隨著融資政策持續(xù)收緊，房企融資利率走高，不少人感嘆：“當(dāng)房企的業(yè)主不如當(dāng)債主！”
王禹（化名）是一名商票中介，負(fù)責(zé)對(duì)接供應(yīng)商與資金方，從中賺取傭金。商票指由金融公司或企業(yè)開出的短期票據(jù)，委托由銀行以外承兌的付款人，在指定日期無條件支付確定金額給收款人或持票人。
“在房地產(chǎn)領(lǐng)域，商票可以理解為房企向供應(yīng)商打的欠條。供應(yīng)商在承兌期限前需要現(xiàn)金時(shí)可以轉(zhuǎn)讓商票，但需要貼息。”7月4日，王禹告訴時(shí)代周報(bào)記者，現(xiàn)在市場(chǎng)上資金緊張，部分房企的商票折價(jià)35%-37%。這意味著，一張100萬元的商票，中介只需要花63萬-65萬元就可以買到。
王禹表示，承兌時(shí)間最長(zhǎng)為一年，兌現(xiàn)周期較短。如果順利，投資年化回報(bào)可觀。但今年多家房企商票兌付延期或無法兌付，買商票要做好虧掉本金的準(zhǔn)備。有的商票流入市場(chǎng)時(shí)已接近兌付期限，屆時(shí)能否要回本息各憑本事。
房地產(chǎn)金融高壓下，當(dāng)前房企融資已十分困難。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年房企融資規(guī)模為5480億元，較去年同期收縮超千億元；境內(nèi)票券平均票面利率5.07%，同比上升79個(gè)基點(diǎn)。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年100家典型房企融資額同比下降34%，是2018年以來最低水平。
“能發(fā)債已經(jīng)不錯(cuò)了”
由于發(fā)債條件限制較少且可以提前贖回，美元債一度是房企融資的首選渠道，也是融資環(huán)境冷熱的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。
7月3日，中型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)姜杰（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，今年多家規(guī)模房企債務(wù)爆雷，導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足，美元債市場(chǎng)持續(xù)降溫。
“某頭部房企是境外資本的心頭好，但5月也出現(xiàn)發(fā)不出債的情況。”姜杰說道。
近期，姜杰所在的房企發(fā)行了一筆利率超過12%的美元債。
“能發(fā)債已經(jīng)不錯(cuò)了。”姜杰告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企關(guān)注的不是利率高低，而是能否成功發(fā)行。
如姜杰所言，當(dāng)前正值房企美元債寒冬。今年上半年，境外債市場(chǎng)持續(xù)低迷，發(fā)債規(guī)模收縮明顯，票面利率呈不穩(wěn)定波動(dòng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，境外融資規(guī)模同比下降29%。
房企境內(nèi)融資同樣受限，整體呈現(xiàn)規(guī)?？s減、成本走高的局面。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計(jì)增速連續(xù)兩年下降，融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。境內(nèi)債券融資方面，上半年，房企債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個(gè)基點(diǎn)。
在融資環(huán)境持續(xù)收緊狀態(tài)下，房企融資兩級(jí)分化。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，有央企國(guó)企資質(zhì)背書且規(guī)模在行業(yè)前十的企業(yè)更受資本青睞，如中海、越秀、萬科等房企發(fā)行了多筆利率不到3%的債，而部分信用評(píng)級(jí)低且杠桿較高的企業(yè)發(fā)債利率超過10%。
日前，華泰證券發(fā)布研報(bào)指出，房企債權(quán)類融資監(jiān)管趨嚴(yán)，不同債務(wù)負(fù)擔(dān)的房企融資能力和償債能力有所分化。長(zhǎng)期來看，房企信用資質(zhì)分化是趨勢(shì)，房企自身稟賦如股東背景、土儲(chǔ)質(zhì)量、拿地能力和融資能力將成為房企分化的關(guān)鍵。股東背景優(yōu)、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)安全度高的房企信用風(fēng)險(xiǎn)較為可控，且競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望持續(xù)。
積極開辟新融資渠道
目前，房企融資正遭多面夾攻。一方面，房地產(chǎn)融資政策監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，監(jiān)管部門擬將“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)每月上報(bào)；另一方面，房貸集中度管理成效初顯，房貸辦理周期拉長(zhǎng)，房企回籠資金難度增加。
傳統(tǒng)“拿錢”渠道全面受限，房企不得不開辟其它融資渠道，分拆旗下商業(yè)和物業(yè)板塊上市已成行業(yè)主流。
6月28日，越秀地產(chǎn)旗下物業(yè)公司越秀服務(wù)登陸港股市場(chǎng)；7月2日，中駿集團(tuán)旗下中駿商管物業(yè)公司成功于香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市；融信中國(guó)旗下物業(yè)板塊融信服務(wù)已完成全球發(fā)售，預(yù)計(jì)7月16日上市。
今年以來，已上市物企共達(dá)45家，遞表排隊(duì)等待上市物企達(dá)24家。中指研究院預(yù)計(jì)，到2021年年末，物管板塊上市公司總數(shù)量有望超70家，較2019年年底增長(zhǎng)超150%。
對(duì)急需資金的房企而言，分拆旗下商業(yè)和物業(yè)板塊上市是比劃算的買賣，不僅可為企業(yè)開辟新融資渠道及降低融資成本，減輕母公司的負(fù)債壓力；商業(yè)和物業(yè)板塊收入穩(wěn)定，也能為房企帶來充足的現(xiàn)金流，減輕銷售端的壓力。
相比于地產(chǎn)板塊，商業(yè)和物業(yè)板塊能獲得更高的估值，更受資本市場(chǎng)青睞，融資通道也更順暢。時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，港交所上市物管企業(yè)的平均動(dòng)態(tài)市盈率超過30倍，而內(nèi)房股平均動(dòng)態(tài)市盈率低于10倍。
與此同時(shí)，公募REITs落地，房企融資難題或迎來破局。
6月21日，首批9只公募REITs上市交易，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)公募REITs試點(diǎn)正式落地。上市首日，9只產(chǎn)品全線飄紅，漲幅最大的蛇口產(chǎn)園錄得14.72%漲幅。
7月5日，一名房產(chǎn)地產(chǎn)分析師對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，公募REITs為房企提升存量資產(chǎn)流動(dòng)性提供了可能，房企能盤活資產(chǎn)后減少資金投入。另一方面，公募REITs市場(chǎng)認(rèn)可度高，資金進(jìn)入積極性也更高。未來公募REITs將成為房企融資突破的新方向，與REITs相關(guān)的概念股或迎來爆發(fā)。
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