伴隨頭部企業(yè)陸續(xù)進(jìn)場，物管“輕資產(chǎn)”賽道逐漸白熱化，商業(yè)及物業(yè)市場“弱肉強(qiáng)食”現(xiàn)象逐漸加劇，而上市成為了諸多企業(yè)實(shí)現(xiàn)突圍的必選之路。
區(qū)別于其它房企將物業(yè)公司分拆上市，去年12月實(shí)現(xiàn)上市的華潤萬象生活（01209.HK）將旗下“住宅+商業(yè)”物管板塊一起分拆送進(jìn)了港交所的大門。
央企的估值魅力自然不容小覷。華潤萬象生活I(lǐng)PO成功之后，股價(jià)接連走高，進(jìn)而晉升到千億市值。只是，上市僅僅數(shù)月，華潤萬象生活便頻繁被爆出業(yè)主維權(quán)風(fēng)波，讓這一資本新秀蒙上了瑕疵。
01、 高管拉高毛利 但維權(quán)風(fēng)波不斷
人們對(duì)華潤萬象生活的印象，通常停留在其母公司旗下的“萬象城”、“萬象匯”系列購物中心品牌上，因?yàn)樗鼈兂Ｄ晡痪訃鴥?nèi)高端購物中心前列。
但是，就是這樣一個(gè)具有典型性的品牌，在華潤萬象生活上市之后，卻頻陷維權(quán)風(fēng)波事件。
今年2月，據(jù)中國經(jīng)營報(bào)等媒體報(bào)道，華潤商鋪多項(xiàng)目久陷高“服務(wù)費(fèi)”及其它維權(quán)紛爭。
有商鋪業(yè)主報(bào)料稱，商鋪交付一年多后始終沒能租出去，購房之初承諾包租的租賃公司提出毀約，業(yè)主們停止物業(yè)費(fèi)的繳納，華潤物業(yè)公司開始催繳，但仍有大量業(yè)主未繳納。而業(yè)主們自發(fā)在商鋪內(nèi)張貼的招租廣告，均被華潤物業(yè)撕掉。
即便華潤物業(yè)對(duì)此進(jìn)行否認(rèn)，但類似事件依然在發(fā)生。今年4月，華潤物業(yè)遭業(yè)主投訴，業(yè)主稱物業(yè)費(fèi)貴且服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，樓下垃圾停留很長時(shí)間，希望其好好整改。
此外，近年來，在成都、重慶等多地，華潤萬象生活的關(guān)聯(lián)公司華潤置地（01109.HK）的住宅、商鋪也頻頻收到業(yè)主投訴。其中，不乏物業(yè)服務(wù)等諸多相關(guān)內(nèi)容。
按照常規(guī)套路，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量往往與物業(yè)收取的費(fèi)用成正相關(guān)，很多頻遭投訴的物業(yè)，是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)確實(shí)收的太低，然而，華潤萬象生活的物業(yè)費(fèi)并算不低。
在華潤物業(yè)謀求上市之際，市場便爆出華潤萬象生活商管費(fèi)高達(dá)90.27元/平方米/月的消息。這是截至2020年上半年華潤萬象生活商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)據(jù)。彼時(shí)，與華潤萬象生活同類別的“商管+物管”寶龍商管的物業(yè)費(fèi)僅有73.53元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，商管發(fā)展空間相對(duì)于物管會(huì)小一些，但是毛利通常偏高。數(shù)據(jù)顯示，華潤萬象生活的“物管”和“商管”收入比重占比為57.3%和42.7%，但商管的毛利貢獻(xiàn)了總毛利的三分之二。
騰訊房產(chǎn)查詢發(fā)現(xiàn)，2017年至2019年，華潤萬象生活的毛利率僅為13%、15%、16%，上市之后的2020年增加至27%，而購物中心板塊的毛利達(dá)到最高的48.8%，同比增加28%。華潤萬象生活從2020年1月開始收取購物中心的商業(yè)運(yùn)營費(fèi)（此前不計(jì)入），這讓整體毛利有所提升。
相對(duì)于商管，物管則在一定程度上拖了華潤萬象生活的后腿。上市時(shí)，華潤萬象生活曾因物管體量相對(duì)同行較小、毛利率低等問題被質(zhì)疑。
而商管物業(yè)費(fèi)的加入、增值業(yè)務(wù)等費(fèi)用的提升及對(duì)成本的控制，為毛利率的整體增長開拓出了空間。年報(bào)顯示，在2020年，華潤萬象生活總成本占總收入的比例持續(xù)下降，從2019年的83.9%下降到2020年的73%，使得毛利率從2019年的16.1%提升10.9個(gè)百分點(diǎn)至2020年的27%。
但是，即便毛利率整體同期增長了10.9%，華潤萬象生活與碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)等龍頭企業(yè)30%的平均毛利率水平尚有一定差距。
對(duì)于增加毛利率，華潤萬象生活回復(fù)騰訊房產(chǎn)稱，未來公司將通過提人效、控成本、優(yōu)化業(yè)務(wù)組合、科技賦能、全面推進(jìn)社區(qū)增值業(yè)務(wù)發(fā)展等方式，多措并舉繼續(xù)提升毛利率水平，堅(jiān)持物業(yè)管理多業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)賽道聚焦的規(guī)模拓展策略，商業(yè)運(yùn)營及住宅物業(yè)管理板塊的規(guī)模均會(huì)不斷擴(kuò)大，毛利率也會(huì)不斷提升。
02、規(guī)模增長壓力大 難以擺脫母公司依賴
扎堆上市之后， 物管公司間的競爭正由規(guī)模轉(zhuǎn)向效率。陣陣維權(quán)聲背后，是華潤萬象生活在規(guī)模與效率角逐的后遺癥。
在今年業(yè)績會(huì)上，華潤萬象生活管理層提出了新的目標(biāo)：“十四五”物管業(yè)務(wù)保持行業(yè)第一梯隊(duì)，商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一。
“物業(yè)方面，公司總體物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平米，其中第三方外拓面積要占50%；商業(yè)方面，第三方外拓至少50個(gè)購物中心，外加上母公司華潤置地的投資，以及已開業(yè)和在手儲(chǔ)備項(xiàng)目，到2025年開業(yè)購物中心要達(dá)150個(gè)左右。”華潤萬象生活高層在業(yè)績會(huì)上對(duì)外明確表示。
就2020年末（即“十三五”）的情況來看，華潤萬象生活物業(yè)管理的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積為1.19億平方米，已開業(yè)59個(gè)商業(yè)運(yùn)營及分租購物中心，這意味著“十四五”期間，華潤萬象生活該面積要增長接近3倍，運(yùn)營數(shù)量要增長近2倍，其壓力可想而知。
為此，華潤萬象生活加劇了對(duì)母公司的依賴。華潤萬象背靠兩座“靠山”華潤集團(tuán)和華潤置地，華潤置地持有華潤萬象生活100%股權(quán)，華潤集團(tuán)則直接持有華潤置地59.55%的股權(quán)，而華潤萬象生活目前管理的在營商業(yè)項(xiàng)目，基本是母公司華潤置地或華潤集團(tuán)旗下的物業(yè)。
從項(xiàng)目運(yùn)營及收入來看，華潤萬象生活也存在依賴關(guān)聯(lián)公司的問題。
2020年以前，華潤萬象生活的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)被定義為集團(tuán)內(nèi)跨部門服務(wù)，不收取費(fèi)用。分拆前，華潤萬象生活屬于華潤置地商業(yè)物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)的一部分。正式確認(rèn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入獨(dú)立從2020年1月開始。
華潤萬象生活的運(yùn)營管理服務(wù)很罕見地采用傭金制收費(fèi)，即按租金收入或營業(yè)收入的特定百分比(最高5%)及或營業(yè)利潤的特定百分比(最高10%)計(jì)算。
此外，華潤萬象生活與母公司華潤“左手倒右手”的情況也時(shí)有發(fā)生。
自上市以來，華潤集團(tuán)不僅讓華潤萬象生活代為收取一些商管服務(wù)的費(fèi)用，還將寫字樓業(yè)務(wù)也拆分給了華潤萬象生活。
今年3月，華潤萬象生活公告稱，擬1.16億元向華潤置地收購數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)。在問及針對(duì)數(shù)字化服務(wù)是否有進(jìn)一步分割計(jì)劃時(shí)，華潤萬象生活回應(yīng)騰訊房產(chǎn)稱，作為購物中心商業(yè)運(yùn)管服務(wù)的線上延伸，“一點(diǎn)萬象”是公司為提升消費(fèi)者的購物體驗(yàn)而運(yùn)營的官方線上顧客服務(wù)平臺(tái)，收購無形資產(chǎn)為公司提供一個(gè)具吸引力的投資機(jī)會(huì)，使公司擁有可自由編輯及發(fā)展該等程式及使用域名的擁有權(quán)、管理權(quán)及運(yùn)營權(quán)，以充分發(fā)揮無形資產(chǎn)的潛力，而毋須依賴華潤置地。
“此項(xiàng)收購亦有助于本公司進(jìn)一步加強(qiáng)及提升其對(duì)客戶的資訊科技服務(wù)，符合本公司在發(fā)售文件所披露的未來計(jì)劃，即投入全球發(fā)售所得款項(xiàng)的約 220 百萬港元用于升級(jí)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)(包括一點(diǎn)萬象平臺(tái))。”
在融資方面，華潤萬象生活也拿到母公司的背書。
6月28日，華潤萬象生活獲授銀行最高6.2億港元循環(huán)貸款，融資并無固定年期，須按貸款人要求償還。
根據(jù)該融資函件，華潤萬象生活承諾在貸款期間，華潤集團(tuán)應(yīng)直接或間接持有不少于35%公司實(shí)益擁有權(quán)，華潤置地應(yīng)為本公司最大單一股東、直接或間接持有不少于51%本公司實(shí)益擁有權(quán)及控制本公司。
公告中明確寫明，若發(fā)生該融資函件項(xiàng)下的控制權(quán)改變導(dǎo)致違反有關(guān)承諾，根據(jù)該融資函件，貸款人可宣布取消提供貸款額度及或宣布所有未償還款項(xiàng)連同貸款額度項(xiàng)下應(yīng)計(jì)利息及其他所有本公司需于該融資函件項(xiàng)下支付的款項(xiàng)即時(shí)到期及須予償還。
雖然背靠大樹好乘涼，但是華潤萬象生活的自身拓展能力還需進(jìn)一步提升。從目前來看，華潤集團(tuán)在商管和寫字樓還是以一、二線為主，下沉市場也在拓展，但比起碧桂園、萬科等主流房地產(chǎn)公司還是略遜一籌。此外，就華潤萬象生活市面上的收并購項(xiàng)目來看，依舊較少。
“母公司商業(yè)及住宅項(xiàng)目交付節(jié)奏不及預(yù)期；收并購和外拓不及預(yù)期；新開業(yè)項(xiàng)目質(zhì)素可能不及老項(xiàng)目。”有業(yè)內(nèi)人士指出了華潤萬象生活可能面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于第三方拓展進(jìn)展，華潤萬象生活則回應(yīng)騰訊房產(chǎn)稱：公司積極推進(jìn)外拓和收并購。
年報(bào)顯示，2020年末，華潤萬象生活物業(yè)管理服務(wù)方面，華潤置地提供的在管面積約76.34%，項(xiàng)目數(shù)量占75.22%，收益約占81.55%。
對(duì)于第三方外拓面積占50%的總體目標(biāo)，華潤萬象生活確實(shí)還有一定差距，而拓展能力是否能追得上規(guī)模的野心，也充滿不確定性?；蛟S，華潤萬象生活在內(nèi)生及外拓力上，還有很多需要向民企學(xué)習(xí)的地方。
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