開發(fā)商資金斷裂、審批手續(xù)不全、違規(guī)擅改規(guī)劃……近年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)各種問題，導(dǎo)致一些購房者有房無證，飽受群眾詬病。
自2020年4月以來，湖南將久拖不決的房地產(chǎn)辦證歷史遺留問題作為整治重點，在全省范圍內(nèi)開展清理工作，將開發(fā)企業(yè)與購房者責(zé)任剝離，為治療這一“通病”找到一劑藥方。80萬戶購房者辦證問題被提上日程，截至目前，超過七成購房者取得房產(chǎn)證。
多類情形導(dǎo)致“辦證難”
今年59歲的姚先生是邵陽市寶慶皇府小區(qū)居民。早在2007年，他就購買了小區(qū)一套117平方米的商品房，并在2013年交清全部房款。起初，開發(fā)商承諾兩三年內(nèi)交房，然而由于開發(fā)商資金斷裂，這一樓盤幾成爛尾樓，交房更是遙遙無期。
期間，姚先生和多名購房者每年都多次反映情況，但樓盤何時啟動再建遲遲沒有下文。2020年，邵陽市引進(jìn)另一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接盤，姚先生才在今年1月拿到鑰匙，并開始辦理不動產(chǎn)權(quán)證。
姚先生的遭遇在湖南省乃至全國具有一定普遍性。購房是多數(shù)家庭一筆不小的開支，而房產(chǎn)證是這筆資產(chǎn)的有效證明，除了證明房產(chǎn)的所有權(quán)關(guān)系外，還可用于子女落戶上學(xué)、轉(zhuǎn)售出租、抵押貸款等方面。
長沙開福區(qū)的左岸春天小區(qū)，此前有500多套房屋未能辦證。一位余姓業(yè)主說，2018年，他家小孩上一年級，因為當(dāng)時沒辦房產(chǎn)證，只能在幾公里外的一所流動人口子女學(xué)校就讀。去年五六月辦證之后，他終于能將小孩轉(zhuǎn)到小區(qū)附近的小學(xué)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證辦證難主要包括四類情形：非法占用和買賣土地、擅自改變土地性質(zhì)等違法用地問題；違反規(guī)劃建設(shè)、無證施工導(dǎo)致無法竣工驗收等違規(guī)建設(shè)問題；開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、開發(fā)商找不到人、不配合辦證等開發(fā)建設(shè)主體問題；土地使用權(quán)、在建工程被開發(fā)企業(yè)抵押或被司法查封等涉抵涉訴問題。
邵陽市自然資源和規(guī)劃局一位副局長說，部分樓盤在完工之后由于相關(guān)手續(xù)不全或超規(guī)劃建設(shè)，即便是商品房交付購房者也無法辦理房產(chǎn)證，而開發(fā)商資金斷裂導(dǎo)致爛尾更是“硬骨頭”，群眾對此反映強(qiáng)烈。
據(jù)湖南省自然資源廳介紹，針對房產(chǎn)證辦證難現(xiàn)象，湖南建立信訪聯(lián)動機(jī)制，各地對轄區(qū)內(nèi)問題樓盤全面摸底排查，共計摸排出問題項目2308個，涉及房屋1.4萬棟，購房人83.4萬余戶。
“靶向治療”分類處置
自2020年4月起，湖南在全省部署開展集中化解房地產(chǎn)辦證信訪突出問題專項行動，省市縣組建工作專班，從自然資源、住建、稅務(wù)、信訪等部門共計抽調(diào)上千人集中辦公，向房產(chǎn)證“老大難”開刀。
在專項行動中，湖南省及各地市州按照“定領(lǐng)導(dǎo)、定方案、定專人、定職責(zé)、定時限”原則，全面落實縣級“領(lǐng)導(dǎo)包案”，黨政主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭包辦重大疑難復(fù)雜問題。同時，與辦理房產(chǎn)證有關(guān)的各部門抽調(diào)人員形成合力攻堅機(jī)制，打通部門之間的堵點，避免相互推諉，集中高效推動專項行動。
據(jù)湖南省自然資源廳介紹，由于涉證問題復(fù)雜，化解工作中將辦證問題按照“缺資金、缺證照、缺主體、有官司”等不同情況，梳理為涉及土地、規(guī)劃、稅費、竣工驗收、涉抵涉訴等八類問題，并分類明確處置指導(dǎo)意見，收集了一批具有典型性、指引性的處置案例，分期刊發(fā)為地方提供指導(dǎo)。
基本做法是，對缺證照的，將手續(xù)精簡為規(guī)劃核實證明、土地權(quán)屬證明和竣工驗收證明等核心要件；對缺主體的，將承繼單位或轄區(qū)政府授權(quán)單位作為辦證主體，允許適當(dāng)擴(kuò)建商鋪、住宅引進(jìn)新投資者接手爛尾樓；對缺資金的，采取先辦證、后追繳等辦法；對有官司的，與法院建立府院聯(lián)動機(jī)制等。
購房者是房產(chǎn)證辦證難的最大受害者，往往也是“無過錯人”。長沙市自然資源和規(guī)劃局干部張瑜告訴記者，在辦證過程中，很多時候需要采取“容缺辦理”，即在依法依規(guī)的前提下，優(yōu)先解決作為善意第三者的購房人的辦證問題，下一步再去“追繳、追訴、追責(zé)”。
在長沙、邵陽等地，主管部門在確認(rèn)項目“來源合法、安全合格、權(quán)屬清晰”的前提下，將開發(fā)企業(yè)與購房人的責(zé)任相剝離，實行購房人辦證與追繳項目建設(shè)單位稅費、追究相關(guān)責(zé)任相分離，對購房人無過錯的遺留問題按照先易后難的順序進(jìn)行辦理。
在辦證流程上，湖南各地將正常辦理首次登記所要求的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃竣工驗收合格證、國有土地使用證、已繳稅費證明等10余項資料，簡化為規(guī)劃意見、土地情況、房屋安全、購房戶個人稅費等4個核心要件，開辟綠色通道，設(shè)立專門窗口，簡化辦理流程，提高辦證效率。
解決“老大難”要有“新作為”
湖南多地一些久拖不決的房地產(chǎn)辦證難題在專項行動中得以解決。截至今年5月底，湖南省用一年時間累計化解1821個問題項目，化解率達(dá)75.43%，共計為60.6萬多購房戶解決辦證難題，發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證47萬本，同時追繳出讓金、稅費和非稅收入共計約15.21億元。
湖南不少參與化解辦證難題的干部認(rèn)為，除了創(chuàng)新工作方式和業(yè)務(wù)流程之外，并沒有太多可依賴的新政策，但卻能化解存在數(shù)年甚至一二十年的難題，關(guān)鍵在于從上至下形成了在解決老難題中有“新?lián)?dāng)、新作為”的氛圍。
事實上，房地產(chǎn)證辦理難具有一定普遍性，其中暴露出城市建設(shè)過程管理不到位、執(zhí)法不嚴(yán)格等問題，尤其是在部門改革和職能調(diào)整后，更需要查缺補(bǔ)漏，建立長效機(jī)制，防止出現(xiàn)新問題。
城市建設(shè)管理需要統(tǒng)籌各方力量，防止“各掃門前雪”。部分受訪干部反映，房產(chǎn)證辦證難題主要是因為一些樓盤在開發(fā)建設(shè)過程中違規(guī)占用土地、違規(guī)施工、資金監(jiān)管不到位等。較為典型的是部分樓宇擅自加蓋，而執(zhí)法監(jiān)督不到位，致使問題樓盤“木已成舟”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在城市建設(shè)管理過程中，一方面要明確部門職責(zé)，形成管理合力，加大執(zhí)法監(jiān)管和事后追責(zé)力度；另一方面，要建立長效機(jī)制，“治老病”的同時“防新病”。
2020年，湖南省自然資源廳、省住建廳等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展“交房即交證”改革試點的通知》，明確將在長沙市、株洲市、湘潭市和郴州市四個地區(qū)全面開展“交房即交證”試點工作，其他市州根據(jù)實際情況選擇有條件的1-2個縣市區(qū)開展試點。自今年起，將在試點地區(qū)“交房即交證”工作評估基礎(chǔ)上，制定實施方案，組織在全省分批次推進(jìn)“交房即交證”改革，逐步形成長效機(jī)制，從初始環(huán)節(jié)防止再出現(xiàn)辦證難題。
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