近日，兩大樓市熱門城市齊齊對二手房“動手”了：一個是西安，公布了首批102個小區(qū)的二手房交易參考價；另一個是成都，公示了第二批286個小區(qū)二手房指導(dǎo)價。

今年以來，多地樓市調(diào)控的重點放在了二手房市場，而出臺二手房指導(dǎo)價不失為一種調(diào)控新方法，甚至被人們稱為“最嚴(yán)調(diào)控手段”。那么二手房指導(dǎo)價的出臺對樓市降溫效果如何？筆者認(rèn)為，雖然短期來看想要降房價并沒有那么簡單，但二手房成交量的驟然下降，說明指導(dǎo)價對買賣雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生了重大影響，市場正在進(jìn)入價格修正與調(diào)整階段。

其實，第一個“吃螃蟹”推出二手房指導(dǎo)價的是深圳市。今年2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息稱，建立二手住房參考價格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。隨后，三亞、成都、西安等城市陸續(xù)加入陣營。每座城市的二手房指導(dǎo)價都充分參考了二手房網(wǎng)簽成交價格、評估價格等因素，而且都具體到每個小區(qū)。其他的調(diào)控主要措施還包括中介公司不得以 “學(xué)區(qū)房”等名義炒作房價，不得誘導(dǎo)小區(qū)業(yè)主參與哄抬房價；各信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手房房源，上海等城市還對每套房源進(jìn)行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布?？梢哉f，二手房價格怎么定、怎么發(fā)布房源，都成為了調(diào)控的焦點。

不過需要注意的是，指導(dǎo)價并不能在二手房網(wǎng)簽時作出強(qiáng)制規(guī)定，實際交易時，雙方仍需根據(jù)自愿原則進(jìn)行價格協(xié)商。

二手房指導(dǎo)價發(fā)布后市場如何表現(xiàn)？突出的表現(xiàn)就是市場掛牌量與成交量大幅下降，而成交價則相對堅挺。比如深圳市場在政策發(fā)布后二手房交易量銳減，5月成交量3027套，6月更是跌破3000套，為2575套，與去年同期的10594套相比，降幅超過70%。成都距離出臺第一批二手房指導(dǎo)價已經(jīng)1個多月，6月份二手房成交量同樣下降近半，月成交2886套，基本回歸到去年末的水平。但是兩地的二手房價格變化不大，5月深圳二手房價格指數(shù)環(huán)比下滑0.1個百分點，而成都6月的二手房價格基本保持平穩(wěn)。

那么，二手房指導(dǎo)價是如何影響成交的呢？筆者發(fā)現(xiàn)，二手房交易量銳減的最重要原因是銀行將以二手房指導(dǎo)價作為放貸依據(jù)，大大提高了購房者的購房門檻。

具體來看，一套指導(dǎo)價為800萬元的房子，若售房者堅持1000萬元的市場價，以30%首付款、其余全部貸款為例，銀行以市場價放貸，購房者的首付款是1000萬×30%=300萬元，而以指導(dǎo)價放貸，購房者的首付金額則是 （1000萬-800萬） 800萬×30%=440萬元。如此一來，購房者需要準(zhǔn)備的資金要多140萬元，購房者資金壓力增大，相當(dāng)于變相提高了首付，從而導(dǎo)致成交量大幅下滑。

隨著二手房市場的持續(xù)低迷，必然會使得部分售房者的報價出現(xiàn)松動，議價空間逐漸增大。此時，受買賣雙方博弈的影響，一定是橫盤在先，交易量走低，然后售房者才能松口，市場價格才能慢慢回歸。

可以預(yù)見，未來在強(qiáng)管控之下，疊加二手房指導(dǎo)價的機(jī)制，成交量、價將趨于理性，這個調(diào)控利器也會被越來越多的城市使用。