今年上半年，全國商品房銷售額再創(chuàng)9.29萬億元的新高，同比漲幅達(dá)到了40%。然而繁榮的表象背后是冷暖自知的現(xiàn)實(shí)，2021年對(duì)很多中小型房企來說日子很不好過。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)，今年以來，遞交破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已達(dá)203家，絕大多數(shù)為地方性小房企。A股近50家已披露半年業(yè)績預(yù)告的上市房企中，近半中小型房企預(yù)告虧損。

億翰智庫認(rèn)為，今年銷售放緩、收入放慢、利潤降低在中小房企中間成為普遍現(xiàn)象，甚至部分房企生存堪憂。“房地產(chǎn)行業(yè)洗牌就是大房企越來越好、中小房企越來越差的過程，后者今年受到的沖擊正在加大。”盤古智庫高級(jí)研究員江瀚對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

“活下去”從口號(hào)變成現(xiàn)實(shí)

2018年，全國新房銷售額接近15萬億元，再破歷史紀(jì)錄，但作為龍頭房企的萬科卻在當(dāng)年的秋季例會(huì)上喊出了“活下去”的口號(hào)，郁亮對(duì)此的解釋是，萬科是一家有危機(jī)感的公司，這是一句對(duì)內(nèi)的口號(hào)。

到了2021年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模再創(chuàng)巔峰，“活下去”卻突然不再是一句口號(hào)，而是眾多房企的真實(shí)寫照。就連常與萬科同列“三巨頭”的恒大，近期亦深陷資金鏈承壓傳聞。

相比具備融資渠道和拿地優(yōu)勢(shì)的頭部房企，中小房企的生存能力在當(dāng)前形勢(shì)下更加脆弱。

第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)全國各地、各級(jí)人民法院公告，截至7月20日，今年遞交破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已達(dá)203家，其中絕大多數(shù)主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)，僅個(gè)別破產(chǎn)公司主業(yè)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)信息咨詢等。

目前有可能進(jìn)行破產(chǎn)重整的知名房企是昔日“渝派三強(qiáng)”協(xié)信集團(tuán)旗下的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)。

協(xié)信曾把業(yè)務(wù)分為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)是旗下聚焦做住宅開發(fā)的公司。該公司7月初被債權(quán)人向法院申請(qǐng)進(jìn)行破產(chǎn)重整，受理結(jié)果尚待法院公布。

去年4月，由于協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)出現(xiàn)流動(dòng)性困難，新加坡城市發(fā)展計(jì)劃（CDL）以43.9億元入股，成為該公司最大的單一股東。但從今年開始，面對(duì)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的債務(wù)危機(jī)，CDL不再出手相助。在知悉協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重整后，CDL稱向協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)投資的財(cái)務(wù)敞口作出了限制性措施。大股東的及時(shí)止損使得協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的紓困情況不容樂觀。截至今年6月底，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)及其子公司逾期債務(wù)本息達(dá)到109億元。

部分本身已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房企，經(jīng)營情況也不順到利，上半年業(yè)績預(yù)告虧損，更加雪上加霜。

截至目前，A股約120家上市房企中，有接近50家已披露今年半年報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中約有45%的公司預(yù)告虧損，這一比例創(chuàng)下新高。今年有8家企業(yè)首次出現(xiàn)半年度預(yù)虧，還有5家上市房企業(yè)績預(yù)減。目前已披露業(yè)績預(yù)虧的21家上市公司，普遍為中小型房企。

去年發(fā)生債務(wù)違約的泰禾，是目前預(yù)告虧損額最高的房企。泰禾稱，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，上半年歸屬上市公司股東的凈利潤在-11.5億~-8.5億元。

泰禾曾在2017年銷售額破千億元，在去年出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，去年全年凈利潤虧損約50億元，而營收僅為36億元。截至目前逾期未還借款高達(dá)445億元。

同樣債臺(tái)高筑、債券違約的新華聯(lián)，預(yù)計(jì)今年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為-7.5億至-7億元，同比虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。南國置業(yè)則稱，上半年凈利潤預(yù)計(jì)達(dá)到-4.3億至-3.5億元，同比虧損繼續(xù)擴(kuò)大。

已經(jīng)披星戴帽的*ST中迪和*ST銀億看起來似乎離“摘星”又遠(yuǎn)了一步——兩家均預(yù)告上半年業(yè)績凈虧損。其中*ST銀億預(yù)計(jì)2021年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.7億~-3億元。曾經(jīng)的“寧波首富”熊續(xù)強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)20多年，他執(zhí)掌的銀億一度是浙江知名中型房企，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序中。近日，由于重整債權(quán)人多次嚴(yán)重違約，加上半年度業(yè)績巨虧，業(yè)界認(rèn)為銀億有破產(chǎn)清算及退市的風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)大洗牌下出路何在

“中小房企現(xiàn)在壓力確實(shí)比較大，這種壓力和大房企并不同，大房企涉及的攤子大，比較怕出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)問題。而中小房企目前主要面臨拿地、經(jīng)營、融資方面的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

集中供地后，資金雄厚的國企、央企和大型房企與資金實(shí)力較弱的中小房企拿地情況形成鮮明對(duì)比。億翰智庫認(rèn)為，目前中小房企面臨“不拿地難以生存、拿高價(jià)地又怕影響去化”的兩難局面。浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就將兩個(gè)月前在杭州首輪集中供地中以17.83億元競得的地塊退回給了政府，并損失了5000萬元保證金，主要原因正是出于對(duì)后續(xù)開發(fā)出現(xiàn)虧損的擔(dān)憂。

土儲(chǔ)被視為房企擴(kuò)張發(fā)展的生命線，“加杠桿拿地、沖千億、謀上市”，曾是很多小房企擴(kuò)張的標(biāo)準(zhǔn)模式。2017年至今，至少有超過20家房企從全國各地奔赴上海建立新總部，全國化拿地。其中不乏成功者，有房企僅用3年時(shí)間把銷售額從100多億元做到了1000多億元。但這一發(fā)展模式已然過時(shí)。

億翰智庫認(rèn)為，在“房住不炒”的基調(diào)下，調(diào)控政策持續(xù)收緊，各城市不斷涌現(xiàn)補(bǔ)丁類政策封堵投資性需求，來保持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。與此同時(shí)，繼2020年的三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管營地之后，2021年行業(yè)融資整體保持低位運(yùn)行，房企普遍面臨融資壓力。在這樣的背景下，大中房企憑借資源優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營實(shí)力等綜合能力，市占率不斷上升，而中小房企在資金有限的情況下，市占率不斷被擠壓，項(xiàng)目去化也出現(xiàn)疲弱態(tài)勢(shì)。

面對(duì)不可逆轉(zhuǎn)的大勢(shì)，中小型房企出路何在？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，研究后疫情時(shí)代下的市場(chǎng)新機(jī)會(huì)，是中小房企謀求生存的重要邏輯。億翰智庫則認(rèn)為，中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據(jù)各自優(yōu)勢(shì)進(jìn)行資源整合；另一方面要注重運(yùn)營效率，堅(jiān)定戰(zhàn)略，避免盲目跟風(fēng)多元化業(yè)務(wù)。