對于廣大新市民、新青年來說，租房既要住得進，也要住得好。當下將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房的現(xiàn)象十分普遍，對于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉(xiāng)建設部近日印發(fā)的《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》外，多地也進一步明確了相關建設標準。比如，近日重慶市出臺了《既有非住宅建筑租賃居住化改造技術標準》(DBJ50/T-378-2021)（以下簡稱《標準》），據(jù)介紹，這是國內(nèi)首部“非改租”建設標準；廈門市也在7月7日發(fā)布了《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》。

規(guī)范租賃住房改造行為

據(jù)記者了解，此次重慶市發(fā)布的《標準》涉及評估與策劃、場地與建筑、結構、建筑設備、消防、施工與驗收、運行維護等10方面內(nèi)容，明確了改造后建筑的合理使用年限不應少于10年、公共服務設施建筑面積不應小于改造項目總建筑面積的6%等具體內(nèi)容，具有落實政策需求、適應多方需要等特點。

廈門市發(fā)布的《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》規(guī)定，商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲、科研教育等非住宅類存量房屋，符合條件的可申請改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補繳土地價款。“《標準》的發(fā)布對重慶市支持租賃住房項目建設、暢通非住宅存量項目改造、增加市場有效供給、降低非居住房屋階段性空置、促進產(chǎn)城融合、職住平衡具有重要意義。”重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會副主任郭唐勇向《中國消費者報》記者介紹，《標準》是全國首部正式對外發(fā)布的“非改租”技術標準。

同策研究院分析師汪恒對《中國消費者報》記者表示，租賃住房的供應絕大部分由存量房改造而來，一直以來苦于沒有明確的建筑標準。重慶市、廈門市發(fā)布的相關規(guī)定對商業(yè)商務用房等非居住房屋改作租賃住房所涉及的評估與策劃，空間、建筑設備、消防安全等改造，以及施工與驗收質(zhì)量要求等內(nèi)容進行了明確，解決了此前商改租、“非改租”技術邊界不明確、設計內(nèi)容無依據(jù)、施工驗收維護缺乏科學指導等問題，有助于規(guī)范房屋租賃化改造行為，拓寬個人房源出租渠道，促進住房租賃市場規(guī)范發(fā)展、盤活存量閑置房屋資源。

公共區(qū)域面積配比受關注

國家一直強調(diào)逐步使租房、買房在享受公共服務上具有同等權利，公共服務區(qū)域是集中式租賃住房最大的特色，但此前并無標準可言，有些公寓運營商將公共區(qū)域作為噱頭，有些小運營商則根本沒有建設公共區(qū)域的意識。

重慶出臺的《標準》，最大的亮點是對改造項目保障配套設施、滿足使用功能、提升健康性能等作了明確要求。例如，項目改造應集中設置配套的公共服務設施，公共服務設施的建筑面積不應小于改造項目總建筑面積的6%，且不應小于100平方米。項目配套的公共區(qū)域功能和服務設施可根據(jù)租戶需求、建筑功能以及周邊環(huán)境中商業(yè)服務網(wǎng)點配置等實際情況，進行相應調(diào)整。“如果按照重慶市的《標準》每萬平方米配置600平方米的公共區(qū)域面積來算，很多長租公寓是不達標的，這一標準的出臺無疑會讓長租公寓更像公寓。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示。

廈門市則對備受租戶關注的租金、面積等作出了規(guī)定，原則上每套（間）建筑面積不超過70平方米，以30-45平方米的小戶型為主；租金價格接受政府指導，按照市場評估價的85%，年均租金漲幅不得高于廈門市人均可支配收入的漲幅；改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售；納入廈門市住房租賃交易服務平臺統(tǒng)一監(jiān)管等。

張大偉認為，未來肯定會有更多城市跟進租賃住房改造建設標準，對促進租賃住房規(guī)范發(fā)展和盤活存量有重要的意義。

兩類用地禁止改建租賃住房

應該明確的是，不是所有類型的房屋都可以改建為集中式租賃住房。中國建筑設計研究院有限公司裝配式建筑院院長趙鈿對《中國消費者報》記者表示，為保證居住安全，對于將非居住類建筑改建為集中式租賃住房，住建部發(fā)布的《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》強調(diào)，改建前應對房屋安全性能進行鑒定，依據(jù)鑒定結果進行相應處理，保證滿足長期居住、使用的安全性要求。

另外，依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》關于土地性質(zhì)的分類，三類工業(yè)用地是對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，三類物流倉儲用地是易燃、易爆和劇毒等危險品的專用物流倉儲用地。這兩類土地上的非居住建筑，可能存在不利于人體健康安全的隱患，不適宜長期居住，因此不得改建為集中式租賃住房。

重慶市對此做出了進一步細化，規(guī)定改造后建筑的合理使用年限不宜小于20年，不應小于10年；改造項目可供改造規(guī)模不宜少于50套（間）。

廈門市則規(guī)定，改建租賃住房申請項目應為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑。為保證改建后保障性租賃住房滿足居住標準，改建項目結構上應符合安全牢固的要求。改建后的保障性租賃住房應具備良好的衛(wèi)生、通風和采光等居住條件，應符合給排水、供電等相關要求。同時，廠房、倉儲類改建項目須設立相應安全隔離措施，確保人員居住安全。此外，改建完成后，原則上不得少于50套（間）且建筑面積不少于2000平方米。