經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾研究指出，城市存量房產(chǎn)達(dá)到3.11億套，戶均房產(chǎn)持有1.1套。如果按照每套房子居住4口人計(jì)算，那么這3.11億套房子，足夠容納12.44億人居住使用，可見，房子已經(jīng)供大于求、房產(chǎn)過(guò)剩了。

既然商品房已經(jīng)過(guò)剩，為啥房?jī)r(jià)還在漲？關(guān)鍵是“炒房導(dǎo)致的住房分配不均”，以至于市場(chǎng)上依然存在大量的剛性購(gòu)房需求量，他們推動(dòng)著房?jī)r(jià)不斷上浮。

舉個(gè)例子：如果在一個(gè)有限的空間內(nèi)，居住著500萬(wàn)個(gè)家庭，按照一般經(jīng)驗(yàn)，需要500萬(wàn)套房產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，建設(shè)出了1500萬(wàn)套房子，總量上而言，房產(chǎn)過(guò)剩。但是在實(shí)際購(gòu)買中，有300萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了5套房子，總計(jì)買走了1500萬(wàn)套房。這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)上房源量為0，但是無(wú)房家庭還有200萬(wàn)個(gè)，依然存在200萬(wàn)個(gè)嗷嗷待哺的購(gòu)房需求。明面上來(lái)看，房產(chǎn)供給不足，所以房?jī)r(jià)依然大有可為，但實(shí)際上是由于“分配不均”導(dǎo)致的價(jià)格上漲，這是存在泡沫

那么，進(jìn)入2021年下半年，房地產(chǎn)漲跌如何？?jī)?nèi)行：房產(chǎn)3大信號(hào)，樓市進(jìn)入“反彈期”。

1、人口向著大城市集中。

這是一個(gè)新的變化。根據(jù)聯(lián)合國(guó)發(fā)布的《世界人口展望》報(bào)告數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)到2100年，全球的總?cè)丝谶_(dá)到110億人，那個(gè)時(shí)候全球人口數(shù)量最多的國(guó)家依然是中國(guó)，總?cè)藬?shù)大概在10億人左右。

其實(shí)，我們的人口總數(shù)減少，從多年之前就已經(jīng)初見端倪了，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的人口數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，我國(guó)的大陸總?cè)丝跀?shù)為14億人，依然保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，然而另外的2個(gè)信號(hào)不容忽視：①老年人口數(shù)快速增加，60歲以上的達(dá)到2.6億人，占比提升至18%，到2050年前后，我國(guó)或進(jìn)入到重度老齡化階段；②新生兒數(shù)量開始下滑，從2018年至今，每年的新生兒數(shù)量降低至1500萬(wàn)人以內(nèi)，2020年只有1200萬(wàn)人。人口學(xué)家預(yù)測(cè)到3年之后或跌至100萬(wàn)人。

很多人說(shuō)，新生兒的減少，會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房需求減少，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌。其實(shí)不然，人口少了，那么這些人會(huì)向著大城市、核心區(qū)域聚集，特別是一線城市、二線主要城市會(huì)有更多的高素質(zhì)人口涌入，人口快速聚集的情況下，住房需求量也會(huì)增加，所以會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所抬頭。

2、城市落戶完全放開。

中國(guó)城鎮(zhèn)研究專家李鐵多次指出，只要城市化還在推進(jìn)，那么房地產(chǎn)就不會(huì)退出市場(chǎng)，反而會(huì)逐漸強(qiáng)化。雖然有“看漲房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)，但是話糙理不糙。根據(jù)最近幾年的要求，進(jìn)一步放開城市常住人口在300萬(wàn)以內(nèi)的全面放開落戶限制，而且有序推動(dòng)常住人口在300萬(wàn)以上的城市取消重點(diǎn)人群落戶限制。

搶人大戰(zhàn)、人才大戰(zhàn)、高補(bǔ)貼吸引人才，這些已經(jīng)成為了最近幾年各大城市的慣用招數(shù)。2017年開始，人才大戰(zhàn)如火如荼，就連大家認(rèn)為“根本不缺人才”的上海、北京也推出了一系列的人才吸引政策，可見這個(gè)人才市場(chǎng)正在被城市重視起來(lái)。當(dāng)然了這其中不乏借著吸引人才的幌子，為房地產(chǎn)開路的情況。

現(xiàn)在為止，多數(shù)城市都已經(jīng)全面放開了對(duì)大學(xué)生在內(nèi)的主要人群落戶限制，雖然還有不少城市沒(méi)有放開，但是頻頻出現(xiàn)的動(dòng)作顯示，他們正在向著這個(gè)方向靠攏。

人才的吸引，直觀的感受便是，住房需求增加，所以，未來(lái)哪些城市還有潛力？可想而知。

3、全球性通脹或到來(lái)。

在2021年，王石先生發(fā)表了一篇長(zhǎng)文，表達(dá)出了對(duì)全球性“大通脹”的擔(dān)憂，王石直言，世界性通脹或已經(jīng)到來(lái)了。新興國(guó)家和非國(guó)際貨幣性的國(guó)家或首先遭受到輸入型的通Z影響。大宗資產(chǎn)價(jià)格上漲或許將會(huì)出現(xiàn)。

M2是一個(gè)社會(huì)的總貨幣量，GDP是一個(gè)社會(huì)的所有生產(chǎn)總值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值，通俗而言GDP就是所有生產(chǎn)出來(lái)的有形和無(wú)形的產(chǎn)品，當(dāng)M2和GDP總量相互適應(yīng)、相互匹配的時(shí)候，那么資產(chǎn)的價(jià)格就相對(duì)穩(wěn)定，一旦M2高于GDP增速，那么價(jià)格就會(huì)提升，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣貶值。

2020年至2021年，全球主要的經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)開足馬力進(jìn)行貨幣大放水動(dòng)作，美聯(lián)儲(chǔ)、日本央行、歐洲央行等都發(fā)布了數(shù)據(jù)巨大的貨幣刺激方案。國(guó)際原油、大豆、有色金屬、鋼鐵、煤炭等價(jià)格都有所變動(dòng)。房地產(chǎn)是否會(huì)遭受影響？王石暗示“會(huì)”。截至目前，澳大利亞房?jī)r(jià)漲幅25％，加拿大房?jī)r(jià)也漲了41％，瑞典房?jī)r(jià)漲幅55%，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)漲20%，美國(guó)漲得并不多，但是也達(dá)到了10.8%。可以說(shuō)在貨幣放水之下，超過(guò)89%的國(guó)家房地產(chǎn)正在呈現(xiàn)出蓬勃的態(tài)勢(shì)。

受到經(jīng)濟(jì)黑天鵝的影響，我國(guó)的GDP也遭遇到了一定的增速放緩情況，2021年7月份，為了提升經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)注入更多的資金支持，央行開啟了新一輪“調(diào)準(zhǔn)”操作，7月15日開始下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放出1萬(wàn)億長(zhǎng)期資金。當(dāng)此之時(shí)，房地產(chǎn)歡呼雀躍，紛紛認(rèn)為在接下來(lái)的7月-12月份，樓市進(jìn)入“反彈期”，果真如此？央媒4個(gè)字表態(tài)，提前看看。

新華社客戶端在《降準(zhǔn)了，資金會(huì)流入樓市嗎？》一文中指出，這一次的降準(zhǔn)并不是大水漫灌，而是具有針對(duì)性，主要資金會(huì)用于中小微企業(yè)支持。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的資金源始終受到控制，限貸令和三條紅線已經(jīng)卡住了銀行向房地產(chǎn)規(guī)模貸款的可能性。所以這一次的“調(diào)準(zhǔn)”對(duì)樓市影響應(yīng)該并不大。最后，用了4個(gè)字概括：影響有限。

“降準(zhǔn)的目的，是提升金融服務(wù)能力，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。”降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。

所以，應(yīng)該清楚了。