曾經(jīng)有人提出，“人口紅利、金融紅利、政策紅利”合力造就了房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。

但，時(shí)代變了。房地產(chǎn)不香了，從“房住不炒”到“因城施策”，從“三道紅線”到 “五檔管理”，從“預(yù)售資金監(jiān)管”到“限價(jià)令”，從“集中供地”到“集中銷(xiāo)售”，從“股市下行”到“規(guī)模房企暴雷”……房企涉錢(qián)的每個(gè)環(huán)節(jié)似乎都變了。往昔似乎能要風(fēng)得風(fēng)，要雨得雨的房地產(chǎn)一去不復(fù)返了。

往昔，在“三大紅利”之下，不少房企盲目舉債沖規(guī)模，致使負(fù)債率不斷飆升。

如今，“三大紅利”已去其二。恰逢此時(shí)，房地產(chǎn)史上最大還款潮到了。

償債極值下融資增速連續(xù)下滑

債務(wù)如刀。融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，進(jìn)而在舊債上門(mén)后形成危局。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年達(dá)到房企歷史償債規(guī)模極值，償債總額達(dá)12822億元，上下半年分別為6990億元與5832億元。

重壓之下，融資和銷(xiāo)售是今年房企工作中的重中之重。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，今年銷(xiāo)售端壓力極大。雖然力度不大，但幾乎月月有活動(dòng)，剛沖完年終業(yè)績(jī)，復(fù)盤(pán)又在眼前。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷(xiāo)售面積88635萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.7%；比2019年增長(zhǎng)17.0%，兩年平均增長(zhǎng)8.1%。

但在市場(chǎng)的正增長(zhǎng)之下，是房企融資難的現(xiàn)實(shí)。

在“三道紅線“和”五檔管理“落地后，房企融資呈現(xiàn)兩端收緊，疊加房地產(chǎn)融資合規(guī)審批政策監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，房企融資量持續(xù)下滑。貝殼研究院最新報(bào)告顯示，今年上半年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計(jì)增速連續(xù)兩年下降，2021年上半年融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。在此之前，CRIC等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也有同樣趨勢(shì)。

值得注意點(diǎn)是，在成功發(fā)債的包括部分頭部房企的公告中，資金用途標(biāo)為“用于償還公司到期債務(wù)”的屢見(jiàn)不鮮。此外，部分房企紛紛嘗試拓寬融資渠道，除常規(guī)債券融資外，非標(biāo)融資規(guī)模也一度擴(kuò)大。

暴雷之后，融資更貴

從近期看，在債務(wù)到期、融資難等多重壓力之下，已有包括泰禾、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等在內(nèi)的部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，今年信用債違約規(guī)模已達(dá)985.73億元，遠(yuǎn)超去年同期水平。其中，房地產(chǎn)行業(yè)違約規(guī)模為191.92億元，居于首位。

不僅如此，銀行業(yè)迎來(lái)了房地產(chǎn)信貸監(jiān)管風(fēng)暴。多地主管部門(mén)一方面嚴(yán)查信貸資，另一方面開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查圍堵資金違規(guī)流入樓市。根據(jù)南財(cái)智庫(kù)-21資管研究的數(shù)據(jù)，今年上半年銀行業(yè)共收到2305張罰單，合計(jì)罰沒(méi)金額達(dá)13.06億，相比去年上半年大增106%。其中，涉房罰單達(dá)195張，罰單數(shù)量在各處罰領(lǐng)域居前。

重監(jiān)管疊加規(guī)模房企暴雷趨勢(shì)不減，信用評(píng)級(jí)隨之“變臉”。

中金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，由于房企具有現(xiàn)金流入流出大、政策調(diào)控頻繁、再融資整體較緊的問(wèn)題，天然具備高信用風(fēng)險(xiǎn)特征。

華東某規(guī)模房企融資部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過(guò)去，規(guī)模房企更容易在融資中取得優(yōu)勢(shì)。但隨著近期，規(guī)模房企也開(kāi)始“爆雷”，在投資者的研判模型中，規(guī)模的重要性已經(jīng)明顯下降。

種種跡象導(dǎo)致房企融資成本進(jìn)一步抬高。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)方面，上半年債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個(gè)基點(diǎn)。

但也并未都是如此。6月以萬(wàn)科、龍湖為代表的多家優(yōu)質(zhì)房企，分別下調(diào)公司債票面利率，其中萬(wàn)科將 “18萬(wàn)科01”債券票面利率由4.05%下調(diào)，最低降至2.8%。

境外方面，上半年境外債券融資平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個(gè)基點(diǎn)，較2020年下半年下降84個(gè)基點(diǎn)。近期境外債市持續(xù)低迷，發(fā)債規(guī)模收縮明顯，票面利率呈不穩(wěn)定波動(dòng)。其中，花樣年控股發(fā)行的2024年到期200萬(wàn)美元3年期優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)14.5%。

償債路，道阻且長(zhǎng)

目前，房企資金鏈仍持續(xù)偏緊，紛紛采取加大促銷(xiāo)力度、加快銷(xiāo)售回款，同時(shí)放緩拿地節(jié)奏等節(jié)奏，保障現(xiàn)金流的相對(duì)充裕。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，房企到位資金102898億元，同比增長(zhǎng)23.5%；比2019年增長(zhǎng)21.1%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。

雖然房企到位資金連續(xù)兩年增長(zhǎng)，但近期廣州、武漢、重慶等熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象。房貸獲批難度提高，導(dǎo)致房企回款周期拉長(zhǎng)。

7月14日下午，銀保監(jiān)發(fā)言人表示，6月份房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，再次創(chuàng)出8年內(nèi)的新低，且繼續(xù)低于全部貸款增速。

從綜合已披露的百?gòu)?qiáng)房企2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)上看，行業(yè)平均目標(biāo)增長(zhǎng)率近年來(lái)呈降低趨勢(shì)。在房企半年業(yè)績(jī)會(huì)上，不少房企對(duì)完成今年目標(biāo)信心較足。

但也有不同的聲音，交通銀行金融研究中心近日發(fā)布的“2021年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)展望報(bào)告”中表示，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將從上半年的量?jī)r(jià)齊升中逐步降溫，預(yù)計(jì)全年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速分別回落至約9%、15%左右。

事實(shí)上，在政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)早已重構(gòu)，房企更注重穩(wěn)健和安全發(fā)展。

但值得注意的是，近期，為規(guī)避“三道紅線”，包括部分頭部企業(yè)在內(nèi)的多達(dá)60家上市房企通過(guò)增加應(yīng)付賬款及票據(jù)方式調(diào)節(jié)負(fù)債結(jié)構(gòu)，并擴(kuò)大對(duì)上游供應(yīng)商的資金占用。上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達(dá)到3355.74億元，較2019年增長(zhǎng)36.59%，占全國(guó)商票承兌總量的9.27%。房企“隱形債務(wù)”規(guī)模的大幅增加導(dǎo)致房企總負(fù)債規(guī)模不降反升，甚至是房企的償債能力可能被高估。

斷腕、出局、崩盤(pán)乃至更大的危機(jī)……歷史總是喜歡重復(fù)。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)又重演某一幕呢？