“十四五”規(guī)劃綱要提出，“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，這是REITs首次進(jìn)入國(guó)家級(jí)發(fā)展規(guī)劃。

截至目前，我國(guó)已成功發(fā)行9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計(jì)314.03億元，行業(yè)范圍涉及產(chǎn)業(yè)園、高速公路、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多個(gè)領(lǐng)域。

日前，中國(guó)REITs論壇2021年會(huì)在蘇州成功召開，各界人士齊聚，為公募REITs發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

基建REITS破局

證監(jiān)會(huì)副主席李超表示，公募REITs取得較好開局，未來將推動(dòng)各類長(zhǎng)線資金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資公募REITs市場(chǎng)。

國(guó)家發(fā)改委副司長(zhǎng)韓志峰透露，涉及公募REITs相關(guān)政策的各方面正在積極努力，總體來看事情在向好的方面發(fā)展。

李超表示，公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的成功落地，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出了關(guān)鍵的一步，但立足新發(fā)展階段，推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展仍然任重道遠(yuǎn)。

2021年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品在滬深交易所掛牌上市，標(biāo)志著中國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式誕生。9只REITs的總募集規(guī)模達(dá)到314億元，全部實(shí)現(xiàn)溢價(jià)發(fā)行，REITs投資者的PB倍數(shù)基本位于1倍的水平，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在首發(fā)市場(chǎng)上的估值處于合理水平。

數(shù)據(jù)顯示，上市之后，9只產(chǎn)品在首周表現(xiàn)穩(wěn)定，均實(shí)現(xiàn)了正的首周收益，平均收益率為2.15%，根據(jù)招募書中所披露的結(jié)果，9只REITs的資本化率均超過了（年度經(jīng)營(yíng)性凈收入與資產(chǎn)估值之比）均超過了4.5%。

開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，對(duì)推動(dòng)形成市場(chǎng)主導(dǎo)的投資內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制，提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效，構(gòu)建投資領(lǐng)域新發(fā)展格局，具有重要意義。

公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs正是滿足權(quán)益投資者投資需求，破解當(dāng)下基建企業(yè)權(quán)益融資難題的鑰匙，有助于建立起良性的基礎(chǔ)設(shè)施投融資生態(tài)。以穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)發(fā)行的REITs能夠適合偏好于承擔(dān)較低風(fēng)險(xiǎn)、獲得穩(wěn)定回報(bào)的投資者。

長(zhǎng)期以來，基建企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期密切相關(guān)，在傳統(tǒng)的工程承包模式下，基建企業(yè)能夠根據(jù)工程進(jìn)度獲得現(xiàn)金流，回款周期相對(duì)可控，但項(xiàng)目的整體回報(bào)率較低，盡管不同基礎(chǔ)設(shè)施類型略有差異，但項(xiàng)目建設(shè)的毛利率通常在8%-15%左右，中國(guó)建筑、中國(guó)交建、中國(guó)鐵建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)的毛利率分別僅為8.5%、11.8%、7.2%。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)提供了全新的經(jīng)營(yíng)模式選擇，有利于打造輕重資產(chǎn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的商業(yè)模式和獨(dú)特的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的投資回報(bào)率?；A(chǔ)設(shè)施REITs能夠豐富我國(guó)基建企業(yè)的融資模式，可以根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)模式選擇合適的權(quán)益型平臺(tái)上市或同時(shí)在多平臺(tái)上市。

58安居客研究院分院長(zhǎng)張波告訴記者，首先，從國(guó)家十四五期間鼓勵(lì)的公募REITs來看，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用更多還是會(huì)體現(xiàn)在住房租賃，以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園等方面。而交易性住宅以及商業(yè)地產(chǎn)并非鼓勵(lì)的對(duì)象，因此總體來看對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說影響有限，對(duì)偏向高科技創(chuàng)新類，并位于核心城市群的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)有相對(duì)利好。

其次，從首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域存量管理變得更為重要，REITs本身會(huì)更有利于提升存量物業(yè)的管理質(zhì)量，盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，提升運(yùn)營(yíng)管理水平，推動(dòng)收益的穩(wěn)定持續(xù)。

REITs是一個(gè)逆周期工具，不管是美國(guó)還是新加坡的REITs，都是在特定時(shí)刻出現(xiàn)的產(chǎn)物，我國(guó)的REITs有一個(gè)最大的特點(diǎn)，主要是針對(duì)地方國(guó)有企業(yè)和片區(qū)開發(fā)商雪中送炭的產(chǎn)物。

不過值得注意的是，9只REITs中有5只產(chǎn)權(quán)式REITs，覆蓋的企業(yè)背后核心是發(fā)展遇到了整體融資收緊的問題，而公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs，主要是為了盤活國(guó)有資產(chǎn)，幫助其改善經(jīng)營(yíng)狀況。

推動(dòng)公募REITs納入融資融券標(biāo)的

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)多樣性強(qiáng)、復(fù)雜度高，REITs產(chǎn)品在我國(guó)正處于初創(chuàng)探索階段。

上交所總經(jīng)理蔡建春談到，將積極推動(dòng)研究將公募REITs納入融資融券標(biāo)的，并探索開發(fā)相關(guān)指數(shù)產(chǎn)品。

蔡建春在會(huì)上指出，隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)邁出“從無到有”的第一步，建設(shè)新制度，完善新規(guī)則，引導(dǎo)建立市場(chǎng)化約束機(jī)制，已成為當(dāng)務(wù)之急，未來要將借鑒國(guó)際最佳實(shí)踐與立足國(guó)情結(jié)合起來，持續(xù)優(yōu)化完善制度，形成可復(fù)制、可推廣的常態(tài)化機(jī)制。上交所將在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真解決存在的問題和不足，不斷提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

下一步，隨著國(guó)家發(fā)改委“958號(hào)文”發(fā)布，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望在清潔能源、保障性租賃住房、新基建等領(lǐng)域推出更具創(chuàng)新特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs品類。

目前基建企業(yè)資金端通過銀行信貸、短期債券等中短期資金進(jìn)行融資，但其參與的基礎(chǔ)設(shè)施投資卻往往具有前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。基建企業(yè)既需要與其投資周期相匹配的長(zhǎng)期權(quán)益型資本，也需要有效和低風(fēng)險(xiǎn)的退出機(jī)制以縮短項(xiàng)目的回報(bào)周期。

業(yè)內(nèi)人士表示，下一步，應(yīng)大力促進(jìn)將基礎(chǔ)設(shè)施作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化并上市交易，使得基礎(chǔ)設(shè)施REITs成為我國(guó)基建企業(yè)權(quán)益型融資難題的破局之策?；A(chǔ)設(shè)施REITs不僅有利于吸引不同風(fēng)險(xiǎn)偏好水平的公眾投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)益型融資，還有利于我國(guó)基建企業(yè)盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，改善基建企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

隨著我國(guó)不斷推進(jìn)加快金融行業(yè)的市場(chǎng)化，在基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)領(lǐng)域不斷培育和建立起資產(chǎn)導(dǎo)向的融資方式，真正推進(jìn)REITs成為金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有力抓手。