7月，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了今年以來(lái)第一次銷售的滑鐵盧。第三方機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心新進(jìn)披露的數(shù)據(jù)顯示，7月單月各大房企銷售情況出現(xiàn)明顯下滑，包含幾家龍頭房企在內(nèi)，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過(guò)35%。
值得注意的是，這次單月銷售環(huán)比下滑幅度，較往年有所擴(kuò)大，同時(shí)同比亦出現(xiàn)了下挫。
中達(dá)證券研報(bào)同時(shí)亦顯示，TOP100房企在7月實(shí)現(xiàn)銷售額10041億元，同比下滑7.6%，是年內(nèi)百?gòu)?qiáng)銷售額首次出現(xiàn)下滑。另?yè)?jù)億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)，TOP50房企中，7月單月銷售同比下滑房企數(shù)量占比約50%。
“這是我入行三年來(lái)，見(jiàn)證了公司單月銷售創(chuàng)下的最低點(diǎn)。”一位年輕的房地產(chǎn)企業(yè)工作人員向第一財(cái)經(jīng)表示。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策面上不斷釋放的高壓信號(hào)，讓各地購(gòu)房者陷入觀望，這使得房企的銷售頗為艱難。“下半年整體堪憂，活著比規(guī)模重要。”這一觀點(diǎn)，成了房地產(chǎn)企業(yè)目前比較一致的判斷。
百?gòu)?qiáng)企業(yè)單月首現(xiàn)下滑
6月?lián)屖毡憩F(xiàn)不佳，傳統(tǒng)的7月淡季更顯慘淡。東亞前海證券統(tǒng)計(jì)顯示，7月單月，TOP5、TOP10、TOP50房企分別實(shí)現(xiàn)銷售額約2615億元、3805億元、8260億元，環(huán)比下降23%、29%、30%。
億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，經(jīng)過(guò)了6月份的沖刺后，7月通常會(huì)進(jìn)入房企銷售的相對(duì)淡季。
TOP10房企中，以全口徑銷售計(jì)，除碧桂園的銷售額實(shí)現(xiàn)環(huán)比約3%的增長(zhǎng)外，其余9家皆環(huán)比大幅降低。
據(jù)億翰數(shù)據(jù)顯示，其中，7月單月，綠地控股、招商蛇口、中海地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)230億元、203.5億元、257.9億元，環(huán)比降幅最大，分別為54%、54%、50%；華潤(rùn)置地也環(huán)比減少41%；恒大、融創(chuàng)的環(huán)比降幅也處于高位，分別為39%、38%。
銷售增速的變化也對(duì)Top10座次產(chǎn)生了影響。
保持上漲勢(shì)頭的碧桂園單月實(shí)現(xiàn)銷售額744億元，前7個(gè)月累計(jì)達(dá)到5008億元，居行業(yè)第一，亦是唯一總額突破5000億元大關(guān)的房企；萬(wàn)科、恒大仍在4000億元的規(guī)模行列，分列行業(yè)二、三位。
此前6月份單月銷售額最高的融創(chuàng)，在7月實(shí)現(xiàn)491億元，累計(jì)以約3699億元的銷售額位居行業(yè)第四。保利地產(chǎn)在7月單月銷售距融創(chuàng)僅約70億元，但累計(jì)銷售已落后逾400億元，仍居于排行榜第五位。
將范圍拉寬到TOP30房企，只有少數(shù)企業(yè)在7月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，分別為正榮、融信、龍光、佳兆業(yè)等在內(nèi)的5家房企。
其中一家在7月繼續(xù)增長(zhǎng)的房企內(nèi)部人士表示，公司單月銷售環(huán)比逆勢(shì)增長(zhǎng)，與項(xiàng)目多布局長(zhǎng)三角一二線等核心城市有關(guān)，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格整體較為穩(wěn)定、交易也依然保持活躍。
事實(shí)上，銷售淡季帶來(lái)的環(huán)比減少并不鮮見(jiàn)，但百?gòu)?qiáng)房企7月份同比出現(xiàn)下滑，且下滑幅度超預(yù)期，則讓業(yè)內(nèi)感到十分意外。
中達(dá)證券研報(bào)顯示，TOP100房企在7月實(shí)現(xiàn)銷售額10041億元，同比下滑7.6%，是百?gòu)?qiáng)銷售額年內(nèi)首次出現(xiàn)下滑。同時(shí)，銷售面積單月同比減少16.4%，連續(xù)5月出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。
“一般情況下，銷售淡季同比增速會(huì)下降，但基本都是正的。”于小雨表示。
具體來(lái)看，TOP50房企中，業(yè)績(jī)同比提升和下降各占半數(shù)。據(jù)億翰智庫(kù)，世茂集團(tuán)、
陽(yáng)光城、雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家房企，同比下滑速度在20%以上。
單月的下滑，拖慢了過(guò)去7個(gè)月整體的銷售增速。中達(dá)證券研報(bào)顯示，2021年1-7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售額8.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.6%，較前6個(gè)月37.5%的同比漲幅減少近8個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售面積5.42億平方米，同比增長(zhǎng)19.7%，較前6個(gè)月27.2%的同比漲幅也明顯收窄。
開(kāi)源證券分析師預(yù)計(jì)，年初至今累計(jì)銷售額、銷售面積的增速，預(yù)計(jì)后續(xù)仍會(huì)持續(xù)下滑。
下半年促銷或成主調(diào)
面對(duì)大多數(shù)房企在7月份出現(xiàn)了銷售環(huán)比和同比的雙雙下滑，一位不愿具名的分析師表示，去年夏天，疫情后市場(chǎng)成交強(qiáng)勢(shì)反彈，7月成交基數(shù)較大；更關(guān)鍵的是，今年以來(lái)各大城市樓市調(diào)控趨緊，買家再次陷入觀望，致使成交下降。
另有業(yè)內(nèi)資深分析師表示，有部分企業(yè)銷售下滑，是源于供貨跟不上。中指院數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額18057億元，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；另?yè)?jù)億翰數(shù)據(jù)，各梯隊(duì)房企新增貨值門(mén)檻值皆有下降，TOP10、TOP30、TOP50的門(mén)檻值分別下降6%、16%、19%。“三道紅線之后拿地都收斂了，供應(yīng)上相對(duì)有所減少。”
不過(guò)，某TOP20房企內(nèi)部人士則認(rèn)為，貨跟不上只是因素之一，更重要的還是在于政策影響。
今年以來(lái)，多地調(diào)控政策頻出。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)調(diào)控超過(guò)320次，其中中央各部門(mén)的調(diào)控政策達(dá)46次，2020年同期只有30次左右。
日前，中央層面再申“房住不炒”的定位，央行、住建部等有關(guān)部委強(qiáng)調(diào)將從金融、土地、市場(chǎng)秩序等多方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。
7月29日，住建部約談了銀川、徐州等5城，并將其納入重點(diǎn)監(jiān)測(cè)名單，強(qiáng)調(diào)要加快建立和完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。同期，包括上海、杭州、蘇州等在內(nèi)的多個(gè)城市，近期多次上調(diào)房貸利率，并拉長(zhǎng)放款節(jié)奏，一定程度上抑制了購(gòu)房需求的釋放。
“銷售規(guī)模的下滑是可以預(yù)見(jiàn)的。”前述房企內(nèi)部人士表示，下半年能否突出重圍的關(guān)鍵在于運(yùn)用多元促銷手段，加大去化，特別是一些長(zhǎng)期庫(kù)存的去化。
有業(yè)內(nèi)人士也持同樣觀點(diǎn)，即下半年房企將會(huì)出現(xiàn)打折促銷等手段，并加速推盤(pán)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，今年下半年，在部分城市和區(qū)域，房企加大促銷力度的趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。從房企的到位資金來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)的貸款占比不斷減少，而定金和預(yù)收款則是主要的資金來(lái)源，因此，通過(guò)加快回款來(lái)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，不斷降低自身杠桿，將是房企在當(dāng)下最明智的選擇。
克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，多數(shù)房企將努力備戰(zhàn)“金九銀十”，因此在8月供貨節(jié)奏并不會(huì)明顯加快。在供應(yīng)未見(jiàn)大幅改善的情況下，預(yù)計(jì)成交較難實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。
第一財(cái)經(jīng) 文章作者 鄭娜
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