近期，物業(yè)行業(yè)監(jiān)管政策密集發(fā)布，物業(yè)公司成本日趨透明，高利潤(rùn)模式受到考驗(yàn)。

從房企披露的2021年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告看，物業(yè)板塊整體表現(xiàn)不俗。物業(yè)板塊憑借輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流以及創(chuàng)新模式帶來(lái)的業(yè)務(wù)增量取得了較快發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)管理成為部分房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，隨著監(jiān)管的加強(qiáng)，房企向物業(yè)管理轉(zhuǎn)型面臨更多不確定性。

提高服務(wù)水平

7月23日，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)整治重點(diǎn)包括侵占公區(qū)收益、未按規(guī)定使用維修資金、未提供合同約定的服務(wù)、未按合同約定收費(fèi)、拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等違規(guī)行為。

業(yè)內(nèi)人士指出，政策促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化發(fā)展。操作不合規(guī)、服務(wù)品質(zhì)差的物業(yè)管理公司受到擠壓，而經(jīng)營(yíng)規(guī)范、服務(wù)品質(zhì)佳的物企有望獲得更多市場(chǎng)空間，促進(jìn)全行業(yè)提高服務(wù)水平。

7月27日，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)規(guī)則（試行）》，明確了物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù)，包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)五大類、110項(xiàng)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)一步明確住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的邊界。

中指研究院指出，這將有效促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)、收繳的規(guī)范化和公開化，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)價(jià)格市場(chǎng)化，鼓勵(lì)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。政策鼓勵(lì)企業(yè)不斷創(chuàng)新，提高效能，帶動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。相關(guān)規(guī)則的制定，對(duì)于解決老舊小區(qū)改造和服務(wù)也有正向影響，服務(wù)內(nèi)容、成本計(jì)價(jià)的明確，可持續(xù)提高老舊小區(qū)服務(wù)品質(zhì)。

業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展

從上半年業(yè)績(jī)預(yù)告看，物業(yè)服務(wù)板塊為不少房企提供了較大助力。有的房企表示，通過發(fā)展物業(yè)等板塊，重新回到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

世聯(lián)行預(yù)計(jì)2021年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6800萬(wàn)元至7500萬(wàn)元，同比扭虧。對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因，公司表示，物業(yè)管理業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展，收入持續(xù)增長(zhǎng)。

部分物業(yè)在管面積實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。7月19日，恒大物業(yè)發(fā)布公告，預(yù)計(jì)今年上半年股東應(yīng)分配利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)70%左右。公司表示，物業(yè)在管服務(wù)面積、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)均大幅增長(zhǎng)，公司積極采取標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和智慧化服務(wù)，帶來(lái)綜合盈利能力的提升。公告顯示，截至6月30日，恒大物業(yè)總合約面積約8.1億平方米，總在管面積約4.5億平方米，分別較去年底新增約2.5億平方米和1.5億平方米。

新大正物業(yè)管理業(yè)務(wù)表現(xiàn)不俗。2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入89638萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)58%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7438.64萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)38.37%。據(jù)新大正披露，公司新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約8億元。受益于公司持續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)及品質(zhì)管控，有效提升了項(xiàng)目品質(zhì)對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用，助力新項(xiàng)目拓展及老項(xiàng)目續(xù)約。

估值普遍較高

隨著大盤波動(dòng)加劇，近期不少物業(yè)類公司股價(jià)大幅波動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)公司普遍估值較高，前期積累了較大漲幅。同時(shí)，物業(yè)行業(yè)作為惠及民生的產(chǎn)業(yè)，其高盈利的持續(xù)性有待觀察。

中信證券研報(bào)顯示，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率預(yù)計(jì)難有提升空間，增值服務(wù)增長(zhǎng)空間廣闊。物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)主要是指對(duì)應(yīng)物業(yè)費(fèi)的成本計(jì)量。由于物業(yè)管理公司可以通過科技賦能、管理提效以降低成本。政策鼓勵(lì)物業(yè)管理結(jié)合生活服務(wù)發(fā)展，鼓勵(lì)探索養(yǎng)老、家政等服務(wù)新模式。

興業(yè)證券研報(bào)認(rèn)為，政策支持和引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化發(fā)展的趨勢(shì)不變；行業(yè)空間持續(xù)打開，整合加速的趨勢(shì)不變。物業(yè)管理存量 增量的發(fā)展模式、無(wú)重大資本開支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限，而管理服務(wù)水平、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力等決定了估值上限。