房企要理性拿地。
7月30日凌晨，在延期整整一個(gè)月后，杭州第二批集中供地的31宗地塊終于亮相。和地塊信息一同公布的，還有杭州全面升級(jí)的土地出讓規(guī)則。
杭州的第二批集中供地，取消了此前第一批集中供地時(shí)繳納5000萬元勾地免交保證金的政策，恢復(fù)每塊地20%競(jìng)買保證金制度。同時(shí)，十個(gè)行政區(qū)將各拿出一宗地塊，試行“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)政策，且這些地塊未來將實(shí)施現(xiàn)房銷售制度。
所謂“競(jìng)品質(zhì)”，即在出讓過程中，通過采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”、線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式來進(jìn)行出讓。根據(jù)此次試行“競(jìng)品質(zhì)”的十宗地塊的報(bào)名規(guī)則，開發(fā)商首先須向杭州市建委提交“品質(zhì)方案”，經(jīng)評(píng)審入圍之后，方可獲得競(jìng)價(jià)資格。
此外，杭州還對(duì)第二批集中出讓地塊的最高溢價(jià)上限進(jìn)行了下調(diào)，溢價(jià)率從此前的30%下調(diào)至20%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限僅為10%。當(dāng)出讓地塊在達(dá)到上限價(jià)格后，原來開發(fā)商的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無償移交政策性租賃住房”。
專家：品質(zhì)新規(guī)對(duì)小房企不友好
上述眾多調(diào)整中，“競(jìng)品質(zhì)+現(xiàn)房銷售”這一試點(diǎn)制度最受市場(chǎng)關(guān)注。
和上海市土地出讓規(guī)定相似的是，在杭州的第二批集中供地中，如果地塊報(bào)名房企數(shù)量達(dá)到11家或者11家以上，排名前6的房企入圍；報(bào)名房企數(shù)量6—10家，則取前5家房企；報(bào)名房企3—5家，全部入圍；報(bào)名房企少于3家，取消此次競(jìng)買。
據(jù)錢江晚報(bào)報(bào)道，杭州市建委將組織專家進(jìn)行評(píng)審，并按照房企評(píng)分高低確定入圍者。評(píng)分表主要由“房企資信”和“品質(zhì)承諾”兩部分組成，各占100分。
在房企資信分?jǐn)?shù)方面，只要報(bào)名房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%，即可獲得30分，反之則是0分?？偡种嫡急鹊诙氖欠科笤诮觊_發(fā)總面積，占25分，房企在近三年自行開發(fā)的（開工及建成）商品住宅總建筑面積須達(dá)到450萬平方米以上，可以在這一項(xiàng)上拿到滿分，如不到30萬平方米，則得0分。
這也就意味著，之前從未在杭州拿過地的房企勝算很低。此外，其他評(píng)分項(xiàng)還包括房企主體信用等級(jí)、開發(fā)資質(zhì)等級(jí)、百強(qiáng)排名、建筑獎(jiǎng)項(xiàng)等，從10分到15分不等。
（圖片來源：浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)）
而在品質(zhì)承諾方面，盡管在杭州之前就已有北京、南京、蘇州等地試行“競(jìng)品質(zhì)”政策，但不同于北京先競(jìng)地價(jià)，再競(jìng)品質(zhì)的規(guī)定，杭州的“競(jìng)品質(zhì)”項(xiàng)目是先競(jìng)品質(zhì)，再競(jìng)地價(jià)，同時(shí)地塊還要采用現(xiàn)房銷售，必須是在全裝修交付之后通過驗(yàn)收方可對(duì)外銷售，此舉為全國(guó)首創(chuàng)。
此外，想要拿到“競(jìng)品質(zhì)”地塊的房企，還需要額外繳納5000萬元的保證金，在最終項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收之后再予以退還。
7月30日，好地研究院研究員徐路加向時(shí)代周報(bào)記者分析指出，推出“資信打分+競(jìng)品質(zhì)方案+現(xiàn)房銷售”，從一定程度上來說，是有利于具有規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)的國(guó)企、央企和民營(yíng)龍頭企業(yè)的。
“通過在正式報(bào)價(jià)前，設(shè)置資信打分和競(jìng)報(bào)品質(zhì)方案兩項(xiàng)內(nèi)容，一方面篩選出了更優(yōu)質(zhì)的房企；另一方面，也有利保障了產(chǎn)品質(zhì)量。當(dāng)然，以高品質(zhì)方案建設(shè)，首先帶來的是建設(shè)成本的提高，同時(shí)現(xiàn)房銷售的要求大大降低了周轉(zhuǎn)效率，增加了資金成本，在新房嚴(yán)苛限價(jià)下，將在拿地端有助于降低地價(jià)。” 徐路加表示。
房企：態(tài)度曖昧，競(jìng)品質(zhì)地塊或遇冷
7月30日，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專家朱曉紅接受時(shí)代周報(bào)記者采訪表示，推行現(xiàn)房銷售制度，是對(duì)房企實(shí)力的考量，也是在幫銀行、購房者規(guī)避爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這將意味著購房的預(yù)付款用不上，讓房企資金流動(dòng)性更慢，開發(fā)資金成本變得更高。
據(jù)他了解，一部分實(shí)力不夠、融資能力不強(qiáng)的房企將自行退場(chǎng)。同時(shí)還有不少房企對(duì)此次“競(jìng)品質(zhì)+現(xiàn)房銷售”政策的出臺(tái)完全沒有做好準(zhǔn)備或十分為難。
過去，預(yù)售制度是一些房企成功撬動(dòng)萬億市場(chǎng)，加快城市建設(shè)節(jié)奏，促進(jìn)行業(yè)快速發(fā)展的助推器。但同樣也是因?yàn)轭A(yù)售制度，一些開發(fā)商將經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購房者，不僅讓購房者承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商挪用、占用資金最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾無法交付等風(fēng)險(xiǎn)。
“競(jìng)品質(zhì)+現(xiàn)房銷售”規(guī)避了預(yù)售制所產(chǎn)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，但不得不說，也給原本就在今年遭遇多次政策、金融端調(diào)控的開發(fā)商再度帶來壓力。
7月30日—31日，時(shí)代周報(bào)記者詢問了多家上市房企的投資負(fù)責(zé)人和土地研究專業(yè)人士，但其中大多數(shù)都未明確向記者表示會(huì)參與此次杭州“競(jìng)品質(zhì)”地塊的競(jìng)拍。某總部位于上海的TOP 20房企的一位品牌負(fù)責(zé)人就表示，其浙江大區(qū)連夜開會(huì)組織討論此次的政策，但“一切都還需研究”。
另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則表示，以此次杭州第二批掛出的這31宗地為例，起始總價(jià)高達(dá)634億元，房企想要廣撒網(wǎng)的話就意味著需要繳納近127億元的保證金，一旦不想要了，損失的可就不止此前某家房企退地時(shí)的5000萬元了。
7月30日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者指出，隨著杭州率先優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，預(yù)計(jì)后續(xù)加入的城市數(shù)量或還會(huì)繼續(xù)增多。而隨著保障性租賃住房的地位不斷上升，預(yù)計(jì)后續(xù)房企拿地需要不斷注意此類產(chǎn)品，真正將拿地工作和保障性產(chǎn)品配建工作相結(jié)合。此外，房企還是要理性拿地，如盲目高價(jià)拿地的，后續(xù)將面臨更大的壓力和管控。
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