8月2日凌晨，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市自然資源局、東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心等8個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（下稱《通知》），從住宅用地出讓、商品房限購(gòu)、個(gè)人住房對(duì)外銷售稅收調(diào)節(jié)、建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)等各方面進(jìn)行調(diào)控。

這也是繼去年7月和今年2月東莞出臺(tái)樓市限購(gòu)、限轉(zhuǎn)讓政策以來(lái)，東莞再出樓市重磅新政。個(gè)體工商戶禁買商品房，補(bǔ)上政策漏洞

在強(qiáng)化住房限購(gòu)措施方面，《通知》進(jìn)一步收緊，將法拍房納入限購(gòu)范圍?！锻ㄖ访鞔_，企事業(yè)單位、社會(huì)組織以及自然人通過(guò)司法拍賣途徑購(gòu)買東莞市商品住房的，須符合住房限購(gòu)政策要求，這也意味著“法拍房”納入限購(gòu)范疇。

此外，《通知》明確暫停向個(gè)體工商戶銷售商品房。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，法拍房納入限購(gòu)是重點(diǎn)城市普遍采取的政策；暫停向個(gè)體工商戶銷售商品房的政策則是針對(duì)東莞?jìng)€(gè)體工商戶比較多、民企數(shù)量多，可能會(huì)存在政策漏洞采取的措施。

所謂“個(gè)體工商戶”，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，自然人從事工商經(jīng)營(yíng)，經(jīng)依法登記，為個(gè)體工商戶。

中原地產(chǎn)（東莞）研究院執(zhí)行院長(zhǎng)車德銳對(duì)澎湃新聞表示，東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和其他城市不太一樣，十幾二十年前，為了活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，東莞對(duì)于個(gè)體工商戶的注冊(cè)、審批特別的快捷方便，由此也涌現(xiàn)了非常多的個(gè)體工商戶。從我們接待的客戶來(lái)看，在東莞購(gòu)房的群體中，很多板塊和區(qū)域的客戶60%以上都是個(gè)體工商戶，這也是東莞的一個(gè)特色。

車德銳提到，正是因?yàn)檫@一特色，在過(guò)往房地產(chǎn)政策調(diào)控中，往往會(huì)出現(xiàn)這樣的漏洞——政策限制了個(gè)人的購(gòu)房，但對(duì)于個(gè)體工商戶購(gòu)房來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太多的關(guān)注。

以今年2月27日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知（東建〔2021〕6號(hào)）》為例，在調(diào)整商品住房限購(gòu)年限方面，僅明確“企業(yè)須經(jīng)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)滿兩年后方可購(gòu)買商品住房”。

“在對(duì)企業(yè)有所限制的情況下，忽略了個(gè)體工商戶這樣一個(gè)群體。和企業(yè)相比，個(gè)體工商戶進(jìn)入和退出相對(duì)容易，在后疫情時(shí)代，對(duì)個(gè)體工商戶以及小型微利企業(yè)在貸款以及所得稅方面的傾斜也是比較明顯的，因此這也容易造成這一群體規(guī)避樓市政策，從而投機(jī)炒房。”

但也有聲音指出，禁止個(gè)體工商戶銷售商品房是否存在合理性？

對(duì)此，北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌提到，《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》是由東莞市住建局、東莞市自然資源局、東莞市市場(chǎng)監(jiān)督管理局等8個(gè)部門聯(lián)合頒發(fā)，經(jīng)市政府同意的，主體合法、程序合法，屬于職能范圍。從側(cè)面看，黨中央、國(guó)務(wù)院構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的決策部署要求各地落實(shí)“一城一策”的調(diào)控辦法，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。東莞市該《通知》落實(shí)了“一城一策”的調(diào)控辦法，從正面看：該政策內(nèi)容未違反《民法典》強(qiáng)制性規(guī)定和基本的立法精神，因此是合理的。

多維度完善政策工具箱

除了將“法拍房”納入限購(gòu)范圍；暫停向個(gè)體工商戶銷售商品住房，此次《通知》針對(duì)當(dāng)前東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的新情況新問(wèn)題，在土地競(jìng)拍、住房限購(gòu)、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房?jī)r(jià)、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個(gè)方面提出一攬子措施，加大調(diào)控“組合拳”力度。

穩(wěn)控住宅用地價(jià)格方面，實(shí)行以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，強(qiáng)化房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。嚴(yán)格購(gòu)地主體資格審查，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地競(jìng)買。建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度，對(duì)購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行穿透式核查，確保競(jìng)買企業(yè)購(gòu)地資金依法合規(guī)。

強(qiáng)化住房限購(gòu)措施方面，明確對(duì)弄虛作假騙取社保證明的購(gòu)房人禁止5年內(nèi)在東莞購(gòu)買商品住房。同時(shí)對(duì)新入戶購(gòu)房的認(rèn)定條件作出適當(dāng)調(diào)整，使相關(guān)政策的銜接更合理。

加強(qiáng)金融規(guī)范管理方面，嚴(yán)格銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)分析。嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審核購(gòu)房人首付資金來(lái)源，從嚴(yán)查處消費(fèi)及經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。

加大稅收調(diào)節(jié)力度上，借鑒部分房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市做法，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年，加大交易轉(zhuǎn)讓成本，抑制“短炒”投機(jī)行為。

發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)方面，在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網(wǎng)簽交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，并加大對(duì)虛高掛牌價(jià)亂象的整治力度。

《通知》還提到，加強(qiáng)認(rèn)購(gòu)銷售管理；持續(xù)規(guī)范市場(chǎng)秩序以及完善住房保障體系等。

中指研究院東莞分院總監(jiān)殷傳強(qiáng)認(rèn)為，“莞八條”立足于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，在土地競(jìng)拍、住房限購(gòu)、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房?jī)r(jià)、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個(gè)方面提出一系列措施，是對(duì)已有的調(diào)控政策的進(jìn)一步補(bǔ)充，再次表明了東莞堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松的態(tài)度。

樓市調(diào)控背后：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)

今年7月22日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議，會(huì)議指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日，《人民日?qǐng)?bào)》文章指出，今年以來(lái)，受多種客觀因素影響，再加上部分城市履行主體責(zé)任不到位，放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，個(gè)別城市出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，需要因城施策、精準(zhǔn)施策，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管力度。

對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，將會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。

對(duì)于東莞而言，今年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談東莞、南通等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，并將東莞、南通市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

李宇嘉指出，去年以來(lái)東莞出讓了一部分高價(jià)地，這部分地塊在今年下半年可能會(huì)形成新房供應(yīng)，有可能會(huì)慣性推高新房的價(jià)格。根據(jù)東莞樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)8-12月供應(yīng)增多，有預(yù)計(jì)50個(gè)純新樓盤入市，其中包含多個(gè)高地價(jià)項(xiàng)目；6月東莞新房（洋房）網(wǎng)簽4883套，比5月上漲38%，均價(jià)為 26937元/平方米，環(huán)比上漲8.6%。

另一方面，李宇嘉提到，近期東莞開(kāi)始增加用地，但部分區(qū)域出讓的地塊價(jià)格比較好，可能會(huì)進(jìn)一步推高市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。而且，東莞新房庫(kù)存比較低，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)力比較大，而終次報(bào)價(jià)的模式下，更增加了開(kāi)發(fā)商搶地的動(dòng)力，迫切需要新的調(diào)控政策。

“自去年8月份以來(lái)，東莞出臺(tái)了多個(gè)調(diào)控文件，調(diào)控的主動(dòng)性、持續(xù)性、主觀能動(dòng)性很明顯，一城一策開(kāi)始落地。如果去年以來(lái)的各項(xiàng)政策能夠真正落地，特別是能管控土地和資金，讓源頭的成本能夠降下來(lái)，進(jìn)而穩(wěn)定住預(yù)期，樓市降溫在情理之中?？傊?，從城市經(jīng)濟(jì)體量、人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)版圖地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，東莞作為新一線城市的地位在不斷夯實(shí)。在樓市調(diào)控上，應(yīng)該像一線城市，做到精細(xì)化、精準(zhǔn)性、前瞻性。從近期的調(diào)控政策來(lái)看，東莞再慢慢做到這一點(diǎn)。”李宇嘉說(shuō)道。