第二批集中供地如期而至。目前，長春、無錫、深圳、沈陽等11個城市已公布了第二批集中供地信息，合計(jì)推地320宗。多個城市參拍規(guī)則“上新”，杭州開展“競品質(zhì)”試點(diǎn)，由過去的“競地價”“競品質(zhì)”改為“競品質(zhì)”“競地價”，且試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將從資金和去化端考驗(yàn)房企，提高參拍門檻。上述改變有望成土拍規(guī)則新“標(biāo)配”，品質(zhì)先行或倒逼房企注重產(chǎn)品力，提升項(xiàng)目品質(zhì)。

記者 張軍

強(qiáng)調(diào)“競品質(zhì)”

杭州市規(guī)劃和自然資源局日前公告明確，第二批集中出讓地塊競價規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；二是溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價率上限為10%；三是出讓地塊達(dá)到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

其中，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。“競品質(zhì)”階段建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表將作為“競地價”階段的報(bào)價依據(jù)及土地競得后的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

事實(shí)上，北京、南京等城市此前也有類似表述。北京市規(guī)劃和自然資源委員會5月提到，在集中出讓地塊過程中引入房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制，為未來住宅產(chǎn)品質(zhì)量提升留足空間，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動提升住宅品質(zhì)。

“該政策對房企的資金實(shí)力和去化能力提出了考驗(yàn)，進(jìn)而提高了參拍門檻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴中國證券報(bào)記者。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會此前表示，為營造公開、公平、公正的市場環(huán)境，提升居住建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)，北京市綜合運(yùn)用房地產(chǎn)調(diào)控政策工具，當(dāng)競買報(bào)價達(dá)到出讓宗地土地合理上限價格時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；或當(dāng)競買報(bào)價達(dá)到出讓宗地土地合理上限價格，現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額（或現(xiàn)場競報(bào)“公共租賃住房”達(dá)到上限面積時），轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

調(diào)整土拍規(guī)則

從目前情況看，不少城市相較于首批集中供地調(diào)整了出讓規(guī)則。

東莞市明確，“非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競買，企業(yè)聯(lián)合體參加競買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。”

無錫市則由之前的“限地價、競自持租賃住房面積”改為“限地價、搖號。”無錫市第二輪集中供地整體溢價率較低，不少地塊溢價率低于1%。合計(jì)供地23宗，6宗地塊底價成交，1宗地塊流拍。

其中，龍湖方面以19.58億元競得新吳區(qū)江華路與富春路交叉口西南側(cè)地塊，溢價率為0.51%。洛陽寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司以6.62億元競得梁溪區(qū)廣豐路與徐巷支路交叉口東南側(cè)地塊，溢價率為0.46%。

根據(jù)中金公司研報(bào)，無錫市第二輪集中供地溢價率均值為3.7%，較首輪的26.6%下降明顯，這和上述規(guī)則調(diào)整有關(guān)。

在第一輪集中供地城市中，上海的溢價率均值僅5.8%，遠(yuǎn)低于其他城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這和上海最高報(bào)價一般限定為起始價的110%；競價方式由原舉牌競價調(diào)整為“舉牌競價+一次書面報(bào)價”等有關(guān)。

彼時有機(jī)構(gòu)稱，考慮到上海首批集中供地的示范效應(yīng)，預(yù)計(jì)第二輪集中供地將有更多城市調(diào)整出讓規(guī)則。

提升項(xiàng)目品質(zhì)

除了調(diào)整土拍市場規(guī)則，有的房企被“限購”。

根據(jù)媒體報(bào)道，被納入“三道紅線”的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。該比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

中南建設(shè)8月3日指出，除了大家關(guān)注的“三道紅線”，購地金額是否超過銷售金額的40%就是重要的參考指標(biāo)。

“長期看，好的產(chǎn)品和服務(wù)才是房企長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展的核心驅(qū)動力。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示。

金科股份此前表示，未來房地產(chǎn)增量主要由價格驅(qū)動，改善型需求占比持續(xù)提升，產(chǎn)品力將成為關(guān)注重點(diǎn)，公司需將提升產(chǎn)品力作為未來發(fā)展的核心動力。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，未來高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營模式無法持續(xù)，將倒逼房企提升運(yùn)營效率，深化銷售渠道。財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色、運(yùn)營管控能力較強(qiáng)的房企將獲得更多市場機(jī)遇。