記者 董添

隨著樓市調(diào)控趨緊，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，通過(guò)降價(jià)方式加速項(xiàng)目去化，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市可能被“重點(diǎn)關(guān)注”，預(yù)計(jì)更多三四線城市樓市調(diào)控會(huì)逐步展開(kāi)。

銷(xiāo)售面臨壓力

克而瑞證券公布的2021年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP100銷(xiāo)售排行榜顯示，前7月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售額增速繼續(xù)收窄，錄得銷(xiāo)售額79537億元，同比增長(zhǎng)29.6%。7月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售額10118億元，同比下降7%。其中，華僑城、電建、綠地漲幅居前，恒大、陽(yáng)光城、越秀跌幅居前。

8月3日晚間，中國(guó)恒大發(fā)布銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，7月中國(guó)恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額437.8億元，合約銷(xiāo)售面積543.5萬(wàn)平方米。2021年1月至7月，中國(guó)恒大物業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額4005.6億元，合約銷(xiāo)售面積4844.9萬(wàn)平方米。2020年7月，中國(guó)恒大物業(yè)共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約503億元，合約銷(xiāo)售面積約538.7萬(wàn)平方米。2020年1月至7月，集團(tuán)物業(yè)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約3991.4億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積約4401.9萬(wàn)平方米。

拿地方面，據(jù)首創(chuàng)證券監(jiān)測(cè)，前7個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企共新增土地建筑面積35042.3萬(wàn)平方米，同比下降5.8%。隨著部分熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)以及房地產(chǎn)貸款增速放緩，需求釋放節(jié)奏預(yù)計(jì)受到影響。同時(shí)，重點(diǎn)城市房貸利率有所上調(diào)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售增速中樞將逐步下移。

樓市調(diào)控趨緊

8月2日，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，金華市在實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號(hào)銷(xiāo)售、加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管、嚴(yán)格更名管理、落實(shí)主體責(zé)任等方面進(jìn)行調(diào)控?！锻ㄖ分赋?，凡在金華市區(qū)新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市。

7月，金華房?jī)r(jià)上漲處于全國(guó)前列。同時(shí)，土地市場(chǎng)持續(xù)活躍，高溢價(jià)率地塊成交頻現(xiàn)，樓市上漲預(yù)期明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，約談房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市成為房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要特征。在一城一策的基礎(chǔ)上，住建部的督導(dǎo)持續(xù)加強(qiáng)。

8月2日，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)和交通局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起執(zhí)行。

此前的政策規(guī)定，經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類(lèi)人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；在黃埔區(qū)工作，持有廣州市人才綠卡或經(jīng)區(qū)認(rèn)定的杰出人才、優(yōu)秀人才、精英人才、名校（園）長(zhǎng)、名教師、優(yōu)秀醫(yī)學(xué)專(zhuān)家、黃埔工匠，其父母、配偶父母、成年子女均可在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，樓市調(diào)控進(jìn)入到新的模式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

全面提高周轉(zhuǎn)

在此背景下，房企持續(xù)強(qiáng)化節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和資源保障協(xié)同，全面提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。

深物業(yè)A預(yù)計(jì)2021年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6.76億元，同比增長(zhǎng)218.91%。公司表示，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)板塊持續(xù)強(qiáng)化節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和資源保障協(xié)同，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)全面提速。預(yù)計(jì)2021年1-6月各項(xiàng)目合計(jì)結(jié)算收入比上年同期大幅增加，結(jié)算項(xiàng)目的毛利率比上年同期有所提升。

值得注意的是，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策頻發(fā)，不少房企開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，通過(guò)大幅降價(jià)的方式，加速項(xiàng)目去化，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是住建部約談5個(gè)城市的直接原因。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的概率加大，下半年樓市調(diào)控不會(huì)放松，約談所產(chǎn)生的威懾效力將直接作用于整個(gè)下半年。房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入以“控房?jī)r(jià)”為錨點(diǎn)，強(qiáng)化穩(wěn)定房地產(chǎn)秩序，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)行，平穩(wěn)健康發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市都有可能被“重點(diǎn)關(guān)注”。

張波指出，今年上半年，一二線城市出臺(tái)政策的情況較多，對(duì)離婚買(mǎi)房、落戶買(mǎi)房、贈(zèng)與、法拍等環(huán)節(jié)存在的漏洞“打補(bǔ)丁”。從目前約談的城市看，三四線城市也被覆蓋，這預(yù)示著更多三四線城市的調(diào)控會(huì)逐步展開(kāi)。

首創(chuàng)證券研報(bào)顯示，當(dāng)前板塊估值及主流房企股價(jià)均為全年新低水平。預(yù)計(jì)行業(yè)基本面及估值的持續(xù)背離將得到改善。建議關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的房地產(chǎn)企業(yè)；業(yè)績(jī)改善、財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的公司以及運(yùn)營(yíng)能力、成本管控能力、融資能力具有優(yōu)勢(shì)的房企。