第二批集中土拍是否會(huì)再度引發(fā)市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)?
8月2日,無(wú)錫完成第二批集中土拍,23宗地塊成交22宗,總成交金額262.25億元。而早在6月份,廈門(mén)和長(zhǎng)春就已經(jīng)率先完成第二批集中土拍。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),截至目前,除已經(jīng)完成第二批集中土拍的廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫外,上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽(yáng)8個(gè)城市均已發(fā)布了第二批集中供地信息,總供應(yīng)建筑面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。
從第二批集中供地的規(guī)???,濟(jì)南和青島的供地量處在高位,均超過(guò)了650萬(wàn)平方米;深圳、無(wú)錫等城市的供地規(guī)模較首批有大幅增加;上海、杭州等城市的供地規(guī)模則較首批有明顯下降。
值得一提的是,在首批集中供地中,限地價(jià)、觸頂搖號(hào)、杜絕馬甲等土拍規(guī)則對(duì)高溢價(jià)率起到了一定抑制作用。在第二批集中供地中,杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市繼續(xù)給土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”。
部分城市給土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”
6月10日,廈門(mén)第二批集中供地出讓中共成交11宗地塊,吸金344億元,成為22城中率先完成第二批集中土拍的城市。與首批集中出讓僅5宗地塊、成交總額190億元相比,廈門(mén)第二批集中出讓的地塊數(shù)量和建筑體量都翻了一倍有余。
一周后的6月17日至18日,在長(zhǎng)春第二次集中土拍中,60宗地塊成交42宗,成交總額251億元。其中39宗底價(jià)成交,其余18宗流拍。與首批集中土拍一樣,長(zhǎng)春第二批集中土拍表現(xiàn)依舊平淡。
8月2日,無(wú)錫第二批集中土拍落幕,23宗地塊成交22宗,總成交金額262.25億元。其中5宗地塊底價(jià)成交,8宗地塊未觸頂,9宗地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)而轉(zhuǎn)入搖號(hào)程序。與首批集中土拍16宗地塊3天完成相比,無(wú)錫第二場(chǎng)集中土拍可謂速戰(zhàn)速?zèng)Q,僅用了4個(gè)小時(shí)即完成。
不過(guò),從已經(jīng)完成第二批集中土拍的上述三個(gè)城市來(lái)看,品牌房企仍是拿地主力。如在廈門(mén)土拍中,建發(fā)(101.2億元)、中海(62.25億元)的保利(49.7億元)分列拿地金額前三位;在長(zhǎng)春,中鐵、萬(wàn)達(dá)拿地最多,保利、龍湖、恒大、萬(wàn)科各有所獲;在無(wú)錫,中海、中梁、龍湖、大華等均奪得地塊。
此外,截至目前,深圳、天津、上海、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽(yáng)8個(gè)城市均已發(fā)布了第二批集中供地信息。其中在7月30日,上海、杭州、蘇州、沈陽(yáng)和青島5個(gè)城分別公布了第二批集中供地公告。
值得注意的是,在首批集中土拍中,限地價(jià)、觸頂搖號(hào)、杜絕馬甲、高溢價(jià)對(duì)應(yīng)付款要求、產(chǎn)業(yè)引入要求等土拍規(guī)則,對(duì)高溢價(jià)率均起到了一定的抑制作用。而相對(duì)于首批集中土拍,在第二批集中供地中,杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市給土拍規(guī)則再打“補(bǔ)丁”。
如杭州第二批集中出讓地塊共涉及31宗地塊,面積2873畝,預(yù)計(jì)將于9月7日至8日集中出讓。而此次杭州土拍的亮點(diǎn)在“競(jìng)價(jià)規(guī)則”,首次推出競(jìng)品質(zhì)的試點(diǎn)地塊,土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%(“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%),競(jìng)買(mǎi)單位需足額繳納20%競(jìng)買(mǎi)保證金后方可參與競(jìng)買(mǎi)。
蘇州將于9月1日至3日集中出讓第二批23宗地塊,總面積136.97萬(wàn)平方米,總建筑面積269.01萬(wàn)平方米,總起價(jià)313.2億元。根據(jù)公告,在此次供地中,參與競(jìng)買(mǎi)蘇州市商住、住宅用地的競(jìng)買(mǎi)人、競(jìng)買(mǎi)人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi);由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)。
“退地”現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)嗎?
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),22城首批集中供地中所有出讓住宅用地中71%設(shè)定了土地價(jià)格上限,“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”的規(guī)則搭配更是多數(shù)城市的選擇,希望以此達(dá)到控制土地溢價(jià)率、控制房?jī)r(jià)、加大租賃房供給的目的。
事實(shí)上,為了能夠在首批集中供地中拔得頭籌,不少房企紛紛在熱點(diǎn)城市高價(jià)搶地。但部分房企在拿到地塊后卻糾結(jié)于被壓縮得十分有限的利潤(rùn)空間。
從北京首輪土拍后,就曾傳出卓越“退地”風(fēng)波。直到7月下旬,宋都股份以虧損5000萬(wàn)元放棄在杭州首批集中土拍中獲得的杭州運(yùn)河新城GS1001-17地塊,這也是“雙集中”供地新政以來(lái)出現(xiàn)的首例“退地”事件。
那么,第二批集中土拍是否會(huì)再度引發(fā)市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)?
對(duì)此,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,出現(xiàn)房企退地現(xiàn)象,主要原因是限價(jià)影響,房企算不過(guò)來(lái)賬。尤其一些地塊,加上競(jìng)自持的要求,提高了建設(shè)開(kāi)發(fā)成本,房企盈利壓力較大。“如果城市對(duì)于后續(xù)房?jī)r(jià)的把控合理,并使得地價(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)節(jié),可能房企退地的情況就會(huì)減少”。
“不同的城市、不同的企業(yè),不同的政府情況都不相同,企業(yè)在某些城市獲得的土地可能利潤(rùn)微薄,有的城市可能還有耕作空間。若整體能算得過(guò)來(lái)帳,企業(yè)資金能夠流動(dòng),企業(yè)也就不會(huì)有退地行為。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨指出,雖然集中供地僅僅改變了土地出讓的時(shí)間點(diǎn),但是短期的集中的土地供出,就要求企業(yè)短期內(nèi)籌集大量資金去做好土地競(jìng)拍的準(zhǔn)備,這不僅僅考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力,更考驗(yàn)企業(yè)的資金調(diào)度能力、安排能力。
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