二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)揮作用的關(guān)鍵,在于通過(guò)引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,封堵利用信貸資金炒作房?jī)r(jià)的路徑。也就是說(shuō),二手房指導(dǎo)價(jià)將與銀行放貸額度掛鉤。
房地產(chǎn)調(diào)控的“補(bǔ)丁”還在一層層打上去,這正說(shuō)明國(guó)家對(duì)樓市強(qiáng)監(jiān)管的決心。這一次補(bǔ)到了二手房。8月2日,東莞樓市調(diào)控再升級(jí),“莞八條”中明確:加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制,引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。就在同一天,浙江金華發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控措施,成為上周5個(gè)被住建部約談的城市中首個(gè)出臺(tái)調(diào)控措施的城市,其中同樣有加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管的內(nèi)容:開(kāi)展熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn),落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應(yīng)用。梳理上半年各地調(diào)控政策不難發(fā)現(xiàn),除東莞和金華外,深圳、成都、無(wú)錫、西安、上海、寧波、紹興等城市均出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控政策。
二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。在很多熱點(diǎn)城市,只有穩(wěn)住二手房?jī)r(jià)才算是牽住了房?jī)r(jià)上漲的牛鼻子。有統(tǒng)計(jì)表明,北京2020年二手房交易量占整個(gè)商品住宅交易量的比例已經(jīng)超過(guò)70%,不少城市二手房交易量也已經(jīng)超過(guò)新房。房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去重點(diǎn)關(guān)注新建商品住宅,正逐步發(fā)展到一二手房調(diào)控齊頭并進(jìn)。
針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控勢(shì)在必行。過(guò)去,由于樓市限價(jià)更主要針對(duì)的是新房,使得很多城市新房?jī)r(jià)格低于周邊二手房,新房二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況下,不少城市興起了“打新熱”。當(dāng)新房?jī)r(jià)格因?yàn)楹鍝屔蠞q,加之新房房源不足,需求又溢出至二手房市場(chǎng),二手房?jī)r(jià)格也隨即上漲,新房和二手房?jī)r(jià)格就這樣出現(xiàn)交替上升。這些城市投資投機(jī)氛圍濃厚,與“房住不炒”原則背道而馳。
與此同時(shí),很多城市二手房小區(qū)業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià),一個(gè)微信群就可以成為業(yè)主們打響所謂“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的陣地,他們相約不降價(jià)甚至漲價(jià),誰(shuí)降價(jià)就聲討誰(shuí)。如果任由投資投機(jī)行為進(jìn)入二手房市場(chǎng),抬高二手房?jī)r(jià)格,泡沫將不斷積累,金融風(fēng)險(xiǎn)也將加劇。
因此,發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開(kāi)力度,給買賣雙方判斷市場(chǎng)提供參考和信號(hào),引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易,引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,打擊投機(jī)行為。
多城二手房指導(dǎo)價(jià)措施的出臺(tái),填補(bǔ)了二手房調(diào)控的空白,給調(diào)控增加了抓手。今年2月8日,深圳市住建局出臺(tái)關(guān)于建立二手房參考價(jià)制度的新規(guī),公布了深圳市3595個(gè)住宅小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià),開(kāi)創(chuàng)了通過(guò)二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控樓市的先河。隨后,越來(lái)越多的城市效仿跟進(jìn)。據(jù)報(bào)道,目前各城市公布的二手房成交參考價(jià)基本都低于實(shí)際成交價(jià),在深圳、成都等城市,二手房指導(dǎo)價(jià)僅相當(dāng)于市場(chǎng)成交價(jià)的七成或八成左右,擠出了房?jī)r(jià)虛高的水分。
二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)揮作用的關(guān)鍵,在于通過(guò)引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,封堵利用信貸資金炒作房?jī)r(jià)的路徑。也就是說(shuō),二手房指導(dǎo)價(jià)將與銀行放貸額度掛鉤。比如,一套總價(jià)為1000萬(wàn)元的二手房,首付三成需要支付300萬(wàn)元首付款。而按照政府指導(dǎo)價(jià),總價(jià)可能僅為700萬(wàn)元,按照七成貸款計(jì)算,能從銀行貸款的額度僅為490萬(wàn)元。也就是說(shuō),首付款從過(guò)去的300萬(wàn)元提升到510萬(wàn)元,對(duì)于炒房客而言,其首付款的資金壓力就會(huì)大大增加,很多人會(huì)就此打消炒房的念頭??梢?jiàn),二手房指導(dǎo)價(jià)真正對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮作用,還須與金融信貸政策形成強(qiáng)大合力。
從二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后的市場(chǎng)反應(yīng)看,效果比較明顯。預(yù)計(jì)未來(lái),還會(huì)有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià),或出臺(tái)針對(duì)二手房市場(chǎng)的其他調(diào)控措施。在一些熱點(diǎn)城市,旨在提升交易透明度和規(guī)范性的官方二手房信息交易平臺(tái),也已經(jīng)在路上。
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