在多地持續(xù)升級(jí)樓市調(diào)控的“預(yù)警”聲中，上市房企陸續(xù)開始交出今年前7月成績(jī)單。
盡管從融資端到銷售端，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房企的限制越來越多，但不少房企仍取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月末，已有23家房企全口徑銷售金額突破千億，較去年同期增加5家。
不過，在涉房貸款持續(xù)收緊大背景下，多位分析人士認(rèn)為，下半年各大房企的銷售、利潤(rùn)數(shù)據(jù)增幅或?qū)@著放緩。
不同陣營(yíng)門檻值持續(xù)增長(zhǎng)
中國(guó)恒大成為房企前四強(qiáng)中率先公布7月銷售數(shù)據(jù)的房企。7月，恒大銷售金額為437.8億元，同比下滑12.9%；合約銷售面積543.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.89%。1-7月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額4005.6億元，同比增長(zhǎng)0.36%。
目前碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)尚未公布7月單月及前7月銷售業(yè)績(jī)，但據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，以全口徑銷售額計(jì)算，前7月碧桂園以5011億元排在第一位，萬(wàn)科以4044.3億元位列第二，融創(chuàng)中國(guó)以3699億元位列第四，恒大排在第三。
另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月，TOP100房企銷售額均值為794.7億元，增長(zhǎng)率均值為36.2%；TOP100房企權(quán)益銷售額均值為587.5億元，權(quán)益銷售面積均值為416.1萬(wàn)平方米。
值得關(guān)注的是，房企不同陣營(yíng)的門檻值仍在增長(zhǎng)。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2021年1-7月，TOP3房企門檻值約為4000億元，較上年增長(zhǎng)6.0%；TOP10房企門檻值為1878億元，較上年增長(zhǎng)40.6%；TOP30房企門檻值為742.1億元，較上年增長(zhǎng)33.4%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為511億元、196.7億元，同比分別增長(zhǎng)29.8%和40.6%。
其中，房企中間陣營(yíng)加速“奔跑”，200-300億企業(yè)規(guī)模增速最快。
具體來看，今年前7月，1000億以上超級(jí)陣營(yíng)的銷售額增長(zhǎng)率均值為30.2%；第一陣營(yíng)（500-1000億）共29家，銷售額增長(zhǎng)率均值為35.3%；第二陣營(yíng)（300-500億）有17家企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為29.6%；第三陣營(yíng)（200-300億）和第四陣營(yíng)（100-200億）分別為32家和37家，銷售額均值分別為240.7億元和152.0億元，同比分別增長(zhǎng)44.8%和32.7%。
預(yù)期房企銷售增速將放緩
就前7月各房企陣營(yíng)銷售額增長(zhǎng)率較高的原因，中指研究院高級(jí)分析師馬琛分析稱，與房企調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，加大推盤力度有一定關(guān)系。在房企積極促銷背景下，購(gòu)房置業(yè)需求不斷釋放，重點(diǎn)城市商品住宅成交保持一定活躍度。
馬琛指出，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，重點(diǎn)城市商品住宅月均成交約3710萬(wàn)平方米，在去年低基數(shù)影響下，同比增長(zhǎng)36.1%，與2019年同期相比，增幅超兩成，絕對(duì)規(guī)模達(dá)近五年最高水平，在歷史同期中僅次于2016年。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉則表示，從統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)來看，今年上半年，不管是同比去年同期，還是同比2019年同期都是增長(zhǎng)的，而貢獻(xiàn)最大的還是熱點(diǎn)城市群，比如長(zhǎng)三角、珠三角等，特別是一二線城市的房產(chǎn)在后疫情時(shí)期受到了購(gòu)房者更為廣泛的青睞，這些都是今年前7個(gè)月房企銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的重要原因。
不過，肖文曉認(rèn)為，客觀來看，隨著新一輪調(diào)控的逐漸深入，不少原來的熱點(diǎn)城市市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，再加上同比基數(shù)的影響，下半年房企的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)同比增速會(huì)顯著減緩。
“目前對(duì)于樓市的需求端而言，除了各種各樣的限制政策，房貸政策也不甚友好，這不僅表現(xiàn)在利率走高，還體現(xiàn)在審批難上，而后者的影響甚至要大于利率走高。房貸政策的收緊會(huì)成為各地實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)的利器。”肖文曉稱。
貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆亦指出，下半年隨著調(diào)控進(jìn)一步收緊以及效果逐漸顯現(xiàn)，樓市大概率會(huì)降溫，房企銷售增速也會(huì)有所放緩。
其進(jìn)一步表示，“從長(zhǎng)期來看，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期主要來自樓市調(diào)控環(huán)境、購(gòu)房成本變化、市場(chǎng)銷售情況等方面。在目前樓市調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，信貸逐漸收緊，購(gòu)房成本增加，將會(huì)影響到購(gòu)房者的置業(yè)意愿，從而加劇其觀望情緒，這會(huì)直接影響到房企后續(xù)的銷售。”
“我們認(rèn)為房企未來可能會(huì)有明顯的分化，比如說各線指標(biāo)表現(xiàn)較好的企業(yè)，尤其是三條紅線均未踩線的企業(yè)，銷售上會(huì)更加關(guān)注自身的節(jié)奏和目標(biāo)。而一些踩線或者資金面遇到困難的企業(yè)，會(huì)進(jìn)行一定的促銷讓利，以求快速回籠資金。對(duì)于房企而言，未來內(nèi)功的修煉、運(yùn)營(yíng)能力的提升至關(guān)重要。”李茂喆補(bǔ)充道。
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