經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 8月已經(jīng)過去了4天，蘇穗所在公司的7月銷售業(yè)績還沒有公布，“正常情況下，昨天或今天就公布了，到現(xiàn)在沒公布，估計是和銷售額下降有關(guān)。”8月4日晚間，蘇穗告訴經(jīng)濟(jì)觀察報。
蘇穗是一家房企營銷負(fù)責(zé)人，最新獲取的數(shù)據(jù)顯示，7月他所在房企銷售額同比降了兩成，“我估計領(lǐng)導(dǎo)們在評估影響吧，畢竟這個關(guān)節(jié)點(diǎn)，稍微有點(diǎn)風(fēng)吹草動，都會引起連鎖反應(yīng)。”
7月銷售業(yè)績下降的不止是蘇穗的公司，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，7月前50強(qiáng)銷售排名中，合約銷售額同比下滑的超過30家。截至8月4日，已經(jīng)公布7月業(yè)績的18家千億及準(zhǔn)千億房企中，銷售金額同比下滑的有11家。
樓市成交下行讓眾多房企憂心忡忡。一位房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，一旦銷售和預(yù)期出現(xiàn)較大偏差，加上再融資和回款受限，可能會讓一部分房企流動性風(fēng)險放大，“市場不好的城市抓銷售，市場好的城市抓回款。”
拐點(diǎn)隱現(xiàn)
8月4日下午，美的置業(yè)發(fā)布2021年7月經(jīng)營數(shù)據(jù)，7月完成銷售額104.9億元，與去年同期的105.1億元相比，有小幅下滑。從2019年跨過千億門檻，美的置業(yè)一路高歌猛進(jìn)，2020年將銷售金額提升至1261億元，計劃在2021年完成1500億元的銷售目標(biāo)。
像美的置業(yè)銷售業(yè)績下滑的房企不在少數(shù)。7月，祥生控股同比降幅超過4成，建業(yè)地產(chǎn)下滑近三分之一，雅居樂、富力、德信中國三家同比下滑超過22%，萬科、恒大、金茂的同比降幅也超過了10%。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至8月4日，已經(jīng)公布7月經(jīng)營數(shù)據(jù)的18家大中型房企，有11家業(yè)績出現(xiàn)不同幅度的下滑，2家持平或小幅上升，其中融信、金地商置和榮盛的上升幅度均超過20%。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月合約銷售金額前50強(qiáng)房企中，有30家同比下跌；權(quán)益銷售金額前50強(qiáng)房企中，有32家同比出現(xiàn)不同幅度下滑。
蘇穗告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，下半年以來，原本被看好的華南部分城市呈現(xiàn)出乏力狀態(tài)，尤其是東莞、佛山、惠州等城市貢獻(xiàn)的業(yè)績低于預(yù)期，使得1-7月的銷售業(yè)績沒有達(dá)到預(yù)期，“接下來的營銷策略還需要重新調(diào)整”。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，一二三線城市單月成交量環(huán)比均出現(xiàn)不同幅度下滑。其中一線城市環(huán)比下降了14.8%，二線城市下滑5.7%，三線城市下降了14%。尤其是南京、蘇州、惠州等城市降幅均超過20%。
同比方面，一線城市的廣州和深圳降幅分別為22%和16%，北京和上海則分別同比上升了54%和16%。二線城市7月成交量同比有小幅上升，但南京、武漢、佛山等熱點(diǎn)城市的成交均有較大幅度的下跌。
通常情況下，市場預(yù)期通常由二手房傳導(dǎo)至新房市場，機(jī)構(gòu)報告顯示，7月全國10個主要城市二手房成交量下滑了30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房12%的降幅。
中指院數(shù)據(jù)顯示，7月百城新房價格環(huán)比上漲0.35%，同比上漲3.8%；同期，百城二手房價格環(huán)比上漲0.43%，同比上漲4.3%。
蘇穗表示，一般情況下，下半年成交會好于上半年，今年上半年主要房企的業(yè)績均實現(xiàn)較大幅度的增加，“大家對全年的預(yù)期都比較樂觀，但從目前形勢來看，保持去年的規(guī)模也存在一定不確定性”。
他判斷的依據(jù)是，6、7月份，從中央到地方、從拿地到銷售等多個維度和環(huán)節(jié)對樓市進(jìn)行新一輪精細(xì)化調(diào)控，無論是從終端市場銷售，還是未來房地產(chǎn)市場預(yù)期，均大幅度降低了，“7月也許只是個開始”。
新一輪調(diào)控
一位金融機(jī)構(gòu)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，7月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變化與6月以來頻繁調(diào)控政策相關(guān)，調(diào)控使得各界對樓市預(yù)期下降，最終體現(xiàn)在成交上。
他認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策形成，以7月22日國務(wù)院召開的電視電話會議和7月23日住建部等八部委聯(lián)合發(fā)文為標(biāo)志。
7月22日電視電話會議指出，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，加快完善“穩(wěn)地價”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。
第二天，住建部等八個部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（以下簡稱為55號文），要求因城施策整治房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、住房租賃、物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的市場秩序。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控主要包括三個方面。第一，對房企拿地管控力度加大，一方面，拿地強(qiáng)度監(jiān)管趨嚴(yán)，重點(diǎn)房企被要求拿地（收并購）銷售比控制在40%以內(nèi)。上半年已經(jīng)超過10家的50強(qiáng)房企觸碰這一紅線。
另一方面，監(jiān)管部門加強(qiáng)了拿地資金審查，7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光提出，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。
業(yè)界普遍預(yù)測，首批集中供地部分城市通過禁止馬甲拍地、拿地資金穿透式監(jiān)管、限制拿地后引入融資等措施，將進(jìn)一步向其他城市推廣。
第二，房地產(chǎn)終端杠桿收緊。6月以來，廣州、南京、杭州、蘇州及上海等城市先后上調(diào)房貸利率，2021年以來全國首套、二套平均房貸利率已經(jīng)連續(xù)5個月上漲，尤其南京、杭州等城市的二套按揭利率已經(jīng)超過6%，上海、廣州和蘇州等二套按揭利率也超過5.7%。
同時，監(jiān)管層對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的監(jiān)管也在加強(qiáng)。55號文指出，整治“套取或協(xié)助套取經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等非個人住房貸款用于購房”；張其光也表示，“堅決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房”。
在地方城市，6月以來，已經(jīng)有北京、上海等多個城市對部分違規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰，深圳、廣州、無錫、天津等城市也出臺相關(guān)政策。
第三，房地產(chǎn)市場調(diào)控升級，6月以來，上海、成都、無錫和紹興等城市出臺二手房成交參考價發(fā)布機(jī)制。7月以來，上海對贈與房產(chǎn)等規(guī)避限購等方式進(jìn)行規(guī)范，南京推出新房集中供應(yīng)制度，武漢推出放票機(jī)制，合肥優(yōu)化搖號機(jī)制。
上述金融機(jī)構(gòu)人士表示，本輪調(diào)控是對房地產(chǎn)長效機(jī)制的進(jìn)一步完善和落實，這一次對拿地資金來源等房地產(chǎn)融資收緊，落實的是2019年5月17日銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展鞏固治亂象成果、促進(jìn)合規(guī)建設(shè)工作的通知》(銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號)，該文要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)融資亂象加強(qiáng)治理，涉及銀行、信托、資管和金融租賃等多個領(lǐng)域，其中以信托為主的前融為主要治理對象之一。
上述房地產(chǎn)人士表示了類似的看法，他認(rèn)為，本輪政策都有明確的針對性，更多體現(xiàn)在落實和執(zhí)行層面，“這些政策都出現(xiàn)過，原來只是執(zhí)行不到位或無法落實，現(xiàn)在等于制定落實方案和機(jī)制，包括住建部說的將要建立的拿地資金清查和退出機(jī)制。”
開發(fā)商擔(dān)憂
作為營銷負(fù)責(zé)人，蘇穗第一時間感受到樓市的變化。據(jù)他透露，7月中旬，大灣區(qū)一個項目入市，按照此前當(dāng)?shù)厥袌鰺岫?，預(yù)期的開盤去化率在90%以上，“上半年這個區(qū)域開盤的幾個項目，基本都是日光盤。”
但該項目開盤后，去化情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，一直到7月底，去化率才達(dá)到了60%左右。“這個項目利潤很低，主要是走量，快進(jìn)快出，如果拖上一年半載的，虧損是小事，更大的風(fēng)險在流動性上。”蘇穗表示。
在他看來，流動性是房企的生命線，一旦投入的資金沉淀在項目上，不僅再投資受到限制，可能會影響到房企的償債，嚴(yán)重情況下，可能會導(dǎo)致資金鏈斷裂。
另一家總部在上海的房企人士也表達(dá)類似的看法。其表示，由于多數(shù)城市招拍掛地塊利潤越來越小，對于市場較好的城市，即便不賺錢，在現(xiàn)金為王的背景下，只要能實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，房企一般會選擇去拿地。
“比如，一般情況下，上半年投資拿地，一般下半年就可以實現(xiàn)回款，這個錢下半年再投一輪，第二年上半年又可以拿到回款。”上述上海房企人士表示，通過長短期項目平衡，房企雖然利潤少了，但能保證發(fā)展。
在開發(fā)貸和按揭貸實施“兩個上限”的情況下，房企的回款周期比之前更漫長，“這個時候，上半年投資年底也可能會回來，有的房企也通過購房尾款abs或其他方式加快回款速度，勉強(qiáng)還可以應(yīng)付。”上述上海房企人士表示。
但如果終端市場出現(xiàn)問題或者整體需求端進(jìn)入下行通道，一方面房企之間、城市項目之間的競爭更加激烈，使得利潤會進(jìn)一步下降；另一方面使得一部分房企回款周期延長，甚至出現(xiàn)流動性風(fēng)險。這也是導(dǎo)致泰禾、藍(lán)光等房企發(fā)生流動性危機(jī)的主要原因之一。
除了終端市場的競爭外，一個城市有限的按揭額度也將成為房企爭奪的重心。上述房企人士表示，下半年他所在公司的項目已經(jīng)開始加快推盤力度，能早開盤的項目，盡量早開盤，“主要擔(dān)心四季度按揭額度用完了。”
全國22個主要城市首批集中供地峰值在5月和6月，這些項目最快將在三季度末入市，將在四季度形成供應(yīng)高峰期。在終端市場調(diào)控收緊和按揭額度限制的情況下，意味著回款將成為首批集中供地項目考量的重點(diǎn)之一。
從歷年樓市成交情況來看，7月成交普遍低于6月，但通常高于上一年同期成交。但今年7月，無論全國主要城市還是主要房企，雖然價格方面松動不大，但成交同比下滑的比例均超過一半。
上述房企人士認(rèn)為，即便是下半年房地產(chǎn)需求走弱，由于大部分房企上半年銷售情況較好，下半年不會形成太大壓力，“但如果這種趨勢一直延續(xù)到明后年，可能還會有一部分房企的流動性會出問題。”
該房企人士表示，今年以來，他們公司已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變投資方向，陸續(xù)轉(zhuǎn)向利潤相對較高、周轉(zhuǎn)相對較快的三四線城市，“長三角有很多這樣的小城市，只是大家平時關(guān)注度都在集中供地的城市。”
上述總部在上海的房企人士也表示，在有限參與集中供地的同時，其所在公司也開始做區(qū)域下層，尤其是業(yè)績貢獻(xiàn)占比較高的城市，逐步向區(qū)縣下沉，“我們這種規(guī)模的房企，只能做深耕，不適宜做擴(kuò)張。”
另一家TOP15內(nèi)的房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，近年，其公司也在從全國范圍內(nèi)挖掘新的機(jī)會性中小城市，與集團(tuán)其他產(chǎn)業(yè)和資源形成協(xié)同效應(yīng)，“今年我們有二三十個項目都位于新進(jìn)城市中。”
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