近日，關(guān)于“房企買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%”的“新規(guī)”傳聞引發(fā)熱議。事實(shí)上，雖然截至目前官方渠道并未就此發(fā)布通告，但早在2020年8月20日央行和住建部聯(lián)合召開(kāi)的房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，就提到了“拿地銷(xiāo)售比不超過(guò)40%”這一條輔助紅線。

部分房企仍超紅線

參與20日座談會(huì)的12家房企成為首批試點(diǎn)企業(yè)，分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利發(fā)展、新城控股、中海地產(chǎn)、華僑城、綠地控股、華潤(rùn)置地和陽(yáng)光城。2020年12月31日，有關(guān)部門(mén)再次召開(kāi)關(guān)于“三道紅線”的座談會(huì)，表示將對(duì)試點(diǎn)企業(yè)擴(kuò)圍，數(shù)量可能會(huì)從12家擴(kuò)大到30家。參加座談會(huì)的新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

彼時(shí)，資料顯示，若近一年拿地銷(xiāo)售比高于40%或連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，房企需要對(duì)拿地資金來(lái)源做解釋。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，拿地銷(xiāo)售比40%紅線下投資與銷(xiāo)售掛鉤，穩(wěn)地價(jià)同時(shí)降杠桿。短期內(nèi)拿地力度較大的企業(yè)受影響大，而未來(lái)規(guī)模房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房企的“逆襲”難度更大。

在三道紅線和供地兩集中背景下，上半年房企拿地更趨謹(jǐn)慎，而個(gè)別企業(yè)拿地力度較大。上半年首批12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值為28.8%，低于40%紅線，12家中只有3家企業(yè)略高于紅線。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年拿地30強(qiáng)房企中，有12家過(guò)線。過(guò)線的房企拿地銷(xiāo)售比最高的三家，高達(dá)93.8%、89.5%和70.6%，也有部分房企拿地銷(xiāo)售比恰好越過(guò)紅線。

房企“馬太效應(yīng)”凸顯？

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)理事丁祖昱在其個(gè)人公眾號(hào)中發(fā)文表示，千億規(guī)模的房企每年可花400億拿地，而中小房企可能年銷(xiāo)售額都不足400億元，中小房企和規(guī)模房企之間的差距會(huì)進(jìn)一步加大。

丁祖昱認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將房企土儲(chǔ)貨值與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)強(qiáng)制性匹配，銷(xiāo)售、去化能力強(qiáng)的房企更有底氣拿地，對(duì)那些產(chǎn)品力強(qiáng)、受市場(chǎng)認(rèn)可度較高的房企來(lái)說(shuō)實(shí)則屬于利好。其進(jìn)一步指出，該指標(biāo)硬性控制了房企規(guī)模擴(kuò)張的速度，即使是頭部房企、現(xiàn)金流充裕的國(guó)企、央企，拿地金額也受到銷(xiāo)售額的限制。

丁祖昱向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，未來(lái)隨著杠桿紅利消失，擁有充裕土儲(chǔ)的房企投資調(diào)節(jié)靈活度更大，致力于精益化管理的房企有望脫穎而出。

而在克而瑞廣佛區(qū)域公眾號(hào)的文章中，首席分析師肖文曉預(yù)估，40%拿地金額占比上限，留給后發(fā)房企快速?gòu)澋莱?chē)的空間越收越窄。而機(jī)遇是在監(jiān)管下，接下來(lái)集中供地的成交房企分布有可能會(huì)趨于分散，減少了幾家獨(dú)大的可能性，利于培養(yǎng)一個(gè)更有競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。

“40%拿地銷(xiāo)售比上限對(duì)做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商很不友好，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是自持物業(yè)，不往外賣(mài)，所以開(kāi)發(fā)商要靠繼續(xù)拿地做大規(guī)模，靠規(guī)模消耗掉持有商業(yè)地產(chǎn)的成本。”一位用戶(hù)在雪球平臺(tái)上對(duì)拿地銷(xiāo)售比40%紅線表達(dá)了看法。另一位用戶(hù)稱(chēng)，“拿地銷(xiāo)售比0.4，本來(lái)就是一個(gè)比較合適的指標(biāo)，而且去年三條紅線推出之后有些地方已經(jīng)是參考40%拿地銷(xiāo)售比和企業(yè)前三年現(xiàn)金流情況在控制企業(yè)拿地。”

億翰智庫(kù)研究分析指出，買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%的限制條件，短期內(nèi)無(wú)疑限制了房企的擴(kuò)張速度與拿地?zé)崆?，但長(zhǎng)期來(lái)看可以建立起房企更健康更有序的發(fā)展機(jī)制，并輔助“房住不炒”基調(diào)的平穩(wěn)運(yùn)行。

此外，值得關(guān)注的是，“將商票納入房企債務(wù)監(jiān)管”同為2020年8月20日座談會(huì)上提及到的一條輔助紅線。

相關(guān)資料顯示，商票作為一種未被央行納入監(jiān)管且不計(jì)入有息負(fù)債范疇的融資渠道，具有不受銀行授信額度和監(jiān)管政策等限制的特點(diǎn)，因此不少房企在面臨“三道紅線”的融資壓力下，加大商票使用規(guī)模，借此降低凈負(fù)債率，提高現(xiàn)金短債比。

據(jù)中達(dá)證券的研究報(bào)告顯示，2016-2020年，房企應(yīng)付票據(jù)總規(guī)模不斷提升，由2016年的704億元增長(zhǎng)至2020年末的3932億元，復(fù)合增速達(dá)53.7%。

同時(shí)，據(jù)上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)票據(jù)市場(chǎng)承兌總金額22.09萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.41%，其中商票簽發(fā)金額3.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.77%。而在TOP19房企中，其總體商票承兌余額達(dá)到3355.74億，較2019年增長(zhǎng)了36.59%。

2021年以來(lái)，房企債券違約、商票違約等問(wèn)題頻現(xiàn)。丁祖昱在其個(gè)人公眾號(hào)發(fā)文表示，“隨著商票納入監(jiān)管，繼續(xù)過(guò)多依賴(lài)商票或有政策風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)房企應(yīng)該減少對(duì)商票的過(guò)度依賴(lài)，絕不能通過(guò)大量發(fā)行商票，隱匿債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將當(dāng)下的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至未來(lái)，回歸經(jīng)營(yíng)才是房企重點(diǎn)工作。”