中國(guó)需要通過(guò)調(diào)控政策以及采取整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)的穩(wěn)定。

日前，杭州、北京、上海、東莞、成都等城市繼續(xù)加碼地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)限購(gòu)等措施進(jìn)行升級(jí)，堵住政策漏洞、繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向，不僅二手房?jī)r(jià)格要接受指導(dǎo)，通過(guò)假離婚購(gòu)房的可能性或也將消失。

早在7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治力度，提出力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

中國(guó)政府嚴(yán)厲整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，意在穩(wěn)定樓市，抑制市場(chǎng)無(wú)序炒作與投機(jī)，避免泡沫風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)下，中國(guó)政府治理資本無(wú)序發(fā)展，各行各業(yè)投機(jī)炒作的空間大幅縮小，過(guò)剩資本可能尋找新出口。此外，為了穩(wěn)定增長(zhǎng)，中國(guó)政府可能繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，這在傳統(tǒng)上被認(rèn)為會(huì)引起樓價(jià)上漲預(yù)期。

中國(guó)也必須從戰(zhàn)略上看待房地產(chǎn)帶來(lái)的綜合風(fēng)險(xiǎn)，尤其是中國(guó)正處于轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)炒作不僅帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，更成為阻礙結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重要因素。以美國(guó)為例，美國(guó)居民杠桿率上升最快的一段時(shí)間是2000年至2007年。2000年美國(guó)居民杠桿率為69.9%，7年后上升了28個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)美國(guó)人阿蒂夫·邁恩與阿米爾·蘇菲合著的《債居時(shí)代》顯示，在美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之前，家庭債務(wù)大幅上升和隨之而來(lái)的家庭支出大幅下降是造成衰退并進(jìn)而引爆金融危機(jī)的主要根源，而家庭債務(wù)大幅上升正是由房地產(chǎn)泡沫引起的。他們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)在2008年第一季度和第二季度為負(fù)，住房投資也在急劇下滑。

中國(guó)居民部門(mén)的債務(wù)率也存在過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)。從2008年的17.9%上升至2018年的53.2%，10年間上漲了35%。但是，2019年底以來(lái)的新冠疫情沖擊再次引發(fā)杠桿率的迅速提升，根據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，2020年我國(guó)的宏觀杠桿率是279.4%，比2019年上升了23.5個(gè)百分點(diǎn)，其中居民杠桿率是72.5%，比2019年上升了7.4個(gè)百分點(diǎn)。2020年末住戶部門(mén)的債務(wù)余額是73.6萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)14.6%，當(dāng)中個(gè)人貸款余額是63.2萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)14.2%。人民銀行發(fā)布的《2020年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，我國(guó)居民債務(wù)繼續(xù)擴(kuò)張的空間已非常有限。

以住房按揭為驅(qū)動(dòng)力的居民杠桿率不斷擴(kuò)張會(huì)最終影響到消費(fèi)，進(jìn)而可能對(duì)構(gòu)建新發(fā)展格局產(chǎn)生釜底抽薪的效應(yīng)。但是，如果通過(guò)嚴(yán)格的調(diào)控措施“凍結(jié)”市場(chǎng)則會(huì)減少住房投資，而住房投資與消費(fèi)是驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，因此，這是一個(gè)兩難的選擇。中國(guó)政府目前大力推動(dòng)以政府投資為導(dǎo)向的保障性租賃住房計(jì)劃就是為了解決這個(gè)兩難問(wèn)題：通過(guò)政府加杠桿來(lái)緩解居民杠桿率上漲的壓力，避免沖擊消費(fèi)，同時(shí)還能維持一定規(guī)模和增速的住房投資。

目前來(lái)看，美國(guó)正經(jīng)歷2008年以來(lái)第二波房地產(chǎn)危機(jī)。為應(yīng)對(duì)新冠疫情沖擊，美聯(lián)儲(chǔ)采取了史無(wú)前例的寬松政策，不管是在數(shù)量和價(jià)格方面都創(chuàng)下新的寬松紀(jì)錄，其中包括接近于零的基準(zhǔn)利率。而美國(guó)住房按揭利率則主要盯住十年期國(guó)債的收益率，過(guò)低的按揭利率導(dǎo)致了美國(guó)樓市過(guò)熱現(xiàn)象，各地住房?jī)r(jià)格大幅攀升，這進(jìn)一步加重了美國(guó)貧富差距，并將導(dǎo)致嚴(yán)重后果。

美國(guó)目前面臨房地產(chǎn)形成的巨大壓力。首先，美國(guó)目前大約有600萬(wàn)家庭拖欠房租，拜登政府已經(jīng)要求房東繼續(xù)給租客60天時(shí)間，至10月1日再采取措施。房?jī)r(jià)上漲會(huì)抬升租金讓更多的租客面臨租房壓力。其次，目前美國(guó)約有155萬(wàn)房主拖欠按揭貸款，拜登政府計(jì)劃允許屋主延長(zhǎng)抵押貸款期限，并鎖定較低的月本息支付，使抵押貸款借款人的月供減少25%。此外，住房?jī)r(jià)格上漲將導(dǎo)致大多數(shù)房主要繳納更多的房產(chǎn)稅與房屋保險(xiǎn)。這意味著美國(guó)面臨著次貸危機(jī)前的局面。

中國(guó)需要通過(guò)調(diào)控政策以及采取整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)的穩(wěn)定。居民債務(wù)已經(jīng)不具有繼續(xù)擴(kuò)張的空間，新發(fā)展格局更需要居民休養(yǎng)生息增強(qiáng)消費(fèi)能力，這需要向政府轉(zhuǎn)移杠桿。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用時(shí)間消化持續(xù)20年過(guò)快上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但仍然需要政府在限制性政策之外主動(dòng)作為，盡快在防風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上推動(dòng)改革，削減房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整設(shè)置的過(guò)多障礙，因?yàn)槠鋾?huì)影響到金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政改革、貧富差距、擴(kuò)大消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等諸多領(lǐng)域，光靠?jī)鼋Y(jié)市場(chǎng)不能解決問(wèn)題。