自2020年8月20日，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，并宣布形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。這個(gè)被稱為“三線四檔”的房企融資新規(guī)已實(shí)施近一年。

所謂“三線四檔”即用“剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率”“凈負(fù)債率”以及“現(xiàn)金短債比”三項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)來劃分房企負(fù)債規(guī)模的檔位，控制房企負(fù)債規(guī)模。按照業(yè)內(nèi)總結(jié)，如果三項(xiàng)指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)，歸為“紅檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得提升；如果有兩項(xiàng)或一項(xiàng)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，則為“橙檔”和“黃檔”，有息負(fù)債年增長規(guī)模分別限制在5%、10%；若三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)進(jìn)入“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增長也不能超過15%。

作為房地產(chǎn)金融調(diào)控的重要方式之一，“三線四檔”融資新規(guī)對(duì)行業(yè)帶來多大影響？

貝殼研究院5日發(fā)布的一份研報(bào)顯示，如按照“三線四檔”的有息負(fù)債規(guī)模增長要求統(tǒng)計(jì)，假如所有房企全部執(zhí)行，按照政策推出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，僅百強(qiáng)房企中的60家上市房企按年預(yù)計(jì)將少增約9371億元人民幣的有息負(fù)債。這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營，有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)優(yōu)化全社會(huì)資源配置。

值得注意的是，在政策實(shí)施不到4個(gè)月時(shí)間，多家房企負(fù)債規(guī)模已集體“降檔”。貝殼研究院在統(tǒng)計(jì)了房企發(fā)布的2020年年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，去年100家上市房企中，有40家聲稱相較2019年成功實(shí)現(xiàn)降檔，降檔率達(dá)到40%。“零踩線”的房企數(shù)量從2019年17家躍升至2020年的29家。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，當(dāng)前階段更加考驗(yàn)房企在降負(fù)債過程中對(duì)安全性和穩(wěn)定性的把控，正確的理解監(jiān)管政策的實(shí)際目的。

此外，潘浩提醒，房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，除了有息負(fù)債還有無息負(fù)債，其規(guī)模不可小覷。而且，房企除表內(nèi)負(fù)債外，還有表外負(fù)債。房企通過子公司、關(guān)聯(lián)公司等出表并表的方式將表內(nèi)債務(wù)表外化，隱藏了一部分債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些“隱性”債務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)也需要充分警惕。