地價和房價的關系并不復雜。高房價背后必有高地價的“功勞”。
最近一段時間，房地產行業(yè)土地端發(fā)生了一些列變化，如房企拿地金額不超過銷售額的45%、競配建比例受限等。
8月13日上午，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了二次土拍的補充公告，將四區(qū) 馬尾 長樂所要出讓的總計19幅宅地的最高溢價率，全部下調至15%及以下。
控制溢價率不超過15%被寫進了地方土規(guī)部門的公告中。
放出“新規(guī)”
兩天前的8月11日，市場放出了一重要消息。自然資源部對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個方面：
第一，參加宅地競拍企業(yè)需具有房地產開發(fā)資質。
第二，建立有效的購地審查制度，加強對房地產企業(yè)購地資金的來源審查。房地產企業(yè)參與土地競拍和開發(fā)建設過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌谫Y便利。參與土地競買的主體必須提供資金來源證明，將現(xiàn)行工具箱中的“建立購地資金來源審查制度”由可選項改為統(tǒng)一實施的政策措施。
第三，單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率，否則將嚴肅公開處理，嚴控城市樓面地價新高。
第四，在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質建設方案等方式確定競得人。
上述信息得到了青島等一些中供地試點城市的規(guī)自部門人士證實。
對此，多位業(yè)內認為單宗地溢價率不得超過15%，被作為硬性規(guī)定出現(xiàn)了監(jiān)管層的文件中，意義重大。
多地“響應”
實際上，市場在此之前已經有了動作，隨著第二批集中供地推出，接連幾個城市也供地規(guī)則在不同角度迎來調整。
8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，稱7月30日公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動因故終止。
8月10日， 天津市規(guī)劃和自然局發(fā)布公告，宣布天津第二批集中土地延期拍賣，溢價率不得超過15%。
8月6日，深圳亦發(fā)布公告，宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓，房企已交納的競買（投標）保證金原路退回。8月10日，天津也宣布已掛牌的61宗地塊出讓活動中止，將調整競買規(guī)則。
最早的是杭州，在上個月的7月20日就發(fā)布供地新規(guī)，對第二批集中出讓地塊的競價規(guī)則進行調整：一是，競買單位需足額繳納20%競買保證金后，方可參與競買；二是，溢價率上限由30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊溢價率上限為10%；三是，出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。
自然資源部對集中供地提出四點明確要求與上述城市的集中供地新規(guī)的調整相互印證。
“大殺器”
一位地方規(guī)自人士在接受采訪時表示，第一、二條規(guī)則的目標對象是企業(yè)，主要為了降低土地競爭的熱度。其中對競地企業(yè)資質提出限制，意在打擊馬甲，提高宅地參拍門檻，杜絕房企用數(shù)十個馬甲圍獵地塊、提高搖號概率的亂象；購地資金要求必須是自有資金，堵住首批供地中部分企業(yè)前融等漏洞。
“第三、四條規(guī)則的約束對象是地方城市供地部門，目的是真控地價”。該人士說，此前北京、天津等地雖未明確規(guī)定，但一般默認單宗地塊的溢價率為50%，觸頂后競拍保障房、自持部分等；或者有些城市會通過提高地塊起始價，來降低溢價率，但實際地價和競地成本并未降。
毋庸置疑，單宗地溢價率不超過15%規(guī)定是此次政策的大殺器。房價背后這只“地價”大手將被摁住。
一直以來，在對地價的控制上，各地城市的力度不同。
來自各地自然資源規(guī)劃官網的數(shù)據(jù)顯示，第一輪的集中供地成交數(shù)據(jù)中，廈門、合肥、杭州、深圳、寧波、重慶、福州、武漢、南京、無錫10城都超過了平均溢價率15%這道紅線，分別為34%、28%、26%、23%、22%、24%、21%、19%、18%、16%。
另外，青島、鄭州、長春、上海、成都、蘇州、北京、長沙、濟南、沈陽、天津、廣州12城平均溢價率低于15%這道紅線，分別為1%、2%、2%、6%、7%、7%、8%、8%、9%、10%、11%、12%。
有一種觀點是，控制地價無論對于行業(yè)還是企業(yè)都是必要之舉。
“土地成本過高，捆綁條款過多，開發(fā)利潤空間微薄，影響了房企拿地積極性，這些問題會在接下來的供地中有所調整，至少會給房企留下適當利潤空間。”一位上市房企人士表示。
實際上，受到資金收緊、樓市下滑等因素影響，房企拿地積極性已經普遍下降，最近一些熱門城市出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。業(yè)內人士預計，土地市場的降溫或將在第二批集中供地中得到更多體現(xiàn)。
讓“面粉”的價格漲得再慢點，“面包價”才會更親民。
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