今年以來，受多種因素影響，部分城市房地產(chǎn)市場升溫，個別城市出現(xiàn)過熱苗頭，一些城市因城施策、精準調(diào)控，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管力度。

專家認為，下半年應(yīng)繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，房地產(chǎn)市場還存在哪些問題？房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展需要從哪些領(lǐng)域發(fā)力？針對這些問題，經(jīng)濟日報記者采訪了相關(guān)專家。

持續(xù)規(guī)范市場秩序

房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制在不斷發(fā)展和完善。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策工具箱還將不斷豐富。房地產(chǎn)市場調(diào)控將綜合運用土地、金融、行政手段、財稅等一系列手段，形成合力，發(fā)揮作用，繼續(xù)堅持“房住不炒”定位。

利用行政手段進行調(diào)控，仍是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。在劉洪玉看來，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的主體責任仍應(yīng)進一步發(fā)揮好。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人表示，對調(diào)控工作不力、市場波動大的城市，要堅決予以問責。

浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬認為，除了落實城市政府主體責任外，還要發(fā)揮省級政府的監(jiān)督和督導作用。全國地級市、縣級市眾多，僅靠住建部督導監(jiān)測是不夠的，省級政府的作用也應(yīng)該發(fā)揮。比如，浙江省對各地級市、縣級市新建商品房、二手房價格建立監(jiān)測體系，就對房價監(jiān)測發(fā)揮了較好作用。

土地供應(yīng)方面，將加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民認為，應(yīng)增加熱點城市的土地供應(yīng)，特別是土地供應(yīng)中的住宅用地供應(yīng)比重，以此來緩解供需矛盾以及引導居民預(yù)期。王瑞民建議，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，應(yīng)堅持普通商品房為主，形成不同價位、不同層次的商品住房，通過市場化方式滿足大多數(shù)群體的住房需求。對于深圳等土地資源不足的城市，可通過與鄰近區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，推進鄰近區(qū)域住房相關(guān)公共服務(wù)同城化，以滿足市民需求。

同時，相關(guān)部門還將持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實管好中介等機構(gòu)，堅決查處市場亂象。住建部有關(guān)負責人近日表示，將嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、中介、物業(yè)、租賃等方面的違法違規(guī)行為，凈化市場環(huán)境，維護群眾合法權(quán)益。

嚴查信貸資金違規(guī)入市

信貸資金違規(guī)進入樓市，成為房價過快上漲的重要因素，也將集聚金融風險。加強房地產(chǎn)金融管理，已經(jīng)成為當前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的突出特征。下半年，房地產(chǎn)調(diào)控將牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵。

對于房地產(chǎn)金融管理，招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，金融需要明確定位，有所為有所不為，恰如其分地發(fā)揮應(yīng)有作用。金融機構(gòu)要嚴格落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，特別是要全面貫徹房地產(chǎn)貸款集中度管理和房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理要求，抑制房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張，降低對金融杠桿的過度依賴，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。在具體工作中，應(yīng)嚴把風險關(guān)口，全面審查信貸資金流向，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。對于房地產(chǎn)企業(yè)，加大審查力度，不向資質(zhì)不合格房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資支持；不為違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的項目提供通道或信用擔保。對于個人用戶，發(fā)放的經(jīng)營貸款、消費貸款需要客戶提供用途證明，嚴防通過消費貸款、經(jīng)營貸款、信用卡透支等方式將資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場。

同時，董希淼建議，金融機構(gòu)要進一步落實“房住不炒”，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)力度。一是可與房地產(chǎn)企業(yè)合作，通過簽訂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式將待售房源變成長租房源，向符合相應(yīng)條件的租戶發(fā)放租房貸款。二是可與地方政府合作，在住房租賃平臺交易撮合、信用評價等各個環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。三是可通過信用卡分期為客戶提供融資支持，手續(xù)費低于第三方租房平臺所收取的服務(wù)費，且提前還款無需支付違約金。特別是商業(yè)銀行，可以加快進入住房租賃市場，既可促進住房租賃金融朝著規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制加快形成。

加快發(fā)展保障性租賃住房

發(fā)展保障性租賃住房有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。地方政府制定并公布保障性租賃住房建設(shè)計劃，擴大保障性租賃住房供給，能夠不斷優(yōu)化城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為新市民、青年人等群體通過租賃方式解決住房困難問題提供渠道；能夠穩(wěn)定市場預(yù)期，合理釋放購房需求，緩解房價上漲壓力，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐。

7月22日，國務(wù)院召開會議強調(diào)，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)。要把握好保障性租賃住房的政策重點，明確保障對象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。堅持“保基本”，以小戶型為主，注重實現(xiàn)“職住平衡”。按照“可負擔、可持續(xù)”原則，建立科學的租金定價機制。因地制宜，以人口凈流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發(fā)展保障性租賃住房。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人介紹，今年10月底前，城市人民政府應(yīng)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標和政策措施，制定年度建設(shè)計劃，并向社會公布。新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達到30%以上。

對于發(fā)展保障性租賃住房，上海市房地產(chǎn)科學研究院院長嚴榮認為，地方政府應(yīng)主動作為，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。在策略上要因地制宜，城市政府可以對本市住房發(fā)展狀況開展真實評估，了解和掌握保障性租賃住房真實的需求情況，堅持一切從實際出發(fā)，堅持目標導向和問題導向。要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地、財政、稅收、金融等部門，以及水電氣等專業(yè)機構(gòu)，形成促進保障性租賃住房的可持續(xù)發(fā)展機制。