當(dāng)各地都在嚴(yán)控房價上漲而設(shè)置“漲停板”時，湖南岳陽在今年率先設(shè)了個“跌停板”。
市場消息顯示，岳陽市住建局于8月9日下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》明確提出，新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則無法進行網(wǎng)簽。這一通知下發(fā)的背景是有房企為資金回籠，大幅降價進行促銷。
第一財經(jīng)記者從岳陽當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，近期確實有部分樓盤出現(xiàn)了較為明顯的降價，降幅遠大于15%。
某頭部房企的三個樓盤出現(xiàn)大幅降價，原本備案價在8000元/平方米左右，“如果能一次性付款的話，最低是5000多元/平方米，整個樓盤都是這樣”，“上個月降到這個價格的”。
在某TOP30房企營銷線人員看來，這樣的降幅會影響當(dāng)?shù)貥鞘?，對其他項目的銷售不利。亦有房企內(nèi)部人士認(rèn)為這一降價行為雖是去庫存，但有些惡意競爭的意味。
前述中介介紹，上述降價項目周邊的樓盤確已經(jīng)受到了影響，另一頭部房企正在銷售中的最后一棟也進行了大幅降價，“之前開盤的時候是賣到8000多元的，現(xiàn)在最低也到了5000多元，精裝修房，最小的面積在101平，總價只要50多萬”。
而這兩家企業(yè)上個月的銷售套數(shù)位列岳陽市的一二位。
過去幾年的樓市調(diào)控周期中，不允許房企如此降價的不只是岳陽，不少三四線城市有類似做法，不過公開發(fā)文的較為少見。因為從法律的角度來看，限制房企降價存在一定爭議。
有反壟斷法學(xué)者向第一財經(jīng)表示，競爭法領(lǐng)域有一種違法行為稱為掠奪性定價，即以排擠競爭對手為目的以低于成本價的價格銷售商品或提供服務(wù)，其有兩個構(gòu)成要件分別為定價低于成本價和排擠競爭對手。此前掠奪性定價原由《反不正當(dāng)競爭法》規(guī)制，如今《反不正當(dāng)競爭法》已不再規(guī)制這種行為，因此低價賣房不構(gòu)成不正當(dāng)競爭。
該學(xué)者還指出，這也不構(gòu)成壟斷行為，商品房市場高度開放且競爭激勵，某一家房企不具備市場支配地位，低價賣房不會構(gòu)成濫用市場支配地位。
事實上，盡管目前大幅度降價銷售的消息多集中發(fā)生在部分房企，但在當(dāng)前的行業(yè)背景下，加快去化、增加銷售回款已經(jīng)成為不少房企一項重要的考量指標(biāo)。
2020年中發(fā)布的房企融資“三道紅線”、年末的銀行“兩道紅線”，使得房企對銷售回款越發(fā)重視。這在2020年末已有所體現(xiàn)?？硕鸾y(tǒng)計顯示，2020年，房企銷售回款率的中位數(shù)為88%、平均數(shù)為87%，2017年時這兩項指標(biāo)均在80%左右。同時，2020年業(yè)績會上披露回款率的房企也從2017年的9家增加至37家。
部分房企的考核標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了相應(yīng)變化。某重倉長三角的千億房企內(nèi)部人士向記者透露，近來其內(nèi)部對營銷條線已經(jīng)不再考核銷售額，而將銷售回款、費用成本等列為關(guān)鍵指標(biāo)。
在6、7月銷售增速明顯下滑的背景下，有房企人士指出，下半年的核心還是要運用多元促銷手段，加大去化，特別是一些長期庫存的去化，“去庫存去得好，現(xiàn)金流就會穩(wěn)定”。
今年以來，銷售回款對到位資金貢獻度也越發(fā)凸顯。華西證券研報顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上升23.5%，其中，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款增速分別為-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。“隨著融資監(jiān)管政策的推進及集中供地政策的實施，未來銷售回款對房企到位資金的重要性將進一步顯現(xiàn)。”華西證券指出。
與此同時，民營房企的融資難度還有不斷加大的趨勢。7、8月在往年多為發(fā)債高峰，而據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年的7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為2075.50億元，同比下降10.70%，單月融資規(guī)模同比增速已經(jīng)連續(xù)5個月下降。同時，前7個月房地產(chǎn)企業(yè)共融資13168億元，同比減少8.54%。
“累計融資額繼續(xù)下降，表明房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍處于持續(xù)收緊階段，融資難度上升。”中指研究院認(rèn)為。
另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，民營房企發(fā)債融資占比持續(xù)下降，由去年的56.1%降至今年6月末的38.8%，7月份進一步降至33.9%。
同時，7月，全面降準(zhǔn)后市場利率持續(xù)下行，國資、民營房企的融資成本均有所松動，其中7月國企發(fā)行債券票面利率較6月下調(diào)近80個基點，僅有3.45%，為今年最低；而民營房企的發(fā)債利率則僅下調(diào)了35個基點至6.58%。
海外債方面，8月以來房企的發(fā)債利率居于高位。13日，祥生控股公告稱，擬發(fā)行2億美元于2023年到期的12厘優(yōu)先票據(jù)，同時，發(fā)售價票據(jù)本金額的99.139%；10日，中梁控股也表示，擬發(fā)行將于2022年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率達11%。
在市場下行、資金面仍然較為緊張的情況下，多數(shù)房企對后市較為悲觀，降價促銷或成為房企資金回籠的主要方式。
鄭娜
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