作者：劉婷

第二批集中供地出讓前夕，天津、青島、深圳等城市共183宗土地緊急中止出讓，集中供地再起波瀾。

8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故終止；8月10日，天津市相關(guān)部門公告稱，推遲7月21日發(fā)布的61宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓的時(shí)間；8月6日，深圳土地礦業(yè)權(quán)出讓平臺(tái)發(fā)布公告，中止22宗地的掛牌出讓工作，已交納的競(jìng)買（投標(biāo)）保證金將原路退回。

多城賣地按下暫停鍵，一場(chǎng)關(guān)于土拍規(guī)則的重大變化悄然進(jìn)行。

近期，自然資源部召開閉門會(huì)議，要求第二批集中供地調(diào)整出讓政策，限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)，嚴(yán)控樓面地價(jià)創(chuàng)新高。

土拍規(guī)則調(diào)整之際，新模式“競(jìng)品質(zhì)”誕生。

以賣地大戶杭州為例，第二批集中供地將由10個(gè)行政區(qū)推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，溢價(jià)率上限設(shè)為10%，并要求現(xiàn)房銷售。杭州市建委將組織專家評(píng)審，并按房企評(píng)分高低確定入圍者。評(píng)分表主要由“房企資信”和“品質(zhì)承諾”兩部分組成，綜合得分最高者拿地。這意味著，與消費(fèi)者買房一樣，房企拿地也需要看征信分。

8月13日，一家TOP5房企投拓負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前“競(jìng)品質(zhì)”模式處于摸索階段，北京、上海、杭州等地的實(shí)行各有不同。從其初衷來(lái)看，土地市場(chǎng)愈發(fā)升高的門檻和競(jìng)爭(zhēng)熱度導(dǎo)致房企削減成本，產(chǎn)品品質(zhì)難以保障，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。“競(jìng)品質(zhì)”是政策工具箱里的措施之一，未來(lái)調(diào)整方向?qū)⒃诎芽禺a(chǎn)品品質(zhì)基礎(chǔ)上，給開發(fā)商留足利潤(rùn)空間。

“競(jìng)品質(zhì)”將成標(biāo)配

“我們熬夜加班一個(gè)多月，一直在加班和開會(huì)，晚上不回周末不休中午不按時(shí)吃飯，突然中止賣地，所有工作都要推倒重來(lái)。”8月13日，一家房地產(chǎn)央企深圳公司投資部人士楊光（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，8月6日下午得知深圳土拍中止時(shí)，所有同事都感到詫異。

楊光表示，此次深圳土拍中止的主要原因是，深圳是首批集中供地城市中平均溢價(jià)率最高的城市，政策風(fēng)向變化后需調(diào)整規(guī)則，降低溢價(jià)率上限和拍地規(guī)則，因此緊急叫停。其次，深圳本次拍22宗地塊中位于非中心區(qū)的居多，部分地塊要求租賃面積全自持，部分地塊要求租賃面積全自持，且在拍地結(jié)束后的5個(gè)工作日內(nèi)一次性繳納費(fèi)用，諸多限制要求導(dǎo)致除少數(shù)熱門地塊外，其它地塊均遇冷，因此需要延期。

“降低溢價(jià)率上限后，對(duì)新房限價(jià)或會(huì)同步增加，此時(shí)判斷房企利潤(rùn)空間將加大為時(shí)過早。”楊光推測(cè)，深圳土拍長(zhǎng)期采用雙競(jìng)雙限模式，房企利潤(rùn)空間小，近年來(lái)交房質(zhì)量急劇下降。“競(jìng)品質(zhì)”或成深圳第二批集中供地的重點(diǎn)方向，杭州和北京將為效仿對(duì)象。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，5月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)提到，在集中出讓地塊過程中引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，為未來(lái)住宅產(chǎn)品質(zhì)量提升留足空間，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)提升住宅品質(zhì)。

在杭州，參與第二批集中供地的房企須填寫“品質(zhì)承諾”，不同于北京先競(jìng)地價(jià)再競(jìng)品質(zhì)的規(guī)定，杭州的“競(jìng)品質(zhì)”項(xiàng)目是先競(jìng)品質(zhì)再競(jìng)地價(jià)，同時(shí)地塊還要采用現(xiàn)房銷售，必須是在全裝修交付之后通過驗(yàn)收方可對(duì)外銷售，此舉為全國(guó)首創(chuàng)。

8月13日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，未來(lái)“競(jìng)品質(zhì)”將成土拍標(biāo)配。在“競(jìng)品質(zhì)”要求下，房企對(duì)于地塊的研究要求明顯提高。如果沒有太多時(shí)間去研究具體地塊，房企對(duì)于競(jìng)品質(zhì)方面的底氣可能不足。因此，多地延長(zhǎng)供地時(shí)間或中止土地出讓，目的是讓房企更好理解競(jìng)品質(zhì)的規(guī)則，在后續(xù)拿地方面做好做足功課。

房企恐慌性拿地

供地規(guī)則再度調(diào)整，與此前土地市場(chǎng)溫度升高有關(guān)。

“各城市做好住宅用地信息公開，重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地集中出讓，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)，對(duì)住宅地價(jià)走勢(shì)超出合理區(qū)間或發(fā)生異常交易的城市及時(shí)預(yù)警并督促整改。”2月23日，自然資源開發(fā)利用司要求各城市通過多渠道降低房?jī)r(jià)，在全國(guó)22個(gè)城市試點(diǎn)集中供地制度。

集中供地初衷是為通過確定供地規(guī)模穩(wěn)定房企預(yù)期，為土地市場(chǎng)降溫。實(shí)踐過程中，房企出現(xiàn)恐慌性拿地現(xiàn)象，不斷推高熱點(diǎn)城市土拍溢價(jià)，多地拍出地王。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，22城首批集中供地成交金額為1.07萬(wàn)億元，平均樓面價(jià)約為9591元/平方米，較2020年增長(zhǎng)38%。上半年50強(qiáng)房企拿地樓面價(jià)同比增長(zhǎng)40.8%，地價(jià)約占房?jī)r(jià)48%，同比上升7.2個(gè)百分點(diǎn)；平均溢價(jià)率為21.7%，同比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)。

首批集中供地未達(dá)到降地價(jià)預(yù)期，推高地價(jià)與房?jī)r(jià)成本。一系列負(fù)面反應(yīng)引發(fā)監(jiān)管注意，土拍新規(guī)靴子陸續(xù)落地。

7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光公開表態(tài)，將著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

與此前政策相比，多個(gè)城市在第二批集中供地規(guī)則上明確限制地價(jià)上限，從源頭避免出現(xiàn)高溢價(jià)地。

8月4日，無(wú)錫第二批集中供地開拍，熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限降至3%，9宗地觸及上限進(jìn)入搖號(hào)；8月9日，惠州住建局出臺(tái)新政，提出建立完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)品質(zhì)”等出讓方式；8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局修改第二批集中供地規(guī)則，將土地溢價(jià)率上限設(shè)置為15%，未修改規(guī)則前最高為50%。

“設(shè)置最高溢價(jià)率后，溢價(jià)率已經(jīng)確定，以后市場(chǎng)上不會(huì)再出現(xiàn)‘地王’。”8月13日，一名熟悉深圳土拍市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，第一批集中供地中部分房企在舉牌時(shí)沖動(dòng)入市，拿地后才發(fā)現(xiàn)“算不過賬”，引起退地糾紛。通過設(shè)置溢價(jià)率上限，可以給房企更多利潤(rùn)空間，避免退地事件發(fā)生。

8月11日，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱優(yōu)質(zhì)土地資源的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的傷害極大。“房住不炒”基調(diào)下，房?jī)r(jià)提升空間有限，拿地成本過高，大幅壓縮房企的正常盈利空間，迫使部分房企在施工建筑質(zhì)量上壓縮成本，或不切實(shí)際的提高周轉(zhuǎn)率。限制地價(jià)上限有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著利潤(rùn)合理化和管理精細(xì)化方向升級(jí)迭代。