尹中立（榮盛發(fā)展(002146,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社會(huì)科學(xué)院金融所研究員）

今年上半年主要城市的房價(jià)都處在上漲狀態(tài)，尤其是一線城市和部分二線城市的房價(jià)漲幅比較大。從剛剛公布的7月份房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，主要城市的房價(jià)仍然在上漲，但漲幅明顯回落，其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

房價(jià)走勢回落到合理區(qū)間，得益于一系列政策調(diào)控的結(jié)果。今年初以來，有關(guān)方面認(rèn)真貫徹執(zhí)行“房住不炒”精神，房地產(chǎn)金融調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，經(jīng)營貸和消費(fèi)貸流入樓市的現(xiàn)象得到控制，炒房現(xiàn)象得到明顯遏制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受制于“三線四檔”監(jiān)管政策的影響，購置土地的行為趨于理性。

從市場波動(dòng)規(guī)律看，“量在價(jià)先”是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)律，我們在關(guān)注房價(jià)的同時(shí)，更要關(guān)注房地產(chǎn)市場成交量的動(dòng)態(tài)變化。從交易量的變化看，房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。今年上半年的房地產(chǎn)成交量還處在上升趨勢，但7月份的樓市成交量已經(jīng)快速下滑。中指數(shù)據(jù)顯示，7月樓市新房成交量同環(huán)比均降。分城市來看，7月一線城市成交面積環(huán)比降幅為21.34%，二線代表城市成交面積環(huán)比下降11.47%，三線代表城市成交面積較上月下降17.42%。

從來自市場的高頻數(shù)據(jù)顯示，8月上旬的樓市成交量繼續(xù)下滑，環(huán)比下滑約20%，下滑的速度較7月份有所加快。當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，樓市成交量的快速下滑的趨勢值得有關(guān)部門關(guān)注。

7月份以來房地產(chǎn)成交量快速下滑的原因除了房地產(chǎn)調(diào)控政策因素之外，可能與來自市場中的信息有關(guān)，尤其是某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)違約信息對市場信心沖擊巨大。從商業(yè)銀行和金融的角度看，頭部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是它們的信任的客戶，這些企業(yè)因?yàn)橐?guī)模大而獲得金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。根據(jù)該風(fēng)險(xiǎn)控制邏輯，頭部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資利率大大低于中小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款利率，有些商業(yè)銀行甚至只與排名靠前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做業(yè)務(wù)。可見，金融機(jī)構(gòu)一直把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用等級與它們的業(yè)務(wù)規(guī)模掛鉤，頭部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)違約打破了金融機(jī)構(gòu)對它們風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，可能讓金融機(jī)構(gòu)集體緊縮房地產(chǎn)行業(yè)融資。

對于購房者而言，他們是信息的被動(dòng)接受者，面對來自市場的各種打折促銷信息或某某大型開發(fā)企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的消息，持幣待購回避風(fēng)險(xiǎn)成為他們的選擇，這就是房地產(chǎn)交易量快速萎縮的原因。

金融機(jī)構(gòu)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)控制的原因緊縮房地產(chǎn)融資，購房者也因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)控制的原因而選擇持幣待購，兩個(gè)因素疊加并相互強(qiáng)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能要集體面對資金周轉(zhuǎn)的困境。

在一定程度上，上述情形類似于房地產(chǎn)行業(yè)的壓力測試，可以提高金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，也可以有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，讓那些風(fēng)險(xiǎn)控制能力弱或過度高杠桿經(jīng)營的企業(yè)淘汰掉，將有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但上述過程不能形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這是底線。