業(yè)界普遍看空下半年市場。
深圳房地產(chǎn)市場溫度驟降。
今年以來，在全國“房住不炒”的基調(diào)下，深圳持續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策整治房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)向好。通報(bào)“深房理”案件結(jié)果、大學(xué)區(qū)改革以及教師交流制度、嚴(yán)查信貸資金等等，都表示深圳正在成為“樓市調(diào)控示范區(qū)”。
一套組合拳打下來，就連價(jià)格最為堅(jiān)挺的學(xué)位房，也熱度不再。
8月2日上午，位于百花片區(qū)的長城大廈法拍房因無人報(bào)價(jià)，最終遭遇流拍。這樣的例子在如今的深圳已非偶然，近日，深圳太古城南區(qū)一套頂級裝修2居室在阿里拍賣上同樣無人問津，以流拍收尾。
“目前市場觀望情緒加重，主要受宏觀調(diào)控影響，加之深圳又推行大學(xué)區(qū)征集意見方案，普遍都看空下半年的市場行情。”深圳南山區(qū)一名房產(chǎn)中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
調(diào)控持續(xù)深入
深圳是中國內(nèi)地近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為快速的城市之一，隨之而來的便是樓市的火爆。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，在2010年-2019年間，深圳房價(jià)總體漲幅178%。
在這樣的背景下，深圳開始出手對樓市進(jìn)行調(diào)控。
今年2月，深圳首次出臺(tái)“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策，并發(fā)布3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。在這一政策出臺(tái)后，深圳多家銀行也陸續(xù)跟進(jìn)，將房貸與二手房指導(dǎo)價(jià)掛鉤。
此后，深圳在樓市調(diào)控方面頻加籌碼。7月31日，深圳發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》，提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式、建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，再次對學(xué)區(qū)房進(jìn)行調(diào)控。據(jù)樂有家監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7月深圳六大名校片區(qū)成交均價(jià)同比下跌5%。
多管齊下，深圳二手房成交量開始持續(xù)下跌。
據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月深圳二手房成交僅2557套，創(chuàng)近17個(gè)月新低，同比下跌81%，這種情況已經(jīng)持續(xù)了四個(gè)月。而在2020年深圳樓市最火爆的時(shí)候，二手房的月成交套數(shù)基本都在8000套左右。
樓市冷風(fēng)頻吹，深圳調(diào)控依然還在不斷“打補(bǔ)丁”。8月7日，深圳住建局公眾號發(fā)布《深圳嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域》，表明深圳再次出手；除此之外，深圳也開始對中介行業(yè)進(jìn)行整頓。
另外，7月30日，被稱為深圳社會(huì)建設(shè)領(lǐng)域“基本法”的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》公開征求意見。其中，公共教育方面提出：“市、區(qū)教育部門應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。”
這一消息一出，深圳學(xué)區(qū)房也開始松動(dòng)。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，在深圳6大重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)中，百花片區(qū)下調(diào)價(jià)格的房源最多，占比32%；而7月底，6大名校附近房源的成交均價(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長，同比下跌5%。
“接下來深圳的調(diào)控政策只會(huì)繼續(xù)收緊不會(huì)放松，直到實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的目標(biāo)。” 美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，作為先行示范區(qū)，深圳在房地產(chǎn)調(diào)控方面的方法跟力度都是領(lǐng)先于全國的。
樓市氣溫驟降
在多項(xiàng)調(diào)控政策的接連打擊下，深圳樓市交易已經(jīng)逐步回歸理性。
“目前整個(gè)市場處在一個(gè)膠著狀態(tài)，供需的兩端在進(jìn)行強(qiáng)烈的博弈，市場的需求方一直在觀望等待，希望價(jià)格能夠有所下跌。”中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。
隨著深圳二手房成交量的持續(xù)下跌，其價(jià)格走勢也開始掉頭。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，6月環(huán)比下跌0.56%，7月環(huán)比下跌0.4%。
“二手房成交基本以價(jià)換量，基本上要下調(diào)10%才能成交，下半年量價(jià)齊跌已成定局。”一名福田區(qū)的地產(chǎn)中介人員陳林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，除此之外，新房熱度也已經(jīng)出現(xiàn)降溫。
深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年7月深圳市新建商品房成交4474套，成交面積為38.55萬平方米，同比下降15.83%；其中新建商品住宅成交3028套，成交面積為28.75萬平方米，同比下降17.48%。
“目前政府的調(diào)控沒有任何放松的跡象，因此市場低迷的態(tài)勢還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間”。宋丁指出，九月份和十月份這個(gè)時(shí)間窗里整個(gè)樓價(jià)會(huì)有所松動(dòng)，在這種情況下，觀望已久的剛需客會(huì)開始進(jìn)場，因此成交量可能或有提升。
從地產(chǎn)中介的出走也能窺探出樓市的冷暖。深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，全市實(shí)名登記的中介從業(yè)人員共45458人，而2020年底有47840人，也就是說，半年時(shí)間內(nèi)深圳累計(jì)近2400名中介人員離開房地產(chǎn)行業(yè)。
二手交易低迷、新房降溫、中介出走......種種跡象都表明深圳樓市的調(diào)控措施已經(jīng)起到降溫作用。在這種背景下，購房者自然也沒有往常的焦慮。“我自己的預(yù)判是至少兩三年，深圳樓市都不會(huì)有太大的變化。孩子剛出生，我也沒那么著急，就慢慢看。”一名深圳500強(qiáng)企業(yè)的IT工作者指出。
“下半年深圳市場成交量會(huì)持續(xù)處于低迷態(tài)勢，普通住宅的價(jià)格會(huì)開始慢慢往下走。”江少杰對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，學(xué)區(qū)房方面，目前來看，深圳的做法與其他城市略有差別，是在慢慢擴(kuò)大學(xué)區(qū)，因此學(xué)區(qū)房概念會(huì)淡化，但是不會(huì)消失。“未來學(xué)區(qū)房的價(jià)格會(huì)有所回落，但總體上會(huì)處于一個(gè)平衡的狀態(tài)。”
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