（原標題：土地市場大變局： 全國涉宅用地3個月流拍600宗，22城集中供地規(guī)則競相升級）
第一批次集中供地后，土地市場又生變化。
中國指數研究院數據顯示，6月以來，各線城市涉宅用地流拍612宗，熱門城市亦有土地流拍情況出現。同時，多個城市中止或撤回第二批次地塊掛牌，或者再掛牌土地出讓規(guī)則調整，顯示穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控決心。
這背后反映出，第一批次集中供地并未達到預期效果，反而在多城掀起房企搶地風潮。國盛證券分析師楊倩雯指出，第一批次土地集中出讓中競自持與競配建的規(guī)則變相抬高土地價格，房企利潤被嚴重壓縮，疊加銷售下滑、融資趨緊、投資受限，越來越多的房企會選擇觀望。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者指出，過去擴張較快、資金鏈較為緊張的房企拿地節(jié)奏已經放緩，目前的投資環(huán)境更有利于國企、資金鏈不太緊張的穩(wěn)健型民企和長期深耕本地的穩(wěn)健型民企。疊加銀行房貸集中度要求和嚴格控制資金流入房地產的調控基調，李宇嘉認為后續(xù)房地產融資或將保持緊張趨勢，“我覺得開發(fā)商還要過一段苦日子”。
隨著房地產融資端、投資端和銷售端的調控不斷深入，房地產市場面臨進一步調整可能。結合整體經濟形勢看，合碩機構首席分析師郭毅認為，后續(xù)全國房地產市場分化或更加明顯。
三四線城市土地市場遇冷明顯
土地流拍情況是反映土地市場熱度的重要指標。
經歷第一批次集中供地最密集的5月之后，21世紀經濟報道記者查閱中國指數研究院數據發(fā)現，6月至今（8月27日16:44），全國一二三四線城市涉宅用地流拍612宗，其中一二線城市流拍99宗，三四線城市流拍513宗，7、8月各線城市合計流拍317宗。
“7、8月本來就是傳統銷售淡季，這個時間段拿地不能在年內開盤形成當年有效貨值，對房企來說很尷尬。”某高周轉房企投資經理周其告訴21世紀經濟報道記者，其所在房企從拿地到開盤一般需要6-7個月。
此外，地塊質量不佳以及地塊出讓條件嚴格、政府出讓價格預期過高等因素亦會導致土地流拍。
中國指數研究院數據顯示，6-8月三四線城市流拍的513宗涉宅用地流拍樓面均價為1504元/平方米，遠低于同期成交樓面均價2598元/平方米；一二線城市類似，99宗流拍土地流拍樓面均價為2630元/平方米，遠低于同期成交樓面均價6052元/平方米。雖然樣本量過大容易忽視個性化因素，但總體數據差異背后，亦不難看出地塊質量對成交的影響：位置偏遠、交通條件欠佳、配套相對弱勢地塊即便低價“上架”，成交難度也較大。
另一方面，政府在土地出讓時設置較為嚴格的出讓條件和較高的底價預期也是帶來土地流拍的重要原因。
例如，8月麗水蓮都采桑社區(qū)地塊流拍，該地塊距離麗水主城區(qū)45分鐘車程，位置較偏，屬于第二批未來社區(qū)試點創(chuàng)建項目，出讓規(guī)則設置配建回遷安置房、幼兒園等。
某品牌房企長三角投資經理陳喆告訴21世紀經濟報道記者，該地塊區(qū)位條件一般的同時項目方案要求高，需要簽訂運營協議，并涉及項目運營履約保證金。整體來看，項目操盤市場風險大，流拍在情理之中。
再如，5月首次出讓遭遇流拍的金華體育中心東項目，地塊區(qū)位優(yōu)勢佳，采用“限房價、競地價”方式出讓，配建零售商業(yè)、人才用房、單身公寓式住宅等。該地塊起拍價近1.12萬元/平方米，最終開發(fā)商有效報價的樓面價近1.17萬元/平方米，因未能達到政府預期底價要求而流拍。
7月13日，該地塊調整出讓條件，減少配建人才用房等后重新掛牌，最終成功出讓，成交價格與第一次出讓最終有效報價類似。
不僅如此，熱點一二線城市也出現流拍情況。中國指數研究院數據顯示，8月至今，一二線城市共有12宗涉宅用地流拍，其中成都3宗、溫州和南昌2宗，西安、長沙、青島、寧波、南寧各1宗。
中指院土地情報監(jiān)測發(fā)現，8月26日溫州龍灣區(qū)出讓4宗宅地，其中3宗成交，1宗流拍，成為今年溫州首宗流拍地塊。受溫州限房價、以去化情況調整項目批次價格等新政影響，開發(fā)商對大體量、高價地塊認可度低，土拍偏冷。成交地塊平均溢價率僅0.9%，而龍灣區(qū)上次供地成交的平均溢價率達30%。
無獨有偶，21世紀經濟報道記者從兩位負責江蘇房地產投資人士處獲悉，江蘇近期土地市場降溫明顯，土地成交溢價率亦明顯降低。
郭毅向21世紀經濟報道記者指出，總體來看，流拍土地仍以三四線城市為主。由于房企融資收緊和“三道紅線”，未來房企在投資方面會相對謹慎。“這就使得一二線城市尤其是一線城市整體土地市場熱度還是相對較高，但經濟欠發(fā)達的三四線城市市場將進一步轉冷。”
第二批次集中供地規(guī)則生變
22城集中供地試點城市多為熱點一二線城市，與分散式的土地流拍現象相比，22城土地集中出讓變化更能反映市場走向。第一批次集中供地后，22城第二批次土地供應整體延遲，截至目前，僅廈門、無錫和長春完成二批次供地，其后諸多城市臨時中止或撤回二批次土地掛牌，修改出讓規(guī)則。
廈門率先于6月完成第二批次集中供地，土地市場依然火熱。21世紀經濟報道記者發(fā)現，廈門第二輪集中供地成交11宗地，無流拍地塊，平均溢價率23.62%。長春則由于城市市場熱度欠佳，大部分地塊底價成交，18宗地塊流拍。
8月無錫調整供地規(guī)則，調低溢價率上限，地價觸頂即搖號，控地價效果明顯。貝殼研究院高級分析師潘浩提供的數據顯示，無錫第二批次供地的平均溢價率4.1%、平均樓面價1.2萬元/平方米，而第一批次供地對應數據分別為12.39%和1.5萬元/平方米。
21世紀經濟報道記者統計發(fā)現，北京、上海、廣州、鄭州、寧波、長沙、沈陽、濟南等尚未進行第二批次集中供地的城市臨時發(fā)布中止掛牌或延期出讓公告。楊倩雯表示，多地調整第二批次土拍或與第一批次集中供地的火熱市場表現相關，這與政府“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的初衷不符。
不僅如此，天津、福州、蘇州、青島、杭州、濟南、沈陽、成都、南京等地在延期發(fā)布出讓公告基礎上對第二批次集中供地競拍規(guī)則進行修改。
此前，多家媒體報道稱8月10日自然資源部召開閉門會議，調整第二批次核心城市土地出讓政策，包括建立有效的購地審查制度；房企在競拍和開發(fā)建設過程中，其股東不得違規(guī)提供融資便利；單宗宅地溢價率不得超過15%；地價觸頂不得以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質方式確定競得人。
目前，該文件準確性尚不能確認，但上述城市土拍規(guī)則調整與政策變更內容基本相符。
例如，在競買人資金審核方面，青島、蘇州、杭州、福州等地均規(guī)定，參與競買的企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔保和其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業(yè)鏈上下游關聯企業(yè)借貸或預付款等。成都還明確了懲罰機制，對于違規(guī)房企，不予退還競地保證金，并增加一年內不得參加土地招拍掛限制等。
在溢價率方面，多地將土地溢價率上限下調至15%。福州、杭州、天津等地規(guī)定地價觸頂后搖號決定競得人，沈陽、青島則提出地價達上限后轉競高品質住宅，合肥則以競裝配率和高品質住宅代替第一批次的競配建規(guī)則。
此外，多個城市還針對第一批次集中供地中出現的“馬甲”拿地情況提出禁令。南京、蘇州、福州、合肥等多個城市規(guī)定，同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗住宅地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競買。在此基礎上，杭州規(guī)定，除競品質地塊外，同一集團成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。
楊倩雯認為，在這一新規(guī)下，頭部房企難以憑借資金優(yōu)勢獲得更多拿地機會，行業(yè)集中度或將放緩提升。
目前，尚有部分城市未公布第二批次集中供地細則，但中指研究院分析表示，限制溢價率、加強購地資金審查、競品質方案、禁“馬甲”等將成為土拍重要調整方向，各地二批次土拍預計將遵循不提高房企實際拿地成本的原則，控制溢價水平并針對住房品質提出具體要求，保障房企一定的利潤空間。
政策收緊或加劇市場調整
多位受訪房企投資人士表示，部分第一批次競得地塊收益情況不理想、40%的投銷比限制等接連降低開發(fā)商的拿地熱情，這或成為近期土地流拍和多城市第二批次集中供地規(guī)則調整背后的深層原因。
克而瑞地產研究中心統計發(fā)現，第一批次集中供地時，22城中絕大部分城市均采取“限地價 競配建（自持）”方式出讓，且僅北京、合肥和廣州三城設置競配建明確上限。以第一批次熱點城市杭州為例，成交的56宗地塊中41宗明確設置自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30%以上。
對比22城第一批次集中供地的名義地價和折算配建后的實際可售地價，克爾瑞地產研究中心發(fā)現，深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門等7個城市實際可售地價較名義地價高10%以上，其中深圳以39%的差距位居首位。
大部分城市第一批次地塊成交名義地價已高于2020年平均成交地價，實際地價更高，與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策初衷不符，也進一步壓縮了房企的項目利潤。
“南京去年條件不太好的地塊還不會搖號，今年第一批次集中供地時，很多自身條件一般的地塊也要搖號。”南京某品牌房企高級投資經理譚豐告訴21世紀經濟報道記者。譚豐表示，就其了解到的情況而言，南京很多地塊僅1%-2%的利潤空間，“地價觸頂的地塊大家基本不掙錢”，部分項目還存在去化風險。盡管如此，南京市場仍競爭激烈，51宗地塊中36宗因地價觸頂進入搖號環(huán)節(jié)。
以往房企積極在熱點一二線城市拿地，除了項目利潤，還有保持城市市場規(guī)模、增加貨值提升銷售業(yè)績、維持團隊正常運轉等的考慮。“去年可以把這些低利潤甚至沒利潤的地塊當作跑規(guī)模的金融產品，但今年很多房企現金流受限，這種流量項目就變成了雞肋。”譚豐感嘆。
“相當一部分房企前融和開發(fā)貸都被限制，再加上很多城市房貸額度緊張，項目銷售回款周期較長，很多房企資金緊張，拿地很謹慎。”譚豐表示。其預測，在這樣的背景下，第二批次集中供地的市場熱度很可能下降。
就目前而言，在融資端，去年“三道紅線”政策出臺后，今年初央行和銀保監(jiān)會發(fā)文分檔管理銀行房地產貸款集中度，設置“兩道紅線”，即房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。
李宇嘉表示，目前資金流向房地產的規(guī)模和比例限制較多，大的銀行房地產貸款集中度已經接近或超過最高限，中小銀行也在接近最高限。房企面臨融資壓力，拿地動力被進一步削弱。
在李宇嘉看來，雖然近期央行提出穩(wěn)定信貸投放，但多針對小微企業(yè)，嚴格限制資金流向房地產的基調并未改變，疊加前述銀行房貸集中度要求，后續(xù)房地產融資或將保持緊張趨勢，“我覺得開發(fā)商還要過一段苦日子”。
在投資端，市場消息稱被納入“三道紅線”試點的幾十家房企已被監(jiān)管部門要求購地金額不得超過年度銷售額的40%，包括公開市場拿地和收并購等獲地方式。多個城市第二批次集中供地規(guī)則調整，規(guī)范和限制投資資金來源，或將進一步降低開發(fā)商拿地意愿。
在銷售端，6月房企沖量保業(yè)績完成之后，7、8月房地產銷售逐漸轉淡，再加上部分銀行房貸審批周期拉長，房貸收緊情況顯著，房企回款速度放緩，回款周期變長。
“從7、8月到年底，銷售市場都將保持相對低位運行。”李宇嘉預測。他指出，到第四季度信貸政策可能會略微寬松，以發(fā)揮逆周期調節(jié)和動態(tài)調整作用，這也將為按揭貸款投放和開發(fā)商回款提供支撐。
“現在就是要倒逼開發(fā)商更多利用銷售回款融資，而不是對外融資提高杠桿，這是一個既定的旋律。”李宇嘉說。
結合整體經濟形勢看，郭毅認為，后續(xù)全國房地產市場分化或更加明顯。一線城市消費更強勁，調控也更嚴格，市場價格走勢相對穩(wěn)定；強二線城市經濟較為活躍的同時也面臨調控制約，因而房地產交易可能會出現量升價穩(wěn)的狀態(tài)；三四五線城市缺乏產業(yè)支撐，隨著房地產調控的深入，市場可能會處于長期低迷狀態(tài)。
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