8月26日，廣州、杭州等地同時發(fā)布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，兩地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調(diào)整。而從此前合肥、南京、成都等熱點城市相繼公布的第二輪集中供地公告來看，也均從上述幾方面進行了升級。
多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，首輪集中供地中部分城市的土地溢價高、頭部企業(yè)拿地占比高，有違政策初衷，各城市第二輪集中供地的拍地規(guī)則有所調(diào)整就不難理解。
“特別是土拍資金來源、馬甲情況不一致等，存在擾亂秩序推高房價的情況。而在房價嚴控的背景下，很多城市要么土地價格控制不住，要么變相增加了房企成本，而房企隱形成本的增加最終也會體現(xiàn)在房價里。”
“偷工減料”能防住嗎？
“競品質”將成為新一輪集中供地的焦點。
具體來看，杭州首次在十城區(qū)推出“競品質”試點地塊，采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式，且試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售。
合肥包河區(qū)BH202105號和經(jīng)開區(qū)JK202113號地塊采取“價高者得 投報高品質住宅建設方案 搖號”，當競價達到最高限價時，仍有其他競買人愿意繼續(xù)參與競買的，則轉入競高品質商品住宅建設方案階段，參加投報的競買人需在現(xiàn)場遞交參加高品質商品住宅建設方案申請。
而相較于“競品質”，南京、成都則更進一步，在土拍階段直接“定品質”。
南京此輪出讓地塊按“限房價、定品質、競地價”方式出讓，當網(wǎng)上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，且部分地塊不得合作開發(fā)。所謂“不得合作開發(fā)”，是指“該地塊不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，競得土地后，競得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓”。
成都則不再以競配建并自持固定體量租賃住房或續(xù)競自持租賃住房面積比例方式進行拍賣，這也是6月7日成都發(fā)布《成都市新建商品住宅技術管理規(guī)定》，對成都市新建商品住宅項目的質量、品質、使用功能等進行詳細的明確后，首次把“定品質”與土拍掛鉤。
“競品質是在房企綜合成本不斷上漲但房價嚴格控制的背景下，防止房企為了變相降低成本，而偷工減料來降低項目品質。這是影響老百姓生命和財產(chǎn)的民生問題，一定會嚴控。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出。
貝殼研究院高級分析師潘浩與其持有相似觀點。在他看來，“定品質在于防范房企因快周轉帶來產(chǎn)品品質下降，損害消費者權益；其次，可以剔除一部分實力不足的房企，促使房企注重產(chǎn)品力以及項目品質。此舉對房企也是新的考驗，尤其是資金實力與去化能力。”
中小房企機會來了？
始于今年2月的“兩集中”政策，旨在分流房企拍地資金，給地價降溫。
“三道紅線和房貸集中度管理，限制了企業(yè)惡性加杠桿，但土地市場激烈競爭的制度環(huán)境仍有待改革。”中信證券此前在研報中稱，從制度上來說，土地市場的改革可以說是行業(yè)供給側改革的最后一塊拼圖——“內(nèi)卷化”競爭將因此結束。
但從第一輪集中供地執(zhí)行情況看，不僅沒有達到降低地價預期，甚至很多城市的溢價率和成交土地價格都創(chuàng)下歷史最高紀錄。
比如，招商蛇口以32.5億元競得重慶沙坪壩區(qū)西永組團一宗商住地塊，溢價率高達129.98%；武漢東西湖區(qū)地塊全部溢價成交，且連續(xù)兩次刷新該區(qū)樓面價；廣州黃埔軍校小學地塊成“馬甲”專場，參與“圍獵”房企多達320家。
中原方面的數(shù)據(jù)顯示，第一輪集中供地的22個城市合計出讓住宅土地達802宗，合計土地出讓金達10530億元，平均土地溢價率為14.7%；平均樓面價為10002元/平方米，同比2020年上漲15.1%。22個城市里，最高的是重慶，溢價率高達36.23%；其次是廈門和杭州，溢價率都在20%-30%之間。
集中供地的初衷，大家好像都忘記了。沒有經(jīng)歷過任何試點的第一輪集中供地，以實際行動走向了政策初衷的反方向。
因此，第二輪集中供地最新公布競拍規(guī)則的幾個城市都對溢價率進行了調(diào)整。
杭州對土地上限價格進行了調(diào)整，一般地塊溢價率上限為15% ，“競品質”宗地的溢價率不高于5%；南京將競拍最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%；盡管成都未明確規(guī)定最高溢價率，但根據(jù)宗地的“拍賣起叫價”和“土地最高限價”測算，在成都第二輪集中供應的75宗地塊中，絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。
“對房企來說有利有弊，優(yōu)勢在于控制溢價率等于控制了土地成本，高價地王現(xiàn)象會有明顯減少，增加了中小房企的生存空間。”宋紅衛(wèi)分析指出，另一方面則是對房企資金要求更為嚴格，這與三道紅線是一致的，防止房企變相加杠桿，增加風險。
需要指出的是，無論是杭州還是成都，在最新發(fā)布的公告中均對拿地企業(yè)資金來源進行了規(guī)定，要求競買資金須為合規(guī)自有資金，若經(jīng)審查不符合要求的，將取消意向競買人的競買資格。
“這是一種管理房企土地前融的行為，避免不正當或過度使用金融杠桿進而帶來行業(yè)發(fā)展的風險和隱患，如過度拉升土地市場熱度、炒高地價等行為，同時徹底打擊以投資為目的開發(fā)企業(yè)擾亂行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。”潘浩分析指出，這是從政府層面進行的一次行業(yè)篩查，資金實力不足以及資金運轉不健康的企業(yè)將逐漸退出市場。
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