土地市場迎來大變局。
近日，深圳重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，“地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%”，達(dá)到溢價(jià)率上限后即搖號(hào)，新房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等。
無獨(dú)有偶，廣州第二批集中供地公告顯示，溢價(jià)不得超過15%，嚴(yán)禁房企使用“馬甲”，黃埔、南沙多個(gè)地塊限制新房銷售價(jià)格，且價(jià)格基本都低于上半年。
除了深圳廣州之外，天津、青島、成都、合肥等地陸續(xù)發(fā)布第二批集中供地詳情，新一輪供地制度正在形成，整個(gè)土地市場將來全新洗牌。
1、各城統(tǒng)一調(diào)低土拍溢價(jià)率上限、最高不超過15%。
2、土地限購，同一家房企不得使用多個(gè)“馬甲”拍地。
3、房地聯(lián)動(dòng)，地價(jià)下調(diào)，房價(jià)上限隨之下降。
4、提高門檻，保證金上調(diào)，部分城市要求拍地必須用自有資金。
……
這些新舉措，意味著什么？
其一，土地溢價(jià)率不得超過15%，已經(jīng)成為新一輪集中供地的標(biāo)配，“地王”不復(fù)存在。
土地是面粉，房子是面包，面粉價(jià)格上漲，面包價(jià)格自然容易水漲船高，反之同理。
過去的調(diào)控，主要以限制面包價(jià)格為主（新房價(jià)格），而土地市場仍舊火熱，這就導(dǎo)致實(shí)際地價(jià)不斷上漲，“地王”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，“樓面價(jià)再創(chuàng)新高”的新聞層出不窮。
如今，嚴(yán)格限制土地溢價(jià)、限制房企使用“馬甲”等組合拳的落地，將給“地王”以最大一擊，那些動(dòng)輒50%乃至100%以上的土地溢價(jià)現(xiàn)象不復(fù)存在。
政府主動(dòng)讓利控制地價(jià)，通過炒作“地王”來刺激房價(jià)的玩法已經(jīng)行不通了。
其二，房地聯(lián)動(dòng)。地價(jià)下降，新房價(jià)格同步下降，而二手房泡沫也將被擠出。
地價(jià)是破解高房價(jià)的鑰匙之一。
限制地價(jià)，相當(dāng)于地方政府主動(dòng)讓利，既然地價(jià)下調(diào)，新房價(jià)格也就失去了持續(xù)上漲的理由。
在深圳廣州第二批集中供地里，多數(shù)地塊的新房限價(jià)普遍調(diào)低。深圳普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，廣州黃埔南沙的新房限價(jià)明顯低于上半年的市場價(jià)格。
當(dāng)新房價(jià)格被強(qiáng)制下調(diào)之后，遠(yuǎn)高于新房的二手房價(jià)格恐怕難以維持，一些地方依靠抱團(tuán)漲價(jià)等形成的虛高二手房掛牌價(jià)即將回落。
這意味著，“土地-房價(jià)-二手房”的限價(jià)聯(lián)動(dòng)模式即將形成，擠泡沫勢(shì)在必行。
其三，限制土地溢價(jià)率，還能緩解開發(fā)商的資金壓力，調(diào)動(dòng)房企的積極性。
房價(jià)上漲，對(duì)于開發(fā)商未必是好事。
因?yàn)榉績r(jià)上漲地價(jià)也會(huì)上漲，土地成本不斷抬升，開發(fā)成本與日俱增。如果新房被嚴(yán)格限價(jià)，或者市場遇冷去庫存緩慢，那么高昂的開發(fā)成本，很容易變成開發(fā)商的難以承受之重。
現(xiàn)實(shí)已經(jīng)證明，隨著房企融資“三道紅線”落地，加上新房限價(jià)的剛性化，開發(fā)商賺的盆滿缽滿的時(shí)代正在過去，現(xiàn)金流危機(jī)、債務(wù)問題成了懸在一些龍頭房企頭上的達(dá)摩利克斯之劍。（參閱《3年1000多家房企破產(chǎn)！什么信號(hào)？》）
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，多家房企利潤增速有所回落，54家房企凈利潤率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，而部分房企出現(xiàn)了負(fù)增長，即使一向以穩(wěn)健著稱的萬科，凈利潤出現(xiàn)了兩位數(shù)的下跌。
所以，在此前的土地市場里，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了只有地方國企報(bào)名競拍的尷尬現(xiàn)象，這背后不無土地價(jià)格高昂和樓市風(fēng)險(xiǎn)凸顯的因素。
所以，在限制新房價(jià)格的同時(shí)，限制地價(jià)，將地價(jià)與房價(jià)形成聯(lián)動(dòng)，不僅有助于穩(wěn)定土地市場，還能降低開發(fā)商的資金焦慮。
其四，官方“定價(jià)”即將開啟，這一輪樓市調(diào)控遠(yuǎn)不同于過往。
地價(jià)有最高溢價(jià)率限制，新房有備案價(jià)限制，二手房有指導(dǎo)價(jià)限制……這意味著，覆蓋土地、新房、二手房的全新定價(jià)模式正在形成。
眾所周知，房價(jià)，短期看政策，中期看土地，長期看人口。
作為長期因素，人口基本面自不用說，“少子化+老齡化”的格局影響深遠(yuǎn)，唯有中心城市還有人口和人才紅利。
作為中期因素，土地終于被納入調(diào)控范圍。土地調(diào)控的核心，在于擴(kuò)大供給和政府讓利。限制地價(jià)，自然能帶動(dòng)房價(jià)回落，地價(jià)-房價(jià)聯(lián)動(dòng)，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。
作為短期因素，2021年的調(diào)控可謂史無前例，房企融資三道紅線、房貸兩道紅線、二手房指導(dǎo)價(jià)等，刷新了人們對(duì)于調(diào)控的認(rèn)知。
未來的樓市，必然是高度穩(wěn)控的，擠出泡沫，擠出金融風(fēng)險(xiǎn)，擠出影響生育、社會(huì)流動(dòng)和社會(huì)公平的所有方方面面。
總之，在新的時(shí)代，不要心存僥幸。認(rèn)清政經(jīng)大格局，才是第一位。
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