23年后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)大變局。
上一次是1998年，住房市場(chǎng)化改革轟然啟動(dòng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)空前繁榮。
這一次是2021年，在共同富裕的目標(biāo)引領(lǐng)之下，房住不炒、住有所居成為新時(shí)代房地產(chǎn)的主旋律。
近日，國(guó)新辦舉行“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上，住建部表示：
“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。
對(duì)于新市民青年人買不起租不好房的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，要下決心下力氣解決。
持續(xù)完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這一定調(diào)，釋放了什么信號(hào)？
01、住有所居，意味著什么？
房住不炒的意義毋庸諱言，“住有所居”是什么？
從各方面釋放的信號(hào)來(lái)看，住有所居，重點(diǎn)不在于買房，而在于買房與租房齊頭并進(jìn);也不是讓每個(gè)人都買得起房，而是讓所有人都有房可住、而且住得起，這就涉及保障房和租賃市場(chǎng)。
這里的大背景是，中國(guó)的房子已經(jīng)出現(xiàn)總量過(guò)剩的局面，戶均住房1.1套，而住房自有率更是高達(dá)96%。
問(wèn)題在于，住房的結(jié)構(gòu)性矛盾仍舊存在，尤其是人口凈流入的大城市，住房問(wèn)題極其突出，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是房租，都成了難以承受之重。
換言之，解決好大城市新市民住房問(wèn)題，就成為重中之重。
顯然，無(wú)論哪個(gè)城市，都無(wú)法讓所有人都買得起房子，但通過(guò)各種政策組合拳讓所有人“住有所居”，則是可觸及的目標(biāo)。
在房住不炒和住有所居的新基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)歷史性巨變。
如果說(shuō)過(guò)去樓市以市場(chǎng)為主，房?jī)r(jià)漲跌更多由市場(chǎng)供求來(lái)決定，那么未來(lái)將會(huì)形成“政府-市場(chǎng)”并行、租售并舉的新局面。
于市場(chǎng)層面而言，商品房是主流。
從各部門最新定調(diào)來(lái)看，對(duì)于商品房市場(chǎng)，房住不炒是基本紅線，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是基本目標(biāo)。
于政府層面來(lái)說(shuō)，公租房、保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等是重點(diǎn)所在。
保障房的存在，是為了解決低收入群體的住房問(wèn)題；而共有產(chǎn)權(quán)房、安居房等，則兼顧普通群體和高學(xué)歷人才的居住問(wèn)題；而保障性租賃房，要解決的新市民的居住問(wèn)題。
不難判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將一改商品房為主的傳統(tǒng)格局，變成由商品房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、安居房、租賃房等為主的新格局。
政府-市場(chǎng)并行、租售并舉，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)正在擺脫市場(chǎng)模式，參考借鑒新加坡模式、德國(guó)模式，走出一條與眾不同之路。
02、商品房：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)
種種跡象表明，商品房雖然仍以市場(chǎng)為主，但價(jià)格并非不受約束。
今年以來(lái)，隨著土地限制溢價(jià)率、新房限價(jià)、二手房指導(dǎo)價(jià)的推進(jìn)，一個(gè)新的“政府定價(jià)”模式正在形成。（參閱《地價(jià)新規(guī)落地！房?jī)r(jià)……》）
商品房的調(diào)控目標(biāo)，更多在于“穩(wěn)”。既要遏制大漲，又要防范大跌，謹(jǐn)防帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)，這是商品房市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的根本支點(diǎn)。
有人說(shuō)，既然是商品房，為何不能隨著市場(chǎng)自由漲跌？
原因很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)，作為源頭的土地市場(chǎng)處于壟斷，房?jī)r(jià)漲跌自然就不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)行為。
無(wú)論如何，商品房大漲大跌的時(shí)代即將過(guò)去，穩(wěn)是主基調(diào)。
03、共有產(chǎn)權(quán)房：5折買房的機(jī)會(huì)
共有產(chǎn)權(quán)房，有望成為許多城市的標(biāo)配。
共有產(chǎn)權(quán)房，介于政府與市場(chǎng)之間，可以最低5折購(gòu)房，但只能擁有一半產(chǎn)權(quán)。
共有產(chǎn)權(quán)房，顧名思義，是購(gòu)房者與政府（或代持機(jī)構(gòu)）共同分享房屋產(chǎn)權(quán)。
購(gòu)房者可以5折或其他價(jià)格購(gòu)房一半產(chǎn)權(quán)，但享有房屋的居住、入學(xué)等權(quán)益，等到一定年限之后，可按照市場(chǎng)價(jià)或一定折扣買斷剩余產(chǎn)權(quán)，變成商品房。
共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，無(wú)疑降低了買房門檻，雖然只有一半產(chǎn)權(quán)，但除了不是純商品房之外，該有的權(quán)益都有，這無(wú)疑給了許多人以上車的機(jī)會(huì)。
當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)房存在嚴(yán)格的條件約束，一般而言：
一是限制為無(wú)房家庭或高學(xué)歷群體；
二是5年或10年內(nèi)不得上市交易，只能轉(zhuǎn)讓給回代持機(jī)構(gòu)；
三是5年或10年后，可按市場(chǎng)價(jià)格（或有一定折扣）買回剩余產(chǎn)權(quán)，變成純商品房。
目前，北京、廣州、東莞都已推出共有產(chǎn)權(quán)房。
04、安居房：被爭(zhēng)搶的福利房
安居房，屬于保障性住房，面向低收入家庭或高學(xué)歷人才提供的低價(jià)住房。
安居房與共有產(chǎn)權(quán)房有一定相似之處，但也有明顯不同。共有產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于政府與個(gè)人共同“買房”，安居房則是政府通過(guò)出讓低價(jià)地塊形成的低價(jià)住房，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，因此競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。
目前，深圳安居房?jī)r(jià)只有周邊商品房?jī)r(jià)格的5-6成左右，而排隊(duì)輪候的家庭超過(guò)了16萬(wàn)，但每年新增供應(yīng)僅為數(shù)千套。
與共有產(chǎn)權(quán)房相比，安居房的申請(qǐng)條件更為嚴(yán)格、限制更緊。
從申請(qǐng)條件來(lái)看，深圳的安居房要求本市戶籍、5年社保、在本市無(wú)房等，海南的安居房則要求當(dāng)?shù)鼐用瘢蚶U納5年社保/居住540天以上的引進(jìn)人才等。
安居房能不能上市交易？
深圳要求10年內(nèi)不得上市交易，海南更進(jìn)一步，要求在本省繳納個(gè)稅或社保滿15年，或達(dá)到法定退休年齡且購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案時(shí)間滿10年的，可以上市交易。
這意味著，安居房屬于十足的公共屬性，基本杜絕了投機(jī)套利的可能，不失為低收入家庭買房的重要途徑之一。
05、租賃房：房租指導(dǎo)價(jià)呼之欲出?
公租房、長(zhǎng)租公寓、集體土地建設(shè)租賃房、企業(yè)建房是主要方向。
擴(kuò)大租賃供給，靠什么？
除了傳統(tǒng)的公租房和長(zhǎng)租公寓之外，政策上做出了諸多探索。
一是集體土地有條件“入市”。眾所周知，我國(guó)土地分為國(guó)有土地和集體土地，農(nóng)村和城中村都屬于集體土地，這類土地只有通過(guò)征收轉(zhuǎn)換成國(guó)有土地才能上市交易。
不過(guò)，在租賃時(shí)代，集體土地入市局部“開(kāi)閘”，可用于建設(shè)租賃性住房，只能用于出租，不得上市交易買賣，不得變相建設(shè)商品房。
二是企業(yè)、園區(qū)、商辦等可建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。
根據(jù)今年7月發(fā)布的《加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，在人口凈流入的大城市，企業(yè)可自建保障性租賃房，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)面積，可用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；閑置的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，可改為租賃性住房。
這些改革和突破，都有一點(diǎn)前提限制：嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅。
三是金融、稅費(fèi)方面給予明顯支持，北京率先提出“租金指導(dǎo)價(jià)”。
近日公布的《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》提出：
當(dāng)住房租金快速上漲時(shí)，主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)；必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。
這意味著，新房備案價(jià)、二手房指導(dǎo)價(jià)等模式，有望復(fù)制到租房領(lǐng)域。
畢竟，不是每個(gè)人都買得起房子，也不是每個(gè)人都能在大城市擁有屬于自己的房子，通過(guò)公共住房保障“住有所居”，就是大勢(shì)所趨。
房住不炒+住有所居，這將是未來(lái)數(shù)十年中國(guó)房地產(chǎn)的基本面。
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