深圳二手房市場(chǎng)受參考價(jià)的影響成交跌入谷底，新房打新審核從嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)、回遷指標(biāo)房也被嚴(yán)管……2021年的深圳樓市發(fā)生了明顯變化。這時(shí)，一些無(wú)處安放的注意力似乎轉(zhuǎn)向了法拍房市場(chǎng)。最近，深圳法拍房市場(chǎng)再被熱議，背后的原因又是什么？

“頂流”受冷遇，購(gòu)房者不著急

法拍房一般是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。大多出現(xiàn)在債務(wù)人即房屋權(quán)利人無(wú)力履行債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)款滿足債權(quán)。盡管多地已經(jīng)將法拍房納入限購(gòu)范圍，但作為樓市中的特別存在，熱點(diǎn)城市的法拍房市場(chǎng)一度火熱。

最近，深圳法拍房再次受到市場(chǎng)關(guān)注，最大的原因莫過(guò)于幾套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房流拍，而且都屬于深圳學(xué)區(qū)房的“頂流”。

8月初，福田百花片區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)城大廈一套法拍房七折出售還流拍，該房面積為104.7平方米，起拍價(jià)1084萬(wàn)元，折合單價(jià)每平方米10.4萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。8月20日，這套房源二次拍賣(mài)終于成交。二拍僅有5人參與，最后以1035萬(wàn)元成交，折合單價(jià)每平方米9.89萬(wàn)元，幾乎與該樓盤(pán)單價(jià)每平方米10萬(wàn)元的參考價(jià)持平。在一些市場(chǎng)人士看來(lái)，法拍房因?yàn)闈撛陲L(fēng)險(xiǎn)較大，低于市場(chǎng)價(jià)成交屬于正常現(xiàn)象，但持平甚至低于參考價(jià)成交就有點(diǎn)“不尋常”，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)感覺(jué)還是有點(diǎn)像“撿漏”。

此外，一套位于福田香蜜湖港中旅花園的房源也遭遇流拍，該房源建筑面積116.94平方米，評(píng)估價(jià)（起拍價(jià)）為1969.88萬(wàn)元，折合單價(jià)為每平方米16.85萬(wàn)元。從房子掛上網(wǎng)站到拍賣(mài)結(jié)束，共吸引了4635人圍觀，86人設(shè)置關(guān)注提醒，但最終因無(wú)人報(bào)名出價(jià)導(dǎo)致流拍。

作為深圳樓市“頂流”的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也遭冷落，記者采訪了幾位長(zhǎng)期關(guān)注法拍房的購(gòu)房者，在他們看來(lái)，法拍房雖然常被看作是可以撿便宜的地方，但也深受樓市調(diào)控的影響。今年以來(lái)，深圳樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，特別是學(xué)區(qū)房政策不明朗，大學(xué)區(qū)制度如何執(zhí)行尚未明確。此外，盡管目前一拍“流拍”的占比并不算高，但作為“頂流”的房源，一拍爆冷流拍后以降價(jià)的方式進(jìn)入二拍，才有買(mǎi)家愿意“下手”，這種現(xiàn)象也值得關(guān)注。

8月30日，龍華區(qū)壹城中心花園一套法拍房在二拍時(shí)成交，最終成交總價(jià)約632萬(wàn)元，折合單價(jià)約每平方米6.9萬(wàn)元，起拍價(jià)為480萬(wàn)元。值得關(guān)注的是，該套房源在8月5日一拍時(shí)，無(wú)人出價(jià)而遭遇了流拍。此時(shí)，該套房源的起拍價(jià)為600萬(wàn)元。也就是說(shuō)，在第二次掛牌時(shí)，這套房源的起拍價(jià)降價(jià)幅度達(dá)120萬(wàn)元。

“最近深圳土拍也發(fā)生變化，特別是未來(lái)的銷(xiāo)售限價(jià)下降，但在法拍房市場(chǎng)，流拍的法拍房到二拍后降價(jià)的幅度才夠猛。”準(zhǔn)備購(gòu)置二手房的購(gòu)房者胡先生最近特別關(guān)注深圳法拍房，“這個(gè)時(shí)候千萬(wàn)不能有資金問(wèn)題，萬(wàn)一房子被安排變成法拍房，一套房一次性就會(huì)上百萬(wàn)地掉價(jià)。”不過(guò)，對(duì)于像他這樣為了自住而關(guān)注法拍房的購(gòu)房者，似乎也不敢因?yàn)榻祪r(jià)而隨便出手，“樓市下行期，購(gòu)房者普遍觀望情緒濃厚，受資金鏈影響的賣(mài)家也坐不住，最近二手房市場(chǎng)上越來(lái)越多業(yè)主按照參考價(jià)賣(mài)房，價(jià)格跟法拍房也差不多了，所以我不著急出手。”

法拍房源數(shù)量增加？

除了“頂流”遭到冷遇，最近深圳法拍房數(shù)量也在增加。

記者梳理了阿里拍賣(mài)上的數(shù)據(jù)，7月結(jié)束拍賣(mài)的住宅房源有116套，8月結(jié)束拍賣(mài)的住宅房源就達(dá)到169套。9月，即將拍賣(mài)的住宅房源有249套，數(shù)量明顯增加。一份《2020年深圳市法拍房研究報(bào)告》顯示，2020年深圳法拍房的掛牌套數(shù)2839套，成交1710套。而在2021年上半年，掛牌套數(shù)為1750套，成交711套。

近段時(shí)間以來(lái)的法拍房數(shù)量為何增加？對(duì)此，市場(chǎng)的看法不一。有市場(chǎng)參與人士認(rèn)為，禁止任何形式的經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，一旦證實(shí)甚至立刻收回貸款，僅此一條就給玩杠桿的炒房客當(dāng)頭一棒，只要有一套房的資金來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，要么就是低價(jià)出售房產(chǎn)，資金快速回籠，要么直接斷供，房產(chǎn)由銀行收回拍賣(mài)抵債。藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理王勝藍(lán)認(rèn)為，法拍房數(shù)量增加，一個(gè)原因是由于這兩年疫情導(dǎo)致拍賣(mài)流程受阻案件積壓，現(xiàn)在線上處理流程提速后上拍標(biāo)的增加。另一方面，疫情暴發(fā)后經(jīng)濟(jì)下行壓力導(dǎo)致的借貸違約，企業(yè)經(jīng)營(yíng)倒閉等產(chǎn)生的不良資產(chǎn)逐漸浮出水面，經(jīng)過(guò)處置會(huì)逐漸進(jìn)入到法拍房市場(chǎng)，這個(gè)趨勢(shì)預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，最近深圳法拍房數(shù)量明顯增加，而且也受到關(guān)注，大背景是現(xiàn)在資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)厲的監(jiān)管。此外，疫情影響下很多外貿(mào)型的小企業(yè)受到很大的影響，導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)鏈都會(huì)受到一定的沖擊，如果資金鏈比較緊張的人就會(huì)出現(xiàn)違約，或許就要把房子拿出來(lái)拍賣(mài)，這種情況應(yīng)該是占大多數(shù)。

不過(guò)，也有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，2021年全年深圳法拍房數(shù)量或與2020年保持在同一水平，而且法拍房市場(chǎng)整體數(shù)量較小，依舊屬“小眾化”市場(chǎng)。

發(fā)展出相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈但仍要注意風(fēng)險(xiǎn)

不過(guò)，深圳法拍房市場(chǎng)的關(guān)注度越來(lái)越高。只是，記者在阿里拍賣(mài)、京東拍賣(mài)等平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)房源的關(guān)注人士都超過(guò)千人，但真正出價(jià)的人卻不多。

一般的購(gòu)房者對(duì)于法拍房或許還是存在一些疑問(wèn)，這時(shí)線下咨詢的需求開(kāi)始與日俱增，加之深圳二手房市場(chǎng)急速降溫，一些房產(chǎn)中介嗅覺(jué)靈敏轉(zhuǎn)向法拍市場(chǎng)，抓住了一些購(gòu)房者想“撿便宜”的心理。

“八卦嶺有一套房源，只要市場(chǎng)價(jià)格的五折左右。”看到這樣的朋友圈廣告，一些有需求的普通購(gòu)房者肯定會(huì)“心動(dòng)”。不過(guò)，記者嘗試聯(lián)系這位房產(chǎn)中介，得到的答復(fù)是這套房是法拍房，但他們也提供相應(yīng)的服務(wù)，包括看房查房等全程跟蹤服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是成交價(jià)的3%。記者還發(fā)現(xiàn)，隨著法拍房市場(chǎng)日漸受市場(chǎng)青睞，也發(fā)展出一些相關(guān)“產(chǎn)業(yè)鏈”，特別是涌現(xiàn)了一批法拍房專(zhuān)業(yè)公司，提供房源信息、競(jìng)拍前后的查房和處理清場(chǎng)交付等全流程服務(wù)，降低競(jìng)拍風(fēng)險(xiǎn)。在一些法拍房的微信群里，記者看到“群主”每天都會(huì)更新法拍房的信息，并提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)。

或許正是因?yàn)榉ㄅ姆拷灰赘鷤鹘y(tǒng)房產(chǎn)交易一樣，出現(xiàn)了一些機(jī)構(gòu)幫忙把控風(fēng)險(xiǎn)，而且一些法拍房還可以申請(qǐng)銀行貸款，加上可能可以低于參考價(jià)甚至五六折超低價(jià)成交法拍房，看似誘惑力十足，但也千萬(wàn)別掉以輕心。王勝藍(lán)認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)法拍房最重要的還是前期的盡調(diào)，房屋占用、稅費(fèi)、是否有租賃、使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)是否統(tǒng)一等問(wèn)題都需要競(jìng)拍之前做到全面了解。