房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷變局。在地價(jià)高燒和銷(xiāo)售限價(jià)的擠壓下，上半年房企銷(xiāo)售毛利率下滑已成趨勢(shì)，下半年銷(xiāo)售進(jìn)程仍不容樂(lè)觀。不過(guò)，隨著集中供地規(guī)則優(yōu)化，房企毛利率拐點(diǎn)或許可期。此外，“三條紅線”、貸款新規(guī)等政策效果正逐步顯現(xiàn)，房企加快去杠桿進(jìn)程，拿地目標(biāo)趨于保守，多位房企高管在業(yè)績(jī)會(huì)上表露出求穩(wěn)策略。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，以全口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，上半年排名前三位的房企為碧桂園、中國(guó)恒大和萬(wàn)科，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額4264.1億元、3561.6億元、3548.1億元；從歸母凈利潤(rùn)來(lái)看，共有8家房企突破100億元。其中中國(guó)海外發(fā)展排名第一，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)207.79億元，此外還有碧桂園、中國(guó)恒大、新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科A以及保利地產(chǎn)(600048,股吧)。

行業(yè)毛利率整體下滑

上半年按全口徑銷(xiāo)售額排名前十的房企中，除招商蛇口(001979,股吧)外其余9家均出現(xiàn)銷(xiāo)售毛利率下滑。

銷(xiāo)售前三強(qiáng)的房企均未逃過(guò)盈利空間的壓降。排名前兩位的碧桂園和中國(guó)恒大上半年毛利率分別下降3.04個(gè)、12.06個(gè)百分點(diǎn)。排名第三的萬(wàn)科毛利率降幅也達(dá)8.87個(gè)百分點(diǎn)。毛利下滑疊加結(jié)算規(guī)模有限，直接導(dǎo)致萬(wàn)科出現(xiàn)2008年以來(lái)首次半年度凈利潤(rùn)同比下跌，上半年歸母凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%。

行業(yè)毛利率整體下滑主要由于，上有商品房限價(jià)，下有地價(jià)成本高企。以萬(wàn)科為例，上半年萬(wàn)科的新增拿地均價(jià)為7480元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)約16171元/平方米，地價(jià)占售價(jià)比例為46.3%，相比去年底的44.5%進(jìn)一步上升。

在土地端，上半年“兩集中”下的第一批供地在部分地區(qū)掀起“土拍大戰(zhàn)”，地價(jià)依然高燒不退。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，上半年在執(zhí)行“兩集中”供地的22個(gè)城市里，大部分土地都拍得特別貴。對(duì)于利潤(rùn)下滑，他表示：“全行業(yè)在下降，不可能我們不降，但是希望我們的降幅低于平均降幅。”

在銷(xiāo)售端，多輪密集調(diào)控疊加國(guó)內(nèi)疫情散發(fā)給銷(xiāo)售市場(chǎng)蒙上陰影。融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，政府堅(jiān)決執(zhí)行多方面調(diào)控政策，市場(chǎng)預(yù)期有所改變，已經(jīng)有房?jī)r(jià)不再上漲的預(yù)期。此外，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大而實(shí)行降價(jià)銷(xiāo)售，亦使整體行業(yè)銷(xiāo)售承壓。他預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比較慘烈，銷(xiāo)售壓力很大。

從近兩個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，下半年銷(xiāo)售情況的確不容樂(lè)觀，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，7月份29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。8月市場(chǎng)持續(xù)降溫，成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴(kuò)大。

值得注意的是，二輪集中供地或?qū)?lái)變數(shù)。近期多地重新發(fā)布第二批集中供地出讓公告，溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)，競(jìng)品質(zhì)、限馬甲、搖號(hào)等政策頻現(xiàn)。中金公司認(rèn)為二輪土拍方案調(diào)整本質(zhì)上是通過(guò)推動(dòng)地方政府讓利以管控真實(shí)溢價(jià)率，客觀上有助于降低房企拿地成本并修復(fù)利潤(rùn)率。據(jù)其測(cè)算，土拍方案調(diào)整可幫助房企在試點(diǎn)城市平均降低8%的拿地成本，隱含稅前毛利率提升3.7個(gè)百分點(diǎn)，各城市間影響幅度分化明顯。

部分房企預(yù)期前些年高地價(jià)被消化后毛利率將迎來(lái)反彈。華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，未來(lái)兩年華潤(rùn)置地將基本消化完2016-2018年三年間拿下的高價(jià)地，拉長(zhǎng)周期來(lái)看，毛利率水平或會(huì)反彈。新拿地項(xiàng)目如果能保持10%以上的凈利率，毛利大概能貢獻(xiàn)19%-20%。

萬(wàn)科總裁祝九勝則認(rèn)為，品質(zhì)管理將是未來(lái)區(qū)分房企毛利率水平的因素。他在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科全年毛利率壓力仍在，整個(gè)行業(yè)將來(lái)能夠回到平均回報(bào)水平，但企業(yè)個(gè)體差異就看誰(shuí)的精細(xì)管理做得好、服務(wù)做得好，相應(yīng)回報(bào)水平就會(huì)高一些。

“求穩(wěn)”成為關(guān)鍵詞

“求穩(wěn)”是房企2021年上半年的另一大關(guān)鍵詞。曾在2018年高喊“活下去”的萬(wàn)科再次透露出危機(jī)意識(shí)，祝九勝在業(yè)績(jī)會(huì)上表示規(guī)模和速度不再是唯一追求的目標(biāo)，萬(wàn)科將更加關(guān)注穩(wěn)字當(dāng)頭。

多家房企拿地節(jié)奏逐漸放緩。孫宏斌表示，融創(chuàng)需要預(yù)留安全墊，下半年拿地目標(biāo)保守，控制拿地規(guī)模也是出于公司升評(píng)級(jí)、降低融資成本目標(biāo)的考量。公司目標(biāo)是三年內(nèi)將融資成本從8%左右降至5%左右，據(jù)此在三年內(nèi)將公司信用評(píng)級(jí)提升到投資級(jí)。因此，公司下半年計(jì)劃把權(quán)益拿地銷(xiāo)售比控制在20%以內(nèi)。這一比例顯著低于其上半年的37.9%。

中國(guó)奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌也表示，公司年購(gòu)地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷(xiāo)售額20%以內(nèi)，以銷(xiāo)定投，保持審慎購(gòu)地。

近期有市場(chǎng)消息稱，監(jiān)管部門(mén)要求房企買(mǎi)地金額不得超過(guò)年度銷(xiāo)售額的40%。這一比例限制不僅針對(duì)房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式拿地的支出。

在應(yīng)對(duì)“三條紅線”方面，多家房企提出“轉(zhuǎn)綠”目標(biāo)。碧桂園表示公司有信心在2023年中期之前實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整，目前也在嚴(yán)格按照2023年6月這一時(shí)間點(diǎn)來(lái)管控報(bào)表。截至6月底，碧桂園仍踩中一條紅線，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為77%，去年底為80%。

旭輝控股在今年年初剛剛進(jìn)入到“三條紅線”試點(diǎn)企業(yè)的范圍。上半年，公司凈負(fù)債率顯著下降至60.4%；現(xiàn)金短債比2.7倍，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降到72.1%，這兩項(xiàng)指標(biāo)仍高于“紅線”要求。

“拿地強(qiáng)度我們將嚴(yán)格控制在40%以內(nèi)，包括今年上半年我們經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正。從目前的鋪排來(lái)看，我們有信心在年末進(jìn)入到綠檔。”旭輝控股CFO楊欣表示。

中國(guó)奧園截至上半年的剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%。陳志斌表示，將通過(guò)促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付等舉措，未來(lái)三年均實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流，達(dá)到降低負(fù)債、增厚凈資產(chǎn)的目的。至2022年底，中國(guó)奧園將實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全面歸于綠檔。其中，有息負(fù)債今年內(nèi)預(yù)計(jì)降低10%~15%。