隨著多個熱點城市進一步調(diào)整土地出讓規(guī)則，土拍市場有望迎來實質(zhì)性降溫。
日前，北京、武漢、深圳、成都、南京、杭州、廣州、合肥、東莞等熱點城市，先后發(fā)布了第二批集中供地公告或預(yù)告。多城公布的細(xì)則，對土地市場競拍條件進行了調(diào)整，內(nèi)容涉及建立競買準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)低溢價率上限、嚴(yán)格落實購地資金審查機制等。
據(jù)記者了解，自然資源部在8月曾召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價率不得超15%，且不得通過提高起拍價方式調(diào)整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競品質(zhì)等方式確定競得人。
“出臺集中供地政策是為了穩(wěn)定土地市場，從而穩(wěn)定房價，但部分城市首批集中供地?zé)岫容^高，違背了政策初衷，因此第二批集中供地在規(guī)則上進行了修訂。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者。
正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會副主席劉偉亮在業(yè)績會上表示，一些城市首批集中供地通過提高起拍價、競配建或競自持，直接或間接提高了土地價格。“相關(guān)部門也看到了并未達到最初預(yù)期，所以第二批集中供地中提出溢價漲幅不超過15%，不通過其他形式推高土地價格。我們預(yù)判第二批集中供地會有一個合理的利潤空間留給房企，這對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展會更有好處。”
為房企預(yù)留一定利潤空間
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，目前22個重點集中供地城市中，僅有3個完成第二批集中供地出讓活動，另有14個城市變更了第二批集中供地計劃。其中廣州、蘇州、深圳、天津、青島、福州、 濟南、重慶、合肥、南京、成都、沈陽已完成二次公告，將集中在9月、10月開始第二次集中供地。
“第二輪集中供地的延期，主要是與自然資源部8月10日內(nèi)部會議，對集中供地做出4個方面調(diào)整的指導(dǎo)有關(guān)。”中指院土地高級分析師張曉飛表示，調(diào)整內(nèi)容包括建立購地資金來源審查制度、加強購地和融資的監(jiān)管、溢價率上限15%，以及不得通過競配建等變相抬高地價等。
在調(diào)整內(nèi)容中，被認(rèn)為對開發(fā)商影響較大的，是地塊溢價率不得超過15%。目前多個城市在第二批集中供地規(guī)則中，已經(jīng)落實該項指導(dǎo)。
深圳變更后的第二批集中供地規(guī)則顯示，在保持掛牌起始價不變基礎(chǔ)上，溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%。達到溢價率上限后，南山、龍華2宗全年期自持租賃住房用地直接將采用搖號方式確定競得人，其余采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。
杭州調(diào)整土地競買規(guī)則后，溢價率普遍下調(diào)5%：一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%；“競品質(zhì)”試點地塊溢價率上限由10%調(diào)整為5%，地塊達到上限價格后，需公開搖號。
廣州也在嚴(yán)控溢價率，地塊溢價上限由45%下調(diào)至15%，并取消“競配建”出讓方式，多數(shù)地塊采取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓。
此外，武漢本次重啟地價“熔斷”機制，對住宅類用地設(shè)定出讓最高價，嚴(yán)格控制住宅用地溢價率不突破15%的上限；合肥第二批供地土拍規(guī)則調(diào)整方案后，溢價上限由30%下調(diào)至15%；南京地塊最高溢價率也由之前的30%下調(diào)至15%，并規(guī)定競得土地后6個月內(nèi)商品住宅不得上市。
盡管北京首批供地在七月時已得到住建部肯定，但此次也積極響應(yīng)自然資源部會議精神。北京第二輪集中供地整體溢價率上限區(qū)間收窄，整體溢價率控制在10%以內(nèi)，單宗溢價率不高于15%。
“今年部分城市首批集中供地溢價率高企，導(dǎo)致地價居高不下，在很大程度上壓縮了房企利潤空間。本輪集中供地土拍規(guī)則的調(diào)整，由‘控地價’向‘控實際地價’轉(zhuǎn)變，這意味著地價走勢有望在新一輪競拍機制下保持平穩(wěn)。地價得以穩(wěn)定背景下，購房群體預(yù)期也會有所降低，進而傳導(dǎo)至樓市，進一步降低市場熱度，從而有利于穩(wěn)定房價走勢。”中指院分析師指出。
多位行業(yè)專家認(rèn)為，此次地塊溢價率的調(diào)整，將為房企預(yù)留一定的利潤空間。
祥生控股副總裁兼首席財務(wù)官談銘恒在近日的業(yè)績會上稱，第二輪集中供地的變化提升了整個行業(yè)安全性，對于行業(yè)及公司來講是一個好事，可以讓房企以合理的成本獲取土地，有利于提升項目利潤率。
多地強化“房地聯(lián)動”機制
從各城第二輪集中供地調(diào)整的內(nèi)容來看，除對出讓地塊設(shè)置15%溢價率紅線，對其他土拍規(guī)則也進行了不同程度的優(yōu)化調(diào)整。
其中，北京第二輪集中供地調(diào)低整體起拍樓面價。據(jù)貝殼研究院報告，與首批次集中供地相比，北京第二批集中供地起始樓面價有所回落，從30025元/平方米降至27527元/平方米，下降幅度8.32%。
深圳第二批集中供地也對不同區(qū)域出讓地塊的起始樓面價，進行了程度不等的降價調(diào)整。中指院報告顯示，深圳西部區(qū)域降幅明顯高于東部，具體來看，降價最多的是前海地塊，起始樓面價最高降價達7000元/平方米；其次則是龍華地塊，降幅最大的達6800元/平方米；光明地塊最高降幅4500元/平方米；松崗、沙井則下降約2000元/平方米；龍崗幾幅塊地平均下降2000元-3000元/平方米；坪山和深汕降幅則最少，在1000元/平方米左右。
多位專家表示，對起始樓面價進行調(diào)整，有助于進一步平抑土地價格。“從集中供地政策的推出，再到第二批集中供地規(guī)則的調(diào)整，均預(yù)示著政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的決心。”前述房地產(chǎn)分析師指出。
除地價方面的變化，部分城市在第二批集中供地規(guī)則中，還強調(diào)了“房地聯(lián)動”機制。
武漢在8月31日發(fā)布的第二批次住宅用地“兩集中”出讓公告中稱，將開展房地聯(lián)動，明確住宅用地的房屋銷售備案價標(biāo)準(zhǔn)，以其上市當(dāng)月所在區(qū)域板塊新建商品住宅合同網(wǎng)簽成交均價作為參考。
深圳在第二批集中供地中也強化了“房地聯(lián)動”，并進一步下調(diào)住房銷售限價。深圳規(guī)定，普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上，下調(diào)3%-9.2%不等；安居型商品房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上，下調(diào)2.8%-9.1%不等。
“自此深圳房價邏輯有了本質(zhì)變化。‘面粉貴過面包’以及‘面粉漲價帶動面包’漲價的現(xiàn)象或?qū)⒏淖儭?rdquo;中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲表示。
廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，第二批供地將落實8月18日發(fā)布的《住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，實行“一區(qū)一策”，對首批集中供地市場較熱的黃埔和南沙區(qū)的兩宗地塊增加“限房價”要求，建立房地聯(lián)動機制，明確對外銷售首套房購買者比例不低于50%。
此外，南京第二次集中供地也將實行全新的出讓模式，包括實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”。
“強化房地聯(lián)動，控制住房銷售限價，能有效引導(dǎo)樓市預(yù)期，穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績r。”上述房地產(chǎn)分析師認(rèn)為。
值得關(guān)注的是，第二次集中供地“禁馬甲”的城市數(shù)量，較第一次有明顯提升。杭州、南京、深圳還推出了土地限購政策，限制同一家企業(yè)最多參拍的地塊數(shù)量；其中，房企在杭州最多參與5宗，深圳最多參與3宗，南京最多參與不超過總數(shù)的30%。
“對競買人資格進行約束，并嚴(yán)禁一家房企多個馬甲競拍，該措施加大了中小房企拿地的機會，將有力遏制一家或多家大型實力企業(yè)獲取大量地塊的情況。”上述中指院分析師表示。
億翰智庫首席研究員張化東認(rèn)為，有些城市的集中供地規(guī)定可以說相當(dāng)細(xì)致，可操作性很強。不過，此次規(guī)則的變化未必是最終版本，如果未能達到預(yù)期，在第三批或以后的供地中，還可能會進行調(diào)整。
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