多校劃片、打擊學(xué)區(qū)房炒作、教師輪崗……政策連放大招下，北京最頂尖學(xué)區(qū)的價值正接受市場拷問。北京西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人說：“從7月初德勝學(xué)區(qū)的孩子調(diào)劑到其他區(qū)域至今，兩個月的時間里，德勝學(xué)區(qū)房的價格差不多降了150-200萬元。”

學(xué)區(qū)房值不值得買，甚至在將來是否還存在，成為縈繞在很多人心頭的疑問。多個利空消息的共同作用下，一些家長變得猶豫，市場觀望情緒濃厚，交易量下滑。居高不下的學(xué)區(qū)房價格，此次又能調(diào)整多少呢？

降價百萬的房源并非個案

資料圖：北京西城區(qū)一處住宅樓。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝     資料圖：北京西城區(qū)一處住宅樓。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

7月初，隨著北京“幼升小”入學(xué)意向填報工作的開展，教育高地西城、海淀的多校劃片入學(xué)政策正式落地，那些在“新老劃斷”時間點以后買學(xué)區(qū)房的家庭，可能就與名校無緣了。

受沖擊最大的是西城區(qū)的德勝學(xué)區(qū)和月壇學(xué)區(qū)，在2020年7月31日之后買入房源的家庭，分別被分流到了新街口學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)。在家長眼中，新街口學(xué)區(qū)和展覽路學(xué)區(qū)的教學(xué)質(zhì)量，在西城區(qū)不算突出。

到底有多少孩子被調(diào)劑，官方至今沒有公布準確的數(shù)字，但其信號意義十分明顯。到8月25日，北京又宣布，在新學(xué)期將大比例促進干部教師輪崗交流，讓更多學(xué)生享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。多招并舉下，學(xué)區(qū)房價格上漲的勢頭戛然而止。

德勝學(xué)區(qū)擁有育翔小學(xué)、西師附小、五路通小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)及中學(xué)，此前一直受到家長的追捧，價格也位居塔尖位置。但受調(diào)劑的影響，德勝的二手房價格降幅也最為明顯。該學(xué)區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀人李騰稱，差不多兩個月的時間里，德勝學(xué)區(qū)房的價格降了150-200萬元。“一居、兩居、三居，都降了這么多。比如，德勝學(xué)區(qū)的一居室之前能賣880萬-950萬之間，現(xiàn)在是600多萬，接近700萬。兩居室之前能賣950萬-1050萬，現(xiàn)在是800萬-850萬。”

小戶型房源憑借著低總價，向來是市場熱搶的“香餑餑”。但李騰稱，現(xiàn)在德勝學(xué)區(qū)40多平方米的一居室，降到680萬-690萬元左右，降了接近200萬元。他說：“之前這種落戶一居室，是要搶著買的。”

李騰提供了一份他們公司制作的8月份德勝學(xué)區(qū)二手房成交明細，上面共列舉了30套房源，成交價低于業(yè)主報價幾十萬乃至上百萬元的房源不在少數(shù)。例如，馬甸南村一套約73平方米、滿五不唯一的公房三居室，業(yè)主報價1238萬元，成交價為1002萬元；文聯(lián)宿舍一套約66平方米、滿五唯一的兩居室，業(yè)主報價1120萬元，成交價為1015萬元；六普坑三區(qū)一套78平方米、滿五唯一的三居室，業(yè)主報價1180萬元，成交價為1080萬元；人定湖西里一套約56平方米、滿五不唯一的兩居室，業(yè)主報價860萬元，成交價為780萬元。

他還稱，也不是所有業(yè)主都降價，著急出售或者置換的業(yè)主會降價出售，不著急的業(yè)主就會等等。同時，不滿五年或者稅費較高的房源，降幅高于滿五唯一的房子。上述成交明細中，也有一些房源的報價與成交價的價差低于50萬元。

成交量有小幅回落

學(xué)區(qū)房降價也波及到其他區(qū)域，但降幅小于德勝學(xué)區(qū)。

郭明是西城區(qū)展覽路學(xué)區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人，他告訴中新經(jīng)緯客戶端，進步小學(xué)屬于普通類小學(xué)，之前周邊兩居室的成交價格接近800萬元，現(xiàn)在的成交價不到700萬元；展覽路小學(xué)相對更優(yōu)質(zhì)一些，周邊兩居室之前的價格在800萬元以上，現(xiàn)在在770-780萬元左右，總價降了幾十萬。

“展覽路學(xué)區(qū)的房源降價小百萬元的也有，但幅度肯定沒有德勝、月壇大，畢竟它們的價格也高，受政策影響最大。”郭明說。西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)的價格變動也較少，一位房產(chǎn)經(jīng)紀人稱，最近成交房源的價格比之前降了幾十萬元，整體變化不大，成交量則不如7月份之前。

從成交量上看，今年7、8月份西城區(qū)二手房的交易量已經(jīng)出現(xiàn)萎縮。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，7、8月(注：8月數(shù)據(jù)截至8月20日)西城區(qū)二手住房成交量分別為896套、623套，而在此前的3-6月，西城區(qū)二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個月超過1000套，分別為1544套、1221套、1001套、1141套。不過，同為北京教育高地的東城區(qū)和海淀區(qū)，今年7、8月份的成交數(shù)據(jù)，與之前相比并無十分明顯的變化。

郭明稱，展覽路學(xué)區(qū)的成交量雖有所下降，但還是有一定活躍度，“當然，量多的前提是價格要降下來，價格高的話還是賣不動?，F(xiàn)在展覽路13-14萬元/平方米報價的房源是沒人買的，還是要降一點，差不多在12-13萬元/平方米。”

價格與交易量下滑的背后，是家長們對學(xué)區(qū)房擔憂的加劇。

劉平是一位1歲孩子的媽媽，一直在留意北京學(xué)區(qū)房的情況，但由于西城、海淀的價格已經(jīng)很高，加之手中資金未到位，她一直未出手。今年7月，德勝和月壇學(xué)區(qū)的學(xué)生被調(diào)劑到其他學(xué)區(qū)后，劉平變得更加猶豫，很怕踩雷。

“影響我們心態(tài)的也不止多校劃片這一個政策，最近的教育輪崗、整頓校外培訓(xùn)以及對其他行業(yè)的監(jiān)管，讓我覺得政府對教育改革、實現(xiàn)公平的決心很大。這個時間點買學(xué)區(qū)房的話，有點怕高位站崗。”她對中新經(jīng)緯客戶端稱，他們決定再等等看。

抱有同樣心態(tài)的家長不止劉平一個。張悅原計劃將位于石景山區(qū)三室一廳的住房賣掉，來換一套西城區(qū)“老破小”兩居室甚至一居室，現(xiàn)在她決定“不折騰了”，“別犧牲了生活質(zhì)量，到頭來孩子也上不了名校，兩頭都落空。”數(shù)位受訪的房產(chǎn)經(jīng)紀人也稱，當前市場的觀望情緒濃厚。郭明說：“也會客戶會問我們的想法，但說實話，我們也看不懂。”

學(xué)區(qū)房還值得買嗎？

其實，不僅僅是北京，近段時間以來，全國許多一二線城市都出臺了與入學(xué)政策、學(xué)區(qū)房市場整頓相關(guān)的政策，引起了很大關(guān)注。學(xué)區(qū)房價格未來的走勢如何，成為市場爭議的熱點。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時稱，學(xué)區(qū)房的價值更多體現(xiàn)在保證孩子能夠進入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，但在教育資源均衡化的大趨勢下，其價值未來肯定會受到影響。“特別是一些‘老破小’房源，本身的居住價值較差，如果學(xué)區(qū)價值又進一步弱化，那它會被有一定居住品質(zhì)追求的家庭所拋棄。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也稱，受學(xué)生調(diào)劑、市場炒作預(yù)期下降的影響，類似德勝這種頂級學(xué)區(qū)的價格受到挑戰(zhàn)，價格不可避免地要有調(diào)整。由于未來幾年德勝學(xué)區(qū)入學(xué)人數(shù)與學(xué)位緊張的矛盾依舊存在，價格或難有起色。

近日，北京將大比例促進干部教師輪崗引發(fā)討論。郭毅認為，從目前看，不管是此前的多校劃片還是如今的教師輪崗，更多的表現(xiàn)為一個行政區(qū)域內(nèi)的教育均衡，這些政策會讓同一個學(xué)區(qū)、同一個行政區(qū)內(nèi)的教育資源更加平均。這類政策反映到房價上，就是“削峰填谷”的作用，即拉平區(qū)域內(nèi)的房價。

西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)的上述受訪經(jīng)紀人也透露，該學(xué)區(qū)對口頂級小學(xué)的一些小區(qū)，當前的售價有所下降，但對口實驗二小涭水河分校的房源售價則略有抬升。據(jù)了解，在學(xué)生家長眼中，實驗二小涭水河分校的教學(xué)水平在金融街學(xué)區(qū)相對一般。他稱，之前很多家長都奔著特別好的學(xué)校去買房，就造成了生源大量增加并最終被調(diào)劑，所以現(xiàn)在不少家長開始瞄準優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)對口“中不溜”學(xué)校的房源，價格相對較低，未來也能享受到教育均衡的好處。

相比于還沒買入學(xué)區(qū)房的家長，已經(jīng)上車的家長更為淡定。周峰2013年就買入了德勝學(xué)區(qū)的一套學(xué)區(qū)房，當時的價格僅為5萬元/平方米左右。周峰對中新經(jīng)緯客戶端稱，當初買入這套房也不只是為了孩子上學(xué)，它的核心區(qū)位和成熟的配套也是重要影響因素，短期內(nèi)不擔心房價會有大幅度下降。

郭毅也強調(diào)，教育均衡化不可能一蹴而就，可能需要一個較長的周期。從更長期看，學(xué)區(qū)房價格未來的走向，還要看教育資源均衡化的制度安排和實際落地情況。(應(yīng)采訪對象要求，李騰、郭明、劉平、張悅、周峰為化名。)