18歲的融創(chuàng)尚未經(jīng)歷過“諸神黃昏”，但它的掌舵人孫宏斌，是在“槍林彈雨”中掙扎過的。
老孫今年送給融創(chuàng)的“成人禮”，是一本箴言簿，上面寫著“活著、健康活著”。
說過了許多遍、又打破了許多遍的“降杠桿、慎拿地”，這次大概率是真的了。
2017年躍升到行業(yè)第四、2019年就開始喊“銷售排名沒意義”的融創(chuàng)，過去多年對規(guī)模的追求其實從未降低。
但從今年年中開始，在降低融資成本的目標下，孫宏斌的口徑甚至改成了“必須降負債規(guī)模，必須降拿地規(guī)模，甚至是降低整體的規(guī)模”，希望借此以三年左右時間把公司的評級做到投資級。
“降融資成本”和“安全”被孫宏斌在融創(chuàng)2021年年中投資者會上反反復(fù)復(fù)回答，一遍又一遍強調(diào)，他說，“三道紅線”沒達到，沒有人認為公司是安全的，必須達成這些指標，提升評級、降低融資成本，別人才會認為公司是安全的。
畢竟8%的融資成本相對穩(wěn)健型房企仍然處于高位，畢竟2020年上半年還踩中三條紅線的融創(chuàng)，只用了半年時間就實現(xiàn)了兩條線轉(zhuǎn)綠，第三條線在今年的中期業(yè)績里依然未能達標。
借用孫宏斌的話來說，融創(chuàng)前幾年的“降負債”是在不降低負債規(guī)模的前提下，通過增加自有資金來降低負債率，這點從融創(chuàng)的有息負債規(guī)模和留存收益上也能證實。
融創(chuàng)面臨的最后這條線——剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率，在房企中的達標率最低，也很難通過短期財務(wù)操作達成。融創(chuàng)要想實現(xiàn)第三條線轉(zhuǎn)綠尤其困難，必須要將整體速度和債務(wù)規(guī)模降下來。
“公司這幾年一直在控制負債率，未曾說要控制負債規(guī)模，也未曾將拿地規(guī)模降到這么低，原因就是公司對市場的判斷：穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期的目標要求公司，必須將負債率真的降下來并持續(xù)地改善。”孫宏斌說，甭管是誰也得認，現(xiàn)在大家更關(guān)心流動性，更關(guān)心誰能活著。
資金和土地是房企的兩條命脈。三道紅線緊箍咒，束縛了融創(chuàng)此前的高周轉(zhuǎn)，未來的利潤增長點需要更多來自壓低支出，而做高評級，繼而降低融資成本，是優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)的一條可行之路。
在“慎拿地”方面，融創(chuàng)經(jīng)過上半年在集中供地市場的狂歡，下半年在土地端的降速也可預(yù)見。
孫宏斌定下的目標是，下半年權(quán)益拿地銷售占比20%，而監(jiān)管層定下的要求是40%。
再談降速
以全年6400億元的銷售目標計算，融創(chuàng)的上半年的確交出了一份不錯的成績單。
上半年，融創(chuàng)的合同銷售額3208億元，增長率64%，總銷售額居行業(yè)前四；實現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。
毛利率方面，融創(chuàng)2021年上半年毛利率20.8%，比去年同期的23%下降2.2個百分點，倒也不會構(gòu)成“勸退”因素。
增長的銷售額，也起到了平衡融創(chuàng)權(quán)益拿地銷售占比的作用。
今年上半年，融創(chuàng)的權(quán)益拿地銷售比是37.9%，貼近央行要求的40%及格線。下半年，孫宏斌希望適當控制拿地規(guī)模，把權(quán)益拿地銷售占比降到20%。他說，下半年整個融資市場、信貸市場、銷售市場壓力都比較大，融創(chuàng)如果還像過去一樣有多少錢拿多少地、通過合作伙伴再拿地，那降負債率、降融資成本、提升評級是不可能實現(xiàn)的。
要“小心拿地”“停止拿地”，這樣的話孫宏斌曾經(jīng)說過幾次。
往前追溯，2019年年中業(yè)績會上，同樣出現(xiàn)了“下半年沒有拿地指標”的說法。而當時，融創(chuàng)的土地儲備已經(jīng)達到了2.13億平方米，當年的上半年，融創(chuàng)曾以125.53億元收購泛海京滬兩宗地、以67億元接盤新湖中寶20余宗土地，并在放出這個說法的下半年，以40億元接手長實集團大連項目、以152.69億元大手筆收購了云南城投手里的環(huán)球資產(chǎn)包……
近幾年唯一實現(xiàn)了“謹慎拿地”這句話的一年，是2020年。
2020年全年，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，融創(chuàng)拿地金額約為695億元，較上一年大幅減少30.5%，新增貨值較上一年減少近半。
2021年3月份，融創(chuàng)管理層在業(yè)績會上表示，“會比較嚴格地以高標準來控制拿地”，話音剛落，就開啟了購買模式。
4月中旬，融創(chuàng)以99億元收購了廣西本土房企彰泰80%的股權(quán)，資產(chǎn)包中包含南寧、桂林等城市共開發(fā)57個項目。
在公認難度更高的集中供地市場，融創(chuàng)選擇了“接著奏樂接著舞”。
截至6月底，同樣根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，融創(chuàng)合計拿地83宗。
即便根據(jù)融創(chuàng)財報內(nèi)公布的權(quán)益土地儲備面積計算，今年上半年的拿地情況也比去年兇猛許多。財報顯示，今年上半年融創(chuàng)新增權(quán)益土地儲備約1708萬平方米，2020年上半年僅公布了新增土地儲備為1730萬平方米，但根據(jù)其2018年和2020年平均數(shù)計算，權(quán)益土地儲備僅為新增土地儲備55%，也就是說，估算融創(chuàng)2020年上半年權(quán)益土地儲備面積大約在951萬平方米，只占今年的55.7%。
當然，并不排除今年融創(chuàng)在拿地方面受到的關(guān)注度，是有些被放大了的，因為前些年融創(chuàng)的土儲有很大一部分來自收并購市場，在公開市場拿地并沒有那么頻繁。
近兩年已經(jīng)少見對孫宏斌使用“白衣騎士”的稱呼，但大家依然記得融創(chuàng)曾在收并購市場橫掃。
2017年，融創(chuàng)在與萬達的“世紀交易”中一戰(zhàn)成名，以438.44億元收購了萬達13個文旅項目91%的股權(quán)。而在表現(xiàn)活躍的2019年，融創(chuàng)以收并購獲取的土儲占全年新增土儲的50%。
監(jiān)管趨嚴、資金收緊的大環(huán)境之下，孫宏斌對收并購的觀點早在2020年3月已經(jīng)有了轉(zhuǎn)變，當時他表態(tài)“2020年是地產(chǎn)洗牌年，并購機會會增加，但好的標的不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不干。”
這一論點到了2021年8月末，更是變成了“目前并購市場是不存在的”。
孫宏斌說，行業(yè)整體控制融資、降負債的大背景下，每個企業(yè)都有負債總額限制，凡是出現(xiàn)問題的公司都有大量存量債，并購后就并購了存量債，企業(yè)負債規(guī)模就超了。“目前市場中，所有企業(yè)，甭管開什么價，并購進五百億債就消化不了，因為每個企業(yè)都有負債上限，所以目前收并購市場是不存在的。”他說。
在房地產(chǎn)收并購領(lǐng)域，沒有人比孫宏斌有更高的發(fā)言權(quán)。但融創(chuàng)的確變得非常謹慎。
藍光發(fā)展2021年出現(xiàn)流動性危機之后，知情人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，融創(chuàng)也曾接觸過藍光，但最終并沒有選擇出手。
難度升級
山雨欲來風滿樓。土地端表態(tài)降速之后，融創(chuàng)的終極目標是降負債、降融資成本、提升評級。
這是一個系統(tǒng)性工程，包括評級指標改善、整體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)改善、整體投資和拿地節(jié)奏調(diào)整。
“三道紅線”方面，融創(chuàng)上半年凈負債率86.6%，現(xiàn)金短債比1.11，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率76%，最后一條未達標，位于“黃色檔”。
孫宏斌說，融創(chuàng)之后的戰(zhàn)略是更安全、更從容、更長期、更有價值，要把融資成本從當前的8%，降到5%，但這并不容易。
融創(chuàng)的“降杠桿”提法也并非第一次。
2015年嘗試收購雨潤、綠城、佳兆業(yè)均告失敗之后，2016年，融創(chuàng)把凈負債率從76%直接抬升到了208%，土儲增長168%，相繼斥資收購萊蒙國際6個項目所有股權(quán)、收購聯(lián)想的地產(chǎn)業(yè)務(wù)、收購時代城項目。
2016年四季度，融創(chuàng)宣布暫停在公開市場拿地。但因2017年遇到了萬達資產(chǎn)出售，合并收購星耀五洲項目、華城富力60%股權(quán)等操作，融創(chuàng)的凈負債率達到空前的394%。
2019年起，融創(chuàng)開始真正把“降杠桿”提上日程。但彼時的“降杠桿”并非真正降低負債規(guī)模，而是通過增加自有資金來降低負債率。
查詢wind數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)的有息負債規(guī)模，在2017年和2019年都有激增的情況，分別從上一年度的1128億元躍升到2193億元、從2294億元躍升到3222億元。
2020年以來，在“降杠桿”的口號下，融創(chuàng)的整體有息負債規(guī)模雖未增加，但也沒能有效降低，這一數(shù)據(jù)在2020年底和2021年年中分別為3034億元和3036億元。
沿著孫宏斌“增加自有資金來降低負債率”的說法，我們可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)近年來凈負債率能夠大幅下降，也得益于其凈利潤大幅增加，而每年的分紅比率并未隨之提升，也因此，公司的留存收益不斷增多，增厚了股東權(quán)益。
近幾年，融創(chuàng)的凈利潤出現(xiàn)大幅躍升。如2017年的凈利潤，從2016年的27.71億元激增至131.64億元，2020年則增加至423.5億元。
但記者查閱融創(chuàng)近幾年的分紅數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2016年分紅比例40.52%之后，2017年至2020年，融創(chuàng)每年的分紅比例均維持在20%左右，分別為20.47%、21.95%、20.53%、22.02%。
加減法之下，為融創(chuàng)貢獻了極大的資本留存。2017年至2020年，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)分別為438億元、568億元、831億元、1256億元，今年上半年則增至1284億元。
于是，一條凈負債率降低的軌跡隨之浮現(xiàn)：2017年年中，融創(chuàng)的凈負債率為259.9%，年底降到了202.3%；2018年末，降到了149.4%；2019年和2020年融創(chuàng)的凈負債率指標分別為139.3%、96%；2021年上半年這一指標又繼續(xù)下降到了86.6%。
但這與“降融資成本”和“提升評級”相比，還有距離。
孫宏斌說，公司當前把降低融資成本、提高信用評級放在第一位，這兩個目標都排在融資前面，負債率、負債規(guī)模、拿地規(guī)模，都必須下降。不下降的話，融資成本沒法降低。
“三道紅線”之下，老孫表態(tài)目前的戰(zhàn)略是，把規(guī)模做成放在三道紅線內(nèi)合適的規(guī)模，“規(guī)模縮小一點或者沒增長很正常，要把規(guī)模適應(yīng)整個市場。”
作為最年輕但最迅速走到了行業(yè)TOP4位置的房企，融創(chuàng)這次真的會將規(guī)模放在次要位置嗎？而“降融資成本、提升評級”的路，需要走多遠，也是未知數(shù)。
老孫希望這個時間是三年左右，或者再多一點。
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