A股兩家地產(chǎn)龍頭萬科、金地的2021年年中報(bào)表現(xiàn)都不甚出色，成為房地產(chǎn)行業(yè)從高潮轉(zhuǎn)入低谷的一個(gè)注腳。

萬科、金地同于2021年8月30日發(fā)布年中報(bào)，這兩份財(cái)務(wù)報(bào)告的主基調(diào)大抵可以概括為“增收不增利”。萬科在營(yíng)收錄得同比增長(zhǎng)14.2%至1671.1億元之時(shí)，歸母凈利潤(rùn)卻只有110.5億元，同比下降11.7%；金地則在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收342.74億元，同比大幅上漲72.45%的同時(shí)，錄得歸母凈利潤(rùn)18.25億元，同比下跌38.79%。

業(yè)內(nèi)對(duì)這樣的局面雖普遍持消極態(tài)度，但是從金地連續(xù)兩日股價(jià)飆漲的市場(chǎng)反應(yīng)來看，這也是行業(yè)被重塑的標(biāo)志。在新的周期下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一輪洗牌后，新的行業(yè)格局似乎正在逐漸形成。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，“招保萬金”時(shí)隔多年再聚首前十，當(dāng)高杠桿、高負(fù)債不再，穩(wěn)健審慎的房企迎來了他們的春天。行業(yè)的主旋律變奏了。

結(jié)算陣痛期

過去這幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也在沖刺銷售規(guī)模。然而隨著地價(jià)抬升，多數(shù)房企都跳不出“增收不增利”的圈套，萬科如此、金地集團(tuán)更是如此。

金地年中報(bào)顯示，2021年上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74億元，同比上升72.45%；盈利水平方面，集團(tuán)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.25%，與2020年同期的39.6%相比下降了約25個(gè)百分點(diǎn)，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.25億元，同比下降38.79%。

金地集團(tuán)董事、高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍解釋稱，公司半年度整體毛利率下降一方面與近年地價(jià)占房?jī)r(jià)比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。“位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個(gè)項(xiàng)目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過50%，這些項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%。”

在房地產(chǎn)利潤(rùn)空間普遍遭到壓縮的行業(yè)背景下，管理層強(qiáng)調(diào)，金地集團(tuán)毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)的下降幅度顯著低于行業(yè)其他公司。

利潤(rùn)率下滑是主旋律，明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析道，很大一部分原因是2017年和2018年高價(jià)地太多，導(dǎo)致現(xiàn)在結(jié)算數(shù)據(jù)不太好看。“但這是暫時(shí)性的，隨著這些負(fù)面因素的消除，未來利潤(rùn)率會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升，因?yàn)楦叩貎r(jià)消化得差不多了，2019年和2020年的地，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重已經(jīng)較之前降下來了。”

“但總體上來說，未來整個(gè)行業(yè)的毛利率會(huì)在20%-25%之間，凈利潤(rùn)在10%左右，這要比較優(yōu)秀才能做到。”艾振強(qiáng)指出。

作為A股的行業(yè)龍頭，金地集團(tuán)今年的股價(jià)隨同大市，并不能讓投資者滿意。在業(yè)績(jī)會(huì)上，被問及市值管理的問題時(shí)，金地管理層表示，會(huì)積極與資本市場(chǎng)溝通交流，被問及是否有回購(gòu)計(jì)劃以及未來的分紅計(jì)劃時(shí)，金地集團(tuán)方面并沒有做出直接的答復(fù)。

不過在金地年中報(bào)發(fā)布后，金地的股價(jià)有明顯回升。截至9月1日收盤，金地集團(tuán)股價(jià)為11.48元/股，觸及漲停板，總市值為518.3億元。

在銷售額表現(xiàn)上，金地今年上半年也錄得較好增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售約1628.3億元，同比增長(zhǎng)約60.2%，超過2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企平均增速(37.8%)約 22.4個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積753.0萬平方米，同比增長(zhǎng)55.3%。銷售額大幅增長(zhǎng)之后，金地時(shí)隔多年也終于重回前十。

重塑行業(yè)格局

除了金地集團(tuán)在銷售榜上的逆襲之外，“招保萬金”的另一位曾經(jīng)掉隊(duì)的成員招商蛇口也已經(jīng)登榜歸來。

據(jù)招商蛇口2021年中報(bào)，上半年，其實(shí)現(xiàn)銷售金額1769.8億元，同比上升59.9%，克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口上半年全口徑金額排名行業(yè)第7。從2019年初的第18位，到2020年初的第11位，再到如今的第7位，招商蛇口在銷售榜上穩(wěn)步前進(jìn)，大有重奪昔日陣地的氣勢(shì)。

至此，“招保萬金”再度重聚前十。根據(jù)克爾瑞研究發(fā)布的2021年上半年房企銷售數(shù)據(jù)顯示，昔日地產(chǎn)四大龍頭萬科集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)分別列位行業(yè)第3、5、7、10位。

這幾家房企有一個(gè)明顯的特征是在經(jīng)營(yíng)上均為偏穩(wěn)健風(fēng)格，拿地策略上也十分審慎，在過去許多年，房地產(chǎn)行業(yè)許多靠舉債擴(kuò)張的房企逆襲成為黑馬漸漸將“招保萬金”的地位擠落，而今王者再度歸來，或許意味著房地產(chǎn)格局正在經(jīng)歷新一輪的洗牌。

“今年以來，招保萬金再次齊聚地產(chǎn)銷售前十，具有國(guó)資背景的招商和金地發(fā)展迅猛。當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)格局以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，確實(shí)有呈向國(guó)央企背景的房企以及流動(dòng)性較好的頭部房企快速集中之勢(shì)。” IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

如果從這幾家房企今年上半年的拿地規(guī)模來看，這幾家房企因?yàn)槿谫Y成本低、在手現(xiàn)金多，的確在土地市場(chǎng)上十分從容，也具備逆周期擴(kuò)張的實(shí)力。

以金地為例，今年上半年，金地新獲取土地81宗，總面積約1247萬平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約531萬平方米，總投資額約924億元，權(quán)益投資額約411億元，按簽約金額和拿地總投資額計(jì)算，上半年金地集團(tuán)拿地銷售比達(dá)到56.75%。

而根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年上半年，萬科、保利、金地、招商蛇口分別位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積的第2、3、10、11位。

在新的一輪洗牌中，房地產(chǎn)行業(yè)的天平已經(jīng)漸漸傾斜。

艾振強(qiáng)指出，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，提高利潤(rùn)無非就是降低成本，其中拿地成本受到大環(huán)境的影響，而融資成本卻是各憑本事，具有國(guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)在這方面顯然具有先天優(yōu)勢(shì)。“國(guó)央企融資利率低好幾個(gè)點(diǎn)，像金地、萬科這種有國(guó)資背景的企業(yè)優(yōu)勢(shì)還是很大的。”