2021房企中期業(yè)績披露正式落下帷幕。

回顧8月，行業(yè)熱門話題聚焦在如何看待和應(yīng)對銷售額與利潤增速放緩，集中供地新政下采取怎樣的投資策略等，穩(wěn)投資、快去化、優(yōu)負(fù)債、控表外成為行業(yè)共識。對房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場逐步向存量市場轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭之地。

行業(yè)規(guī)模利潤承壓

“城市更新”再成關(guān)鍵詞

據(jù)中國證券報(bào)消息，受行業(yè)下行、地價(jià)上漲、融資成本增加等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)利潤下滑已成趨勢。今年上半年，雖然房企營業(yè)收入普遍增長，但利潤下滑勢頭依然未能緩解。

因此，被譽(yù)為房企“利潤穩(wěn)定器”的城市更新，成為熱門詞匯之一。各地企業(yè)正通過探索成立城市更新類公司、簽訂政府合作協(xié)議、企業(yè)聯(lián)合等合作模式，加快形成可復(fù)制、可推廣的城市更新經(jīng)驗(yàn)，為進(jìn)軍城市更新市場及構(gòu)筑新型城市發(fā)展建立競爭優(yōu)勢。如遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年先后與重慶江北區(qū)政府、長沙天心區(qū)政府簽署城市更新協(xié)議，推動其“南移西拓”戰(zhàn)略。繼上海成立規(guī)模800億的城市更新基金后，8月份，天津城投集團(tuán)與中國電建、中國金茂、中海、華潤置地等17家公司就共同組建天津城市更新基金達(dá)成合作意向，用于天津市的城市更新項(xiàng)目。此外，佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、時代中國等房企亦在年中業(yè)績會或投資者會上表示，城市更新項(xiàng)目貢獻(xiàn)的土儲將會越來越多。

這并不意外。分析人士指出，在當(dāng)前公開市場拿地利潤空間受限的背景下，城市更新項(xiàng)目可以對房企的利潤率形成有效支撐。以“舊改大戶”佳兆業(yè)為例，憑借擁有大量的舊改和城市更新土儲，公司上半年毛利率達(dá)到30.0%，有效保障了企業(yè)的利潤空間。

同時，相比較招拍掛市場，舊區(qū)改造、城市更新可以實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，參與一級招標(biāo)基本就相當(dāng)于提前鎖定了二級拿地的資格，很多還可以繞開公開招拍掛市場，提高拿地效率的同時也拓寬了進(jìn)入核心城市的渠道。早在2005年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)便進(jìn)入大灣區(qū)，目前已在華南已布局40余個項(xiàng)目，其中舊改類項(xiàng)目占比已超過一半。2020年，僅深圳4個舊改項(xiàng)目便為遠(yuǎn)洋集團(tuán)貢獻(xiàn)了119億元的銷售額。遠(yuǎn)洋方面表示，今明兩年還將推出7個在售項(xiàng)目。截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)簽約舊改項(xiàng)目近1800萬平米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點(diǎn)城市。多年深耕發(fā)展之下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)早已成為大灣區(qū)不可忽視的一支力量。

根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)測算，城市更新這一賽道未來的市場規(guī)模有望達(dá)到10萬億，發(fā)展前景廣闊。TOP50房企中已有6成以上入場城市更新領(lǐng)域，并且多數(shù)布局時間在5-10年，個別優(yōu)勢房企達(dá)到20年，已經(jīng)進(jìn)入紅利兌現(xiàn)期。

穩(wěn)健長跑者的新戰(zhàn)場

考驗(yàn)房企三大優(yōu)勢能力

不過，城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問題以及市場諸多不確定性，也對房企形成巨大的挑戰(zhàn)。

首先是資金實(shí)力的考驗(yàn)，既要保持長期的財(cái)務(wù)穩(wěn)健，還要保障融資渠道的多元與通暢，以對抗長周期和高投入帶來的資金壓力。顯然，這是屬于綜合實(shí)力強(qiáng)的穩(wěn)健長跑者的戰(zhàn)場，如萬科、華潤置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中海地產(chǎn)等房企。以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋保持“三道紅線”全綠，手持現(xiàn)金382億元，此外還擁有已獲批尚未提用的額度約2424億元，為其持續(xù)開展城市更新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)；同期的中海地產(chǎn)亦是財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企的代表：資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%，凈借貸比率33.8%，繼續(xù)保持“綠檔”。

其次，相較于往期的大拆大建，能夠留存城市記憶、傳承城市文化的城市更新能力如今更受政府關(guān)注。以華潤置地為例，多年城市綜合體的運(yùn)營實(shí)踐，使得華潤置地能夠打破單一土地、單一功能的用地模式，在舊改同時把產(chǎn)業(yè)、人文、藝術(shù)、時尚與生活緊密融合，開拓出一片更具社會價(jià)值的公共空間。此外，作為國內(nèi)較早布局城市更新的房企，遠(yuǎn)洋亦在長期實(shí)踐中形成“拆除重建、存量改造、社區(qū)煥新”三種成熟模式。早在2001年，遠(yuǎn)洋就接手北京朝陽區(qū)京棉三廠改造，創(chuàng)造性的將原有廠房煥新為藝術(shù)中心。同時，考慮到原三廠老員工未來的發(fā)展問題，遠(yuǎn)洋在后來形成的新建社區(qū)內(nèi)，大部分社區(qū)物業(yè)管理崗位，都由下崗的京棉三廠老職工擔(dān)任。2010年，遠(yuǎn)洋聯(lián)合太古地產(chǎn)，為成都打造出全新的人文地標(biāo)——成都遠(yuǎn)洋太古里。

第三，在多地發(fā)布的城市更新行動計(jì)劃中，“微空間”更新也成為了一大關(guān)注點(diǎn)。近日出臺的《北京市城市更新行動計(jì)劃（2021-2025年）》就指出，聚焦城市建成區(qū)存量空間資源提質(zhì)增效。這方面，萬科、華潤置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)處在了行業(yè)發(fā)展的前列。如萬科在上海深度參與過多個舊區(qū)改造及城市更新項(xiàng)目，先后對陽曲小區(qū)、三佳花苑、新華路街道等老舊里弄的環(huán)境進(jìn)行翻新改造。遠(yuǎn)洋自2006年即推出“老社區(qū) 新綠色”項(xiàng)目活動，完成了大量的老舊社區(qū)改造工作，17個省市800多個社區(qū)，4,000萬人因此受益。2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)又結(jié)合自身在健康建筑領(lǐng)域的實(shí)踐，將原項(xiàng)目升級為“老社區(qū) 新綠色 健康 ”，頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國民物質(zhì)條件增長的過程中，城市更新作為未來發(fā)展趨勢之一，擁有巨大的市場空間和利潤空間。綜合實(shí)力突出，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的房企，無疑將成為城市更新賽道上的主角，為自身業(yè)績增添更多可能。