第二批“雙集中”供地即將來臨，據(jù)澎湃新聞從各大上市開發(fā)商在2021年中期業(yè)績會(huì)上的表態(tài)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)認(rèn)為在目前“三道紅線”、融資收緊、限制拿地總金額的情況下，下半年的拿地要愈發(fā)謹(jǐn)慎，拿地金額都會(huì)控制在權(quán)益銷售比40%以內(nèi)，期望以合理的價(jià)格獲取土地，公司發(fā)展以穩(wěn)為主，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

上半年土地市場“內(nèi)卷”，有房企一塊地都沒拿

寶龍地產(chǎn)（01238.HK）總裁許華芳在公司2021年中期業(yè)績會(huì)上稱，“今年上半年，在集中供地的城市中，寶龍地產(chǎn)一塊地也沒拿。在集中供地的城市中，算來算去上海利潤最好，而其他地方利潤比較薄。”許華芳表示，土地市場還是應(yīng)該回歸理性，如果土地太貴，又控制了房子的售價(jià)，加上監(jiān)管還比較嚴(yán)，開發(fā)商的生意是很難進(jìn)行。因此寶龍地產(chǎn)調(diào)整了策略，避開較熱的土地。

另一家開發(fā)商三盛控股（02183.HK）董事長林榮濱談及上半年拿地的情況時(shí)表示，政府實(shí)施集中供地，目的是為了降地價(jià)，但就第一次集中供地情況看，效果不好，甚至把地價(jià)推得更高。第一批拿地的結(jié)果，大概率看利潤率跟毛利率都會(huì)非常低。林榮濱稱，這種情況下，政府給集中供地按下暫停鍵。第二批集中供地政策發(fā)生了很多變化，導(dǎo)向更傾向于競爭品質(zhì)，給房企留有一定的盈利空間，這對房地產(chǎn)行業(yè)是好的。

正榮地產(chǎn)（06158.HK）董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝認(rèn)為，今年三道紅線和集中供地政策對整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)影響非常大。第一批供地雖然土地放量比較大，但價(jià)格端，在起拍價(jià)、競配建、競自持上做了諸多限制，熱點(diǎn)城市價(jià)格還是在往上走，未來利潤率還是會(huì)隨著市場往下走，不過還是有一定的空間。

中國奧園（03883.HK）執(zhí)行董事、營運(yùn)總裁馬軍表示，今年上半年公司拿的項(xiàng)目不是很多，目前在觀察雙集中的供地情況，現(xiàn)階段加緊布局三道紅線的問題，投資關(guān)心現(xiàn)有舊改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，全年拿地不超過原來的300億元的土地購置金額，會(huì)適當(dāng)補(bǔ)充一些貨量。另外，上半年的土拍雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價(jià)明顯提高。后續(xù)第二輪集中供地，希望對地價(jià)有相應(yīng)的緩沖辦法。

8月中旬有消息稱，監(jiān)管層召開了閉門會(huì)議，對部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門作出新部署。在地價(jià)方面，會(huì)議要求“單宗地溢價(jià)率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率”；在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)等方式確定競得人。

隨之，多地宣布延期第二批集中供地的出讓，在原有規(guī)則的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)充更新，如提出“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的競拍規(guī)則、禁止多個(gè)馬甲同時(shí)競拍同一幅地塊、加強(qiáng)審查購地資金來源、競現(xiàn)房銷售的比例、競?cè)b修房屋的比例”，打破以價(jià)高者得的原則等等。全面落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長效機(jī)制。

以穩(wěn)為主不再唯規(guī)模論，下半年土地市場會(huì)更理性

從澎湃新聞?wù)淼亩嗉曳科髮ο掳肽晖恋厥袌龅呐袛鄟砜?，大部分開發(fā)商認(rèn)為第二、第三次集中供地的規(guī)則會(huì)有所改變，市場走向有望趨于平穩(wěn)。

“下半年在拿地方面會(huì)相對保守，市場壓力會(huì)比較大，整個(gè)融資市場的信貸市場壓力也比較大，銷售壓力也大，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地，會(huì)吞掉我很多利潤，未來希望獨(dú)資的項(xiàng)目更多。我們現(xiàn)在需要安全。在這個(gè)目標(biāo)下拿地就必須這樣，這就是選擇。”融創(chuàng)中國（01918.HK）董事會(huì)主席孫宏斌在公司2021年中期業(yè)績會(huì)上表示，預(yù)計(jì)公司下半年權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)。

對于華潤置地（01109.HK）下半年拿地的節(jié)奏，華潤置地總裁李欣認(rèn)為，拿地的規(guī)則在變，華潤置地下半年的打法堅(jiān)持量入為出，堅(jiān)持回報(bào)底線，符合華潤置地聚焦區(qū)域、產(chǎn)品方向和回報(bào)率的土地會(huì)予以考慮的。

中海集團(tuán)董事長顏建國認(rèn)為，從土地端預(yù)測下半年會(huì)更加理性一點(diǎn)，不會(huì)像上半年這樣熱，土拍政策也在調(diào)整，行業(yè)會(huì)更加理性的發(fā)展。“上半年總的來看拿地比預(yù)期稍微少了一點(diǎn)點(diǎn)，但是投資紀(jì)律重要過拿地本身，不會(huì)為買地而買地。投資的目標(biāo)最終還是要看土地市場的競爭情況，中海不賺錢的地不會(huì)去買。所以主要是看看最后集中供地的城市，競爭情況以及政府的新的規(guī)則。”

對于即將到來的第二批集中供地，正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝表示，如果土地價(jià)格能真正降下來，對開發(fā)商的品質(zhì)提升和所有房企的利潤空間都有好處。黃仙枝預(yù)計(jì)，第二批土地留了一定空間給房企。

祥生控股集團(tuán)（02599.HK）首席財(cái)務(wù)官談銘恒在業(yè)績會(huì)上表示，公司會(huì)采取多元化拿地的政策，拓展開發(fā)模式，加大合作開發(fā)力度。祥生控股集團(tuán)常務(wù)副總裁韓波認(rèn)為，現(xiàn)在很多城市出臺(tái)了新的政策來提升土拍市場的供地節(jié)奏控制，提升土拍市場的穩(wěn)定性，讓企業(yè)以合理的成本和合理的土地價(jià)格獲得土地，從而提升項(xiàng)目利潤率。

龍光地產(chǎn)行政總裁賴卓斌對于在集中供地方面拿地認(rèn)為，“第一次集中供地大家各方面的一些經(jīng)驗(yàn)可能不是太夠，局部一些城市地價(jià)過熱，導(dǎo)致拿這些地就沒什么利潤。第二次在規(guī)則方面做了比較大的修改，這是比較積極和正面的，無論是控制溢價(jià)率也好，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)也好，對整個(gè)行業(yè)利潤率都是有一個(gè)幫助的。從第二次集中供地開始，整個(gè)行業(yè)利潤率會(huì)有逐步探底的過程，慢慢會(huì)有回升。”但賴卓斌也強(qiáng)調(diào)，不能對利潤率有過高的期望，這不符合各方利益，在第二次集中供地之后，利潤率會(huì)回到行業(yè)比較合理的水平。

“公司對首輪集中供地做過測算，約60%的土地都不太賺錢，很多地塊甚至是虧損的。沒必要去做虧本生意。下半年會(huì)有一些窗口期，如果下半年地價(jià)比較理性，公司會(huì)加大投資。上半年調(diào)控比較密集，和集中供地有很大關(guān)系，政府希望通過集中供地穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，但是效果不太好，出現(xiàn)一些比較貴的地、市場預(yù)期也好，如果不調(diào)控房價(jià)上行壓力會(huì)比較大。第二輪集中供地規(guī)則已經(jīng)進(jìn)行一些調(diào)整，但整體政策還是偏緊，緊到一定程度，會(huì)有適度的放松。”世茂集團(tuán)（00813.HK）總裁許世壇在業(yè)績會(huì)上如是說。

旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）CEO林峰預(yù)計(jì)，下半年集中供地的城市應(yīng)該會(huì)有更多的投資機(jī)會(huì)，不是集中出讓土地但供求健康的城市也會(huì)有更好的投資機(jī)會(huì)。公司會(huì)盤活土地儲(chǔ)備，加快滾動(dòng)開發(fā)，減少資金的占用量，減少土儲(chǔ)的年份，把土儲(chǔ)周期保持在2年左右。