自房地產(chǎn)金融監(jiān)管“三線四檔”和集中度管理實施以來，房地產(chǎn)融資的多個指標(biāo)呈下降態(tài)勢。9月8日，記者從銀保監(jiān)會官網(wǎng)獲悉，截至7月末，房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長8.7%，低于各項貸款增速3個百分點。

值得注意的是，從銀行披露的中報來看，多家銀行的房地產(chǎn)貸款占比較去年末有所下降，不過也有如北京銀行、鄭州銀行、青島農(nóng)商行等多家銀行房地產(chǎn)貸款占比超過監(jiān)管規(guī)定的上限。有業(yè)內(nèi)人士分析，從新房和二手房交易市場看，預(yù)計近期依然會有降溫態(tài)勢，尤其是二手房的降溫態(tài)勢會更為明顯。

房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個月下降

記者從銀保監(jiān)會官網(wǎng)獲悉，截至7月末，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個持續(xù)下降”：一是房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長8.7%，低于各項貸款增速3個百分點。二是房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個月下降，房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重同比下降0.95個百分點。三是房地產(chǎn)信托規(guī)模自2019年6月以來持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額同比下降約15%。四是理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模近一年來持續(xù)下降，相關(guān)理財產(chǎn)品余額同比下降42%。五是銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模連續(xù)18個月持續(xù)下降，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降27%。

銀保監(jiān)會表示，在遏制“經(jīng)營貸”違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域方面，銀保監(jiān)會對經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)專項排查已基本完成，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題督促建立臺賬，逐項整改至“清零銷號”。同時，在督促銀行機(jī)構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進(jìn)行差異化支持。截至7月末，個人按揭貸款首套房占比達(dá)到92%，住房租賃市場貸款同比增長29%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受廣州日報全媒體記者分析稱，相關(guān)排查工作通過風(fēng)險把控，真正促進(jìn)了金融安全和房地產(chǎn)交易的安全，打擊了各類投資投機(jī)的炒房需求、規(guī)范了市場秩序。“在房地產(chǎn)貸款集中度的管理下，銀行等系統(tǒng)對于房地產(chǎn)方面的依賴度有所降低，從目前此類市場來看，實際上也對于資金的流入進(jìn)行了引導(dǎo)，尤其是引導(dǎo)到租賃市場中。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示。

多家銀行房地產(chǎn)貸款占比超監(jiān)管規(guī)定上限

與此同時，隨著銀行中報披露“收官”，銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款占比情況也浮出水面，多家銀行的房地產(chǎn)貸款占比較去年末有所下降。財報顯示，2021年上半年，六大國有銀行的房地產(chǎn)貸款占比均較年初有所下降，其中，中國銀行和建設(shè)銀行分別降低了1.34個百分點和1.01個百分點。在城商行中，成都銀行、杭州銀行、青島銀行的下降幅度較大，分別較年初下降了5.22個百分點、2.38個百分點和1.47個百分點。

值得關(guān)注的是，人民銀行、銀保監(jiān)會于2020年年底發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。其中，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分為5檔，其房地產(chǎn)貸款占比上限分別為：40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。

記者注意到，半年報數(shù)據(jù)顯示，興業(yè)銀行、招商銀行、北京銀行、鄭州銀行、青島農(nóng)商行、成都銀行、青島銀行、廈門銀行、齊魯銀行和瑞豐銀行等多家銀行房地產(chǎn)貸款占比超過監(jiān)管規(guī)定的上限。如興業(yè)銀行、招商銀行和成都銀行的房地產(chǎn)貸款占比分別為34.61%、32.22%和29.44%，分別超過監(jiān)管規(guī)定上限7.11個百分點、4.72個百分點和6.94個百分點。光大銀行金融分析師表示，從目前觸及監(jiān)管“紅線”的銀行來看，銀行業(yè)整體占比超限程度并不嚴(yán)重；同時，隨著國內(nèi)強(qiáng)化監(jiān)管，預(yù)計過渡期內(nèi)絕大多數(shù)銀行還是能完成整改。

人民銀行于近日發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告(2021)》中提到，當(dāng)前房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已進(jìn)入常態(tài)化實施階段，人民銀行將會同銀保監(jiān)會持續(xù)做好銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度日常監(jiān)測，督促超限銀行按照過渡期調(diào)整方案有序?qū)崿F(xiàn)壓降目標(biāo)，在實踐中不斷完善房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

有銀行將二手房參考價格作為按揭貸款參考依據(jù)  

記者注意到，7月中下旬以來，多地“打補(bǔ)丁”式調(diào)控頻出，當(dāng)月中央有關(guān)房地產(chǎn)市場端和金融端政策及表態(tài)已超10條，新一輪樓市調(diào)控更加高頻化、精細(xì)化和全面化。值得注意的是，深圳、上海、西安、成都、廣州等多個城市推出二手房參考價等相關(guān)措施。其中，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》中表示，二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

記者從廣發(fā)銀行廣州分行獲悉，該行將嚴(yán)格按照《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》文件要求，將交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一。該行開展二手住房按揭貸款，對于按揭成數(shù)的核定，在根據(jù)借款人家庭名下住房套數(shù)、婚姻狀況、征信記錄、收入償債能力基礎(chǔ)上，對二手房的價值認(rèn)定一直按不超過“評估價格和網(wǎng)簽備案合同價孰低”的原則執(zhí)行。

未來樓市走向何方？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似政策后續(xù)會持續(xù)，某種程度上會使得房地產(chǎn)的金融環(huán)境繼續(xù)收緊，從新房和二手房交易市場看，預(yù)計近期依然會有降溫態(tài)勢。尤其是二手房的降溫態(tài)勢會更為明顯。