南京土拍新規(guī)下，地市、樓市有望更加理性。
“我們今天開(kāi)始報(bào)名，八成首付。”9月7日，位于南京江北核心區(qū)的熱點(diǎn)樓盤(pán)棲樾府進(jìn)行報(bào)名，與另外三個(gè)樓盤(pán)一起，成為南京“金九”期間首批獲得銷(xiāo)許入市的樓盤(pán)。
值得一提的是，棲樾府這一由南京棲霞建設(shè)(3.250, -0.03, -0.91%)、卓越集團(tuán)共同打造的項(xiàng)目，首付比例由此前開(kāi)盤(pán)時(shí)的3成提高至8成。
事實(shí)上，首付比例達(dá)到8成的項(xiàng)目在南京并不鮮見(jiàn)。9月2日開(kāi)盤(pán)的河西豪宅海玥萬(wàn)物、南部新城金陵華夏中心、中交錦方等三個(gè)項(xiàng)目，首付皆為8成，其中，中交錦方的綜合中簽率亦僅約為8.8%。
不過(guò)，這一情況多發(fā)生在熱點(diǎn)板塊上，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的首付比例仍為3成。事實(shí)上，在南京樓市頻繁的調(diào)控壓力下，市場(chǎng)已出現(xiàn)分化，新房房?jī)r(jià)漲幅也有所收窄。
除了對(duì)樓市的多重調(diào)控措施外，南京即將到來(lái)的第二輪集中供地中也發(fā)布了新的拍地規(guī)則，如限品質(zhì)、限制報(bào)名、不得轉(zhuǎn)讓、不得聯(lián)合開(kāi)發(fā)等。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)整后的規(guī)則有利于土地市場(chǎng)穩(wěn)定，促使企業(yè)在參與土拍時(shí)更趨理性，減少同一地塊競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)數(shù)量，降低地市熱度，進(jìn)而穩(wěn)定樓市。
多個(gè)樓盤(pán)首付提至8成
經(jīng)歷了8月疫情帶來(lái)的沉寂，南京樓市接入旺季。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”期間，預(yù)計(jì)將有90個(gè)樓盤(pán)、近2萬(wàn)套新房入市。在這其中，有數(shù)個(gè)樓盤(pán)傳出首付比例漲至8成的消息。
9月7日開(kāi)啟報(bào)名的江北核心區(qū)棲樾府項(xiàng)目，已是項(xiàng)目第三次加推的最后一棟樓。
此前該項(xiàng)目曾于2020年9月下旬首開(kāi)，共計(jì)154套房源，獲得了2532組報(bào)名，綜合中簽率僅為6.1%，彼時(shí)首付在3成；同年10月，加推44套房源，共逾1800組報(bào)名，綜合中簽率降至約2.3%，首付為3成起。
如今在空檔近一個(gè)月之后的“金九”時(shí)節(jié)，棲樾府項(xiàng)目第三次開(kāi)盤(pán)，共有22套房源，戶(hù)型建面約96平方米，銷(xiāo)許均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米。
據(jù)棲越府項(xiàng)目銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售表示，該項(xiàng)目需驗(yàn)資金額258萬(wàn)元，同時(shí)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天需要繳納選房定金60萬(wàn)元，成功選房后3天內(nèi)簽約，并交8成首付款。
初次開(kāi)盤(pán)首付3成，此后加推節(jié)節(jié)攀高的情況，棲越府并非孤例。
位于江寧區(qū)的仁恒城市星徽名苑項(xiàng)目，曾于今年6月加推，首付比例也從之前的3成提高至5成，共計(jì)208套房源，銷(xiāo)許均價(jià)約32432元/平方米，驗(yàn)資130萬(wàn)元。這樣的條件下，該期還獲得逾2500人報(bào)名，綜合中簽率約為8.3%，平均約12個(gè)買(mǎi)房人搶一套房。
此次9月下旬再加推，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員稱(chēng)，預(yù)計(jì)此次加推首付將再度提高，“6成或8成都有可能”。另?yè)?jù)介紹，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首日交定金和驗(yàn)資部分的金額，同時(shí)需要在5個(gè)工作日內(nèi)，辦理簽約付首付等手續(xù)。整體而言，付款節(jié)奏也較為緊湊。
除此之外，有消息稱(chēng)，江北核心區(qū)的佳源玖棠府、天宸江樾、天宸云筑，新玄武復(fù)地明日之城等項(xiàng)目也將于近期拿到銷(xiāo)售許可證并開(kāi)啟報(bào)名，首付多在6-8成。
組合拳下有所降溫
“南京對(duì)首付比例沒(méi)有強(qiáng)制要求，不少位于熱門(mén)板塊如河西、江北核心區(qū)、城南板塊等的項(xiàng)目，就通過(guò)8成首付來(lái)篩選客戶(hù)，”南京中原地產(chǎn)分析師何智杰表示，同時(shí)，高首付比例對(duì)于企業(yè)回款、提高利潤(rùn)水平等都有所保障。
事實(shí)上，有當(dāng)?shù)刂薪槿耸肯蛴浾弑硎?，首?成的項(xiàng)目多在熱門(mén)板塊，其他較冷的板塊比例仍在3成左右。
“可以說(shuō)今年南京樓市就是出現(xiàn)了很明顯兩極分化的態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目或者項(xiàng)目本身不好的區(qū)域，銷(xiāo)售就比較一般，而熱點(diǎn)板塊、主城區(qū)域、價(jià)格倒掛區(qū)域依舊賣(mài)得很好，也是依然搖號(hào)的很多。”據(jù)何智杰觀(guān)察。
這樣的市場(chǎng)變化得益于持續(xù)的調(diào)控。2020年6月時(shí)，南京江北核心區(qū)的江畔都會(huì)上城也曾出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”，加推的223套房源吸引了近1.2萬(wàn)人報(bào)名搖號(hào)，此后，加大供應(yīng)、圍堵限購(gòu)漏洞、強(qiáng)化熱點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售管理等規(guī)定出臺(tái)。
今年以來(lái)，南京持續(xù)調(diào)控，5月下旬，升級(jí)無(wú)房家庭購(gòu)房資格門(mén)檻；7月15日，又建立了統(tǒng)一的購(gòu)買(mǎi)新建商品住房在線(xiàn)報(bào)名平臺(tái)“寧小通”，并對(duì)部分關(guān)注度較高的項(xiàng)目采取集中供應(yīng)方式上市銷(xiāo)售，要求申購(gòu)人僅可參加一個(gè)集中供應(yīng)項(xiàng)目的購(gòu)房報(bào)名。
9月7日，第二批采用集中供應(yīng)的8個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目也正式公布，包括佳源玖棠府、復(fù)地明日之城等在內(nèi)，購(gòu)房者只可“8選1”。
一系列的組合拳下，效果有所顯現(xiàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.6%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲為0.4%，同比上漲6.5%。
其中，環(huán)比漲幅自2020年10月以來(lái)，已保持連續(xù)10個(gè)月上漲的態(tài)勢(shì)，但漲幅已有收窄的趨勢(shì)，從3月的0.8%震蕩收窄至0.4%。
盡管市場(chǎng)表現(xiàn)已有所分化，且整體上漲態(tài)勢(shì)有所減弱，但南京市場(chǎng)的高首付比例，以及較為普遍的升級(jí)裝修包是開(kāi)發(fā)商提高自身利潤(rùn)表現(xiàn)的方式。
9月8日開(kāi)啟報(bào)名的江望潤(rùn)府項(xiàng)目除了8成首付之外，便配有裝修包。據(jù)銷(xiāo)售介紹，該項(xiàng)目升級(jí)裝修包為4500元/平方米。9月1日已開(kāi)盤(pán)的金基望樾府在全裝修均價(jià)約4.7萬(wàn)元/平方米的基礎(chǔ)上，還可搭配約5400元/平方米的升級(jí)裝修包。
有對(duì)南京情況較為熟悉的市場(chǎng)人士表示，南京并未禁止裝修包，除了1500元-2000元/平方米的基礎(chǔ)包之外，開(kāi)發(fā)商也會(huì)搭配升級(jí)包，價(jià)格不定，“南京限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率并不算高，有些是保本，有些是微利，很多項(xiàng)目是要通過(guò)這種方式來(lái)賺錢(qián)。”
土拍新規(guī)趨嚴(yán)
良好的城市基本面，高首付比例、裝修包加持，南京對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力頗大。5月下旬，南京首輪集中供地中，共計(jì)51幅地中有36幅觸頂搖號(hào)。
其中，江寧區(qū)一宗地塊參與搖號(hào)的企業(yè)達(dá)78家，雨花臺(tái)區(qū)有兩宗地塊的參與企業(yè)超60家，江北新區(qū)也有兩宗地塊參與企業(yè)分別達(dá)到59家，火熱程度可見(jiàn)一斑。
第三方機(jī)構(gòu)好地研究院測(cè)算顯示，首輪南京土拍中，有12宗地塊的預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率（不考慮去化速度）不足2%。其中，萬(wàn)科競(jìng)得的一宗溢價(jià)率為30.3%，成交樓面價(jià)與毛坯銷(xiāo)售限價(jià)差不足6000元，預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率僅為0.3%。
不過(guò)，上述因素在不斷提高的拿地成本面前，或許不足以讓企業(yè)勇往直前。
第二輪供地開(kāi)拍在即，8月下旬，南京發(fā)布了土拍新規(guī)，參與門(mén)檻明顯提高。除了溢價(jià)率定在15%以外，南京此次53宗地塊的出讓模式中增加了“定品質(zhì)”的新規(guī)，部分地塊的競(jìng)買(mǎi)保證金比例可提高至起始價(jià)的50%，
值得一提的是，南京此次部分地塊規(guī)定不得合作開(kāi)發(fā)，要求“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，競(jìng)得土地后，競(jìng)得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項(xiàng)目公司，但競(jìng)得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。
上述市場(chǎng)人士表示，聯(lián)合開(kāi)發(fā)其實(shí)可以降低企業(yè)參與門(mén)檻，同樣資金量企業(yè)可參與更多地塊的競(jìng)拍；同時(shí)，合作也可分?jǐn)偲髽I(yè)的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而提高利潤(rùn)率。“其實(shí)南京之前拍的地很多都是至少兩家聯(lián)合開(kāi)發(fā)，”其表示，限制聯(lián)合開(kāi)發(fā)的話(huà)，在一定程度上降低企業(yè)的參與度，促使企業(yè)更加理性。
此外，部分地塊亦要求在競(jìng)得土地后6個(gè)月內(nèi)住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證。“目前不少開(kāi)發(fā)商采用快周轉(zhuǎn)模式，基本從拿地到開(kāi)盤(pán)的周期在6個(gè)月左右，但不排除未來(lái)企業(yè)為了提高利潤(rùn)空間，將周期再縮短，”該市場(chǎng)人士稱(chēng)，“畢竟以前企業(yè)都是一年到一年半才拿到銷(xiāo)許。”
事實(shí)上，南京第二批集中供地拍地新規(guī)甫一出臺(tái)，此前在南京拿地不少的某華東房企內(nèi)部人士便向記者表示，現(xiàn)在大部分房企都追求運(yùn)營(yíng)效率，“像我們就不參加了”。
億翰智庫(kù)表示，出讓政策調(diào)整后，南京土地競(jìng)拍不再是資金量的單純比拼，對(duì)房企的開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)品打造能力等多方面提出了綜合要求。
何智杰認(rèn)為，新的拍地規(guī)則針對(duì)性較強(qiáng)，提高了房企購(gòu)地門(mén)檻，有利于降低土地市場(chǎng)熱度，未來(lái)有望為樓市進(jìn)一步降溫。
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