監(jiān)管層層趨緊，房企們對資金安全越發(fā)審慎。
近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布8月房企融資報告顯示，2021年1-8月房企累計發(fā)債6999億元，同比下降21%；前8個月累計增速加速下滑，發(fā)債規(guī)模僅占2020年全年的58%。
境外融資占比維持2017年以來低位
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計約6999億元，較2020年同期金額規(guī)模減少1817億元。
從結(jié)構(gòu)上分析，2021年1-8月境內(nèi)債券規(guī)模占比70%，較2020年同期上升7個百分點；但境內(nèi)1-8月累計發(fā)債規(guī)模約4904億元，同比下降約11%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
整體上境內(nèi)債市波動性小于境外，境內(nèi)債市主導(dǎo)地位將持續(xù)保持。
境外方面，今年1-8月累計發(fā)債折合人民幣約2095億元，同比下降約37%。房企境外融資規(guī)模占比跌至30%，維持2017年以來低占比水平。貝殼研究院認(rèn)為，監(jiān)管環(huán)境趨緊、地產(chǎn)負(fù)面事件發(fā)酵是令近期境外資本市場信心維持低迷的主要原因。
8月單月融資規(guī)模同比縮減54%
8月單月，全行業(yè)融資數(shù)據(jù)同樣不容樂觀，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，較上月減少27筆；發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。
其中8月境外融資共發(fā)行6筆債券，融資規(guī)模約62億元人民幣，環(huán)比下降77.9%，并且發(fā)債主體均為民營房企，基本為借新還舊。境內(nèi)下滑稍緩，共發(fā)行56筆債券，發(fā)行規(guī)模約509億元，環(huán)比下降23.8%，同比減少32.8%。境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約89%，繼續(xù)擴(kuò)大年內(nèi)債券市場主導(dǎo)比重。
規(guī)模持續(xù)縮小帶來票面利率整體上升。境內(nèi)債券融資8月平均票面利率4.23%，較上月上升7個基點；境外債券融資8月平均票面利率為8.09%，較上月上升109個基點。
盡管融資整體增速持續(xù)下滑，但典型上市房企8月份融資仍然熱度不減。同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣1082.24億元，環(huán)比上升45.53%。其中，債券融資金額占比上升1.6%。同時，8月債券利率整體呈現(xiàn)上升趨勢，發(fā)行主體之間的票面利率分化加劇，其中境外債利率分化程度大于境內(nèi)。
據(jù)同策研究院，8月典型上市房企中融資成本最低的為中國海外發(fā)展發(fā)行的5億美元、2.75%利率第三期公司債券，融資成本最高的為中梁發(fā)行的1.5億美元、11%利率公司債。從已披露的融資利率來看，房企融資利率主要范圍為3%-5%。
總體來看，房企債券融資規(guī)模持續(xù)上升（環(huán)比上升47.91%），其中境內(nèi)銀行貸款漲幅明顯，為187.74%，主要為金地本月通過股東大會，擬與招商銀行簽署260億元綜合融資額度相關(guān)協(xié)議。
此外，在其他債券融資中，保利為旗下關(guān)聯(lián)公司提供113.26億元資金擔(dān)保；海外銀行貸款中，龍光訂立最高102億港元（折合人民幣84.73億元）定期貸款融資擔(dān)保契據(jù)。在國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊下，財務(wù)穩(wěn)健、基本面好的房企，融資優(yōu)勢將逐步凸顯。
同策研究院林丹妮對此表示：“本月融資金額上漲主要是受金地、保利、龍光三筆規(guī)模較大的融資影響。部分房企現(xiàn)金流依然承壓，而財務(wù)相對穩(wěn)健且有國企背景的企業(yè)則更易獲得融資。”
從中期財報來看，多數(shù)房企財務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善，主觀上表現(xiàn)出積極持續(xù)的降負(fù)債和調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)的態(tài)度。以弘陽地產(chǎn)為例，截至6月31日融資成本降至7.62%。其中近5成資金來自銀行端，美元債和境外銀團(tuán)貸款占36.9%，約10%是結(jié)構(gòu)化信托融資。
弘陽地產(chǎn)集團(tuán)首席財務(wù)官申廣平在中期業(yè)績會上表示：“今年以來致力于推動進(jìn)一步戰(zhàn)略合作，提升公司融資渠道多元化，希望能夠更好地偏重于銀行端融資和資本市場融資，降低結(jié)構(gòu)化融資。”
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在中期投資分析會上坦言：“在央行對銀行‘兩道紅線’和對房企融資‘三道紅線’之下，整個市場規(guī)模肯定會減小。如果要維持市場目前的量，資金肯定是有缺口的。大家現(xiàn)在更關(guān)注公司的安全性和流動性。”
貝殼研究院認(rèn)為，預(yù)計全年在客觀環(huán)境與主觀意愿下，房企債券融資規(guī)模將整體收縮。
8月到期債務(wù)兩倍于新增發(fā)債
8月，房企償債壓力進(jìn)一步加劇。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，8月份境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1196億元，環(huán)比增加3.3%、同比增加21.2%，房企到期債務(wù)凈額625億元；但新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模的一半，除銷售回款外，對房企的融資能力提出更大的考驗。
據(jù)統(tǒng)計，8月信用債違約16筆，其中地產(chǎn)相關(guān)違約事件7筆，違約類型主要為未按時兌付本息。房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策不斷升級，房企在降負(fù)債方面效果顯著。與此同時，加速一些企業(yè)暴露自身債務(wù)缺陷，房企違約的負(fù)面影響將會帶來金融市場波動。
但債務(wù)到期壓力之下，未來融資環(huán)境仍然難言樂觀。
林丹妮說，據(jù)中國銀行保險報披露，由于融資端口收緊，且購房利率上浮等因素導(dǎo)致房企銷售回款放緩，未能及時償付債務(wù)，多家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率出現(xiàn)攀升，因此銀行在貸款投放上對房企會有一定篩選要求，未來擁有穩(wěn)健財務(wù)表現(xiàn)及未踩三道紅線的房企，在融資渠道和融資成本上都將具備一定優(yōu)勢。
“總體來看，政策堅持‘房住不炒’基調(diào)，以房地產(chǎn)金融為抓手，未來房企發(fā)展將以‘穩(wěn)’為勝，一方面注重自身運(yùn)營情況，增強(qiáng)自身造血能力；另一方面良好運(yùn)營情況更易獲得資本市場青睞，從而形成良性循環(huán)。”林丹妮指出。
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