二手房成交參考價機(jī)制與多地“限跌令”并存，這看似矛盾的表象背后，實(shí)際是樓市發(fā)展區(qū)域分化背景下，“穩(wěn)房價”的不同表現(xiàn)形式。
近日，《證券日報》記者梳理各地樓市政策注意到，由于年內(nèi)少數(shù)城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，為實(shí)現(xiàn)樓市“三穩(wěn)”，實(shí)施了二手房成交參考價機(jī)制；同時，下半年以來，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，亦有部分城市推出“限跌令”。這一局面究竟成因如何，《證券日報》記者近日展開調(diào)查。
少數(shù)城市
設(shè)定二手房“參考價”
二手房成交參考價機(jī)制，主要源于深圳樓市的持續(xù)過熱。
據(jù)《證券日報》記者梳理，去年4月份至今年1月份，深圳二手住宅銷售價格指數(shù)連續(xù)10個月實(shí)現(xiàn)同比兩位數(shù)增長。針對上述情況，今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，同時發(fā)布了深圳3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價格。在該政策出臺后，深圳多家銀行亦明確表態(tài)，將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)。
如今，半年時間已過。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，深圳二手商品房成交23.3萬平方米（2520套），同比下跌77.28%。其中，二手商品住宅成交19.54萬平方米（2043套），同比下跌79.96%。
談及二手房成交參考價機(jī)制，深圳市民畢女士告訴記者，“最近幾個月，能明顯感覺到二手房市場有所降溫，尤其是我一直關(guān)注的百花片區(qū)學(xué)區(qū)房，價格降幅很大。而且，不只是二手房，法拍房的熱度似乎也在下降。”
據(jù)畢女士介紹，前段時間該區(qū)域有一套起拍價與二手房參考價相當(dāng)?shù)姆ㄅ姆苛髋?，雖然這套法拍房的價格低于此前市場成交價約180多萬元，但仍然流拍。“我認(rèn)為這是一個信號，說明深圳樓市的調(diào)控措施已起到降溫作用。作為意向購房者，我的心態(tài)已回穩(wěn)，準(zhǔn)備繼續(xù)觀望。”
“雖然二手房價格本身無法像新房一樣直接限價，但并不代表二手房價格不能被有效管控。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，二手房的量價變化對于房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定意義重大，尤其是在一些二手房成交量已經(jīng)占據(jù)一半、以存量房為市場主體供給的城市，二手房價格的穩(wěn)定更是起到舉足輕重的作用。整體來看，建立二手房成交參考價機(jī)制，確實(shí)能最大程度穩(wěn)定市場對二手房價格的預(yù)期。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少已有廣州、成都、西安等10個城市建立了二手房成交參考價機(jī)制；此外，部分城市還通過二手房掛牌價核驗(yàn)等方式，加強(qiáng)對二手房價格的管控。
例如，成都市民肖先生告訴記者，“我于6月底看中一套房主報價180萬元的二手房，先行支付了5萬元定金和1.8萬元中介服務(wù)費(fèi)。可就在我湊首付的兩個月時間里，該二手房的房價已跌至160萬元，為及時止損，我取消了買房計(jì)劃，已支付的6.8萬元也打水漂了。”肖先生的經(jīng)歷，在一定程度上反映出成都樓市的降溫。
此外，上海市某房產(chǎn)中介工作人員亦向記者透露，上海二手房價格從去年四季度開啟上漲模式，至今年年初達(dá)到高點(diǎn)。隨著政策面出手穩(wěn)房價，目前全市二手房價格基本處于橫盤狀態(tài)，甚至個別地段出現(xiàn)房價下跌。從數(shù)據(jù)上看，8月份上海二手房成交量環(huán)比、同比均有不同程度下跌。
部分城市明確“限跌令”
防控房價非理性“跳水”
下半年以來，相較于個別熱點(diǎn)城市升級調(diào)控政策讓樓市“退燒”，部分三四線城市則推出了截然不同的樓市政策——“限跌令”。
例如，日前江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價格不得高于備案價格，嚴(yán)禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。除此之外，沈陽、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出類似政策。
“樓市穩(wěn)定，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。”張波解釋稱，今年以來，各地的樓市調(diào)控措施主要表現(xiàn)為控制房價上漲，尤其是熱度過高的城市，其出臺政策的力度也明顯增強(qiáng)。但隨著調(diào)控不斷深入，房地產(chǎn)市場的分化趨勢也在加劇，即部分城市的樓市成交量持續(xù)低迷。
以江陰為例，江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份江陰全市商品房成交975套，環(huán)比下跌14.77%，同比下跌59.49%。其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%；非住宅成交195套，環(huán)比上漲47.73%。截至9月1日，江陰可售房屋38170套，其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在13個月左右。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，從目前部分城市推出的“限跌令”來看，其本質(zhì)在于庫存較多、去化周期長且人口虹吸能力相對偏弱，由此導(dǎo)致房企營銷出現(xiàn)亂象，進(jìn)而造成交易秩序的混亂。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，三四線城市的房地產(chǎn)商出現(xiàn)降價銷售、打價格戰(zhàn)等行為，歸根結(jié)底還是為了快速回籠資金。在房企“三道紅線”、貸款集中度管理以及重點(diǎn)城市土拍“兩集中”政策實(shí)施的背景下，今年房企資金管控能力受到很大挑戰(zhàn)。而在部分房屋供給量較多的城市，其需求量無疑是小于供給量的，購房者是有限且固定的。在這種情況下，“以價換量”成為房地產(chǎn)商的首選。
在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，“限跌令”的存在就顯得很有必要。嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價的無序下跌易引起惡性競爭，從這個角度看，限制房價下跌有利于市場預(yù)期的穩(wěn)定。
事實(shí)上，近年來我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征發(fā)生了明顯變化，從區(qū)域市場來看，分化加劇的態(tài)勢比較明顯。
在張波看來，各城市房地產(chǎn)市場的分化，亦是基本面的體現(xiàn)。一方面，不同城市的需求增長存在差異，一二線及熱點(diǎn)城市的人口流入，是需求增長的直接推動因素；另一方面，受土地供應(yīng)節(jié)奏和庫存影響，不同城市的市場供求狀況亦會存在明顯差異，這也導(dǎo)致市場對于調(diào)控的敏感度有所不同。因此需要因城施策，以保障房地產(chǎn)市場的整體平穩(wěn)健康發(fā)展。
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