每次房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)，都會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的“降價(jià)潮”，許多地方政府也為此祭出“限跌令”。

9月9日，據(jù)株洲日?qǐng)?bào)報(bào)道，近期株洲多家企業(yè)采取大幅降低銷(xiāo)售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷(xiāo)售或代理銷(xiāo)售新建商品房，市住建局隨后對(duì)上述企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。

除株洲外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近日，包括江蘇江陰、湖南岳陽(yáng)等三四線城市，針對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)等問(wèn)題出臺(tái)政策或者約談了相關(guān)企業(yè)。2019年，安徽馬鞍山也曾出臺(tái)過(guò)相應(yīng)政策，對(duì)房?jī)r(jià)下跌幅度進(jìn)行限制。

對(duì)于“限跌令”多出現(xiàn)在三四線城市的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)三四線城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，投資和消費(fèi)帶動(dòng)性更強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)下滑的容忍度比較低。相比一二線重點(diǎn)城市，三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅單一，而且比較傳統(tǒng)、升級(jí)很慢，地產(chǎn)繁榮并依靠這個(gè)行業(yè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動(dòng)了上下游投資和消費(fèi)、就業(yè)增長(zhǎng)，對(duì)這些城市非常重要。

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“限跌”集中在三四線城市

據(jù)株洲日?qǐng)?bào)報(bào)道，近日，有市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬(wàn)博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷(xiāo)售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷(xiāo)售或代理銷(xiāo)售新建商品房，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。株洲市住建局隨后對(duì)上述企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。

對(duì)此，株洲市住建局要求上述企業(yè)全面整改，內(nèi)容包括，立即停止違規(guī)銷(xiāo)售行為，強(qiáng)化建筑施工質(zhì)量，確保樓盤(pán)品質(zhì)；下架所有涉嫌低價(jià)銷(xiāo)售的房源信息；加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)所有房源進(jìn)行清理，依法依規(guī)發(fā)布房源信息；加強(qiáng)門(mén)店和從業(yè)人員管理，規(guī)范銷(xiāo)售服務(wù)行為，不得誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)不符合交易條件的房屋；強(qiáng)調(diào)作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)主體，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，自覺(jué)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

此前，還有江陰、岳陽(yáng)、惠州、唐山等城市先后出臺(tái)“限跌令”，以保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。將時(shí)間再往前推，2019年，安徽馬鞍山等城市也出臺(tái)過(guò)相應(yīng)政策，對(duì)房?jī)r(jià)下跌幅度進(jìn)行限制。

“限跌令”并非普遍現(xiàn)象，一般情況下，它只發(fā)生在庫(kù)存較高、去化較難的城市。

以江陰為例，據(jù)江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年8月份，江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度來(lái)看，全市住宅去化周期大約在28個(gè)月左右。

李宇嘉認(rèn)為，三四線城市地產(chǎn)繁榮的帶動(dòng)效應(yīng)更明顯，居民家庭消費(fèi)很大程度上是購(gòu)房和裝修帶來(lái)的消費(fèi)。這時(shí)候地產(chǎn)下行，以往常更接受不了。而且，房地產(chǎn)回升會(huì)帶動(dòng)建材、裝修、家具、家電等行業(yè)的回升，也會(huì)推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，相比一二線重點(diǎn)城市，三四線城市在這個(gè)方面表現(xiàn)得更為突出。

他表示，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不錯(cuò)，除了剛需和換房需求外，很大程度上靠漲價(jià)預(yù)期。因?yàn)楦鱾€(gè)城市的房子建了很多。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，土地再想賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，維持土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，就很難。當(dāng)下開(kāi)發(fā)商資金史無(wú)前例的緊張，如果未來(lái)預(yù)期不好，更不會(huì)拿地了。

另外，當(dāng)前各城市的就改趨勢(shì)也是促成上述現(xiàn)象的原因之一。目前，各地史無(wú)前例地推進(jìn)大規(guī)模舊改，所有的舊改成本，多數(shù)是靠未來(lái)的商品房來(lái)買(mǎi)單。如果房?jī)r(jià)下跌，未來(lái)推出的商品房可能不會(huì)好賣(mài)，企業(yè)參與舊改的積極性就會(huì)降低。

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“三穩(wěn)”是樓市調(diào)控目標(biāo)

中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16152元/平方米，環(huán)比上漲0.20%。二手住宅平均價(jià)格為16011元/平方米，環(huán)比上漲0.34%。盡管受到調(diào)控影響，新建住宅和二手住宅的漲幅相比此前有所收窄，但全國(guó)平均房?jī)r(jià)總體仍處在上升通道中。

與全國(guó)平均水平相異的是，8月11日，岳陽(yáng)市針對(duì)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出限制價(jià)格下跌的政策。具體為，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買(mǎi)賣(mài)合同。

這背后顯然是岳陽(yáng)樓市去化的低迷。房天下數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)8月份，岳陽(yáng)市新房共成交1176套，環(huán)比下降35.88%，同比去年8月，下降36.09%；成交面積13.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34.85%，同比去年8月，下降35.16%。8月，岳陽(yáng)樓市共有6盤(pán)入市，截至9月6日，庫(kù)存量達(dá)到18671套，處在高位。

當(dāng)前，并不是所有城市房?jī)r(jià)都在上漲，部分城市反而面臨去庫(kù)存的壓力。岳陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力大，結(jié)果導(dǎo)致房企營(yíng)銷(xiāo)出現(xiàn)亂象，紛紛打價(jià)格戰(zhàn)，結(jié)果導(dǎo)致了各類(lèi)交易秩序的混亂。理性看待 “限跌令”，對(duì)于我們更全面看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是有積極作用的，即房?jī)r(jià)大漲大跌都要面臨管控，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在今年三月份指出，要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)采取針對(duì)性措施，引導(dǎo)好預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。要完善調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)住房和人口、土地、金融政策協(xié)同，形成政策合力。要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，增強(qiáng)工作積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

李宇嘉認(rèn)為，不管對(duì)中央來(lái)說(shuō)，還是對(duì)地方來(lái)說(shuō)，“三穩(wěn)”都是樓市調(diào)控的目標(biāo)。大漲大跌都是不可取的，都可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)，并將這種漲跌進(jìn)一步強(qiáng)化。也就是說(shuō)，如果出現(xiàn)明顯下跌，可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的預(yù)期，導(dǎo)致進(jìn)一步下跌，形成下跌的循環(huán)。必須要通過(guò)政府的干預(yù)，阻止這種預(yù)期的形成和循環(huán)。

樓市在歷史最高位運(yùn)行，各方對(duì)穩(wěn)定的訴求很高。其公共屬性、外部性開(kāi)始顯現(xiàn)，政策調(diào)控的頻率越來(lái)越高，力度越來(lái)越大了。李宇嘉表示，不管是對(duì)于快速上漲，還是快速下跌，不管是對(duì)全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，這也不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯。這種干預(yù)一定是有效的。