同樣是為了實現(xiàn)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有的城市發(fā)布二手房成交參考價機制，有的地方發(fā)布“限跌令”，這對兒看似矛盾的導向背后，實際是樓市發(fā)展區(qū)域分化的現(xiàn)狀。那么，這一局面是如何形成的，又會走向何方？《證券日報》記者近日展開了調查。
少數城市設定
二手房“參考價”
二手房成交參考價機制，主要源于深圳樓市的持續(xù)過熱。
據《證券日報》記者梳理，去年4月份至今年1月份，深圳二手住宅銷售價格指數連續(xù)10個月實現(xiàn)同比兩位數增長。針對上述情況，今年2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并同時發(fā)布了深圳3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價格。此外，在二手住房成交參考價格出臺后，深圳多家銀行亦明確表態(tài)，將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。
如今，半年時間已過。深圳住建局數據顯示，8月份，深圳二手商品房成交23.3萬平方米（2520套），同比下跌77.28%。其中，二手商品住宅成交為19.54萬平方米（2043套），同比下跌79.96%。
“這半年的購房心態(tài)就一個字——‘穩(wěn)’。”談及深圳首創(chuàng)的二手房成交參考價機制，深圳市民畢女士告訴記者：“最近幾個月，能明顯感覺到二手房市場有所降溫，尤其是我一直關注的百花片區(qū)學區(qū)房，價格降幅很大。而且，不只是二手房，法拍房的熱度似乎也在下降。”
據畢女士介紹，前段時間區(qū)域有一套起拍價與二手房參考價相當的法拍房流拍，雖然這套法拍房的價格低于此前市場成交價約180多萬，但仍然流拍。“我認為這是一個信號，說明深圳樓市的調控措施已起到降溫作用。作為意向購房者，我的心態(tài)已回穩(wěn)，準備繼續(xù)觀望。”
“雖然二手房房價本身無法采取像新房一樣直接限價，但并不代表二手房價格不能被有效管控。”58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于二手房的量價變化對于房地產市場整體穩(wěn)定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已經占據一半、以存量房為市場主體供給的城市，二手房價格的穩(wěn)定更是起到舉足輕重作用。整體來看，建立二手房成交參考價機制，確實能在最大程度穩(wěn)定市場對二手房價的預期。
據記者不完全統(tǒng)計，截至目前，至少已有包括廣州、成都、西安等十城已建立二手房成交參考價機制；此外，部分城市還通過對二手房掛牌價核驗等方式，加強對二手房價格的管控。
例如，成都市民肖先生告訴記者，“我于6月底看中一套房主報價180萬元的二手房，先行支付了5萬元定金和1.8萬元中介服務費?？删驮谖覝愂赘兜亩€月，該二手房的房價已跌至160萬元，為及時止損，我取消了買房計劃，但已支付的6.8萬元卻打水漂了。”肖先生經歷的糟心事，能在一定程度上反映出成都樓市的降溫。
此外，上海市某房產中介工作人員亦向記者透露，上海二手房價格從去年四季度開啟上漲模式，至今年初達到高點。隨著政策面出手穩(wěn)房價，目前全市二手房價格基本處于橫盤狀態(tài)，個別地段出現(xiàn)房價下跌。從數據上看，8月份上海二手房成交量環(huán)比、同比均有不同程度下跌。
部分城市明確“限跌令”
防控房價非理性“跳水”
下半年以來，相較于熱點城市升級調控政策讓樓市“退燒”，部分三四線城市推出了截然不同的樓市政策——“限跌令”。
例如，日前江陰市住建局發(fā)布《關于進一步促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規(guī)違法行為。除此之外，包括沈陽、桂林、昆明、唐山等地，亦先后推出類似政策。
“樓市穩(wěn)定，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。”張波解釋稱，今年以來，各地的樓市調控措施主要表現(xiàn)為控制房價上漲，尤其是熱度過高的城市，其出臺政策的力度也明顯增強。但隨著調控不斷深入，房地產市場的分化趨勢也在加劇，部分城市的樓市成交量持續(xù)低迷。
以江陰為例，江陰510房產網發(fā)布的數據顯示，8月份江陰全市商品房成交975套，環(huán)比下跌14.77%，同比下跌59.49%。其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%；非住宅成交195套，環(huán)比上漲47.73%。截至9月1日，江陰可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在13個月左右。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示，從目前部分城市推出的“限跌令”來看，其本質在于庫存較多、去化周期長且人口吸虹能力相對偏弱，由此導致房企營銷出現(xiàn)亂象，進而造成交易秩序的混亂。
一位不便具名的業(yè)內人士向記者解釋，三四線城市的房地產商出現(xiàn)降價銷售，相互間打價格戰(zhàn)等行為，歸根結底還是為了快速回籠資金。在房企“三道紅線”、貸款集中度管理以及重點城市土拍“兩集中”的政策實施背景下，今年房企資金管控能力受到很大挑戰(zhàn)：一方面，貸款融資杠桿受限制；另一方面，土地集中拍賣還面臨短時間需要大量使用資金被占用的情況，這都使得房企需要快速回籠資金。而在部分房屋供給量較多城市，購房者是有限且固定的，因此其需求量無疑是小于供給量的。在這種情況下，“以價換量”成為房企首選。
在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的基調下，“限跌令”的存在顯然很有必要。嚴躍進稱，房價的無序下跌易引起惡性競爭，從此角度看，嚴禁低價傾銷、打價格戰(zhàn)有利于市場預期的穩(wěn)定。
事實上，近年來我國房地產市場運行特征發(fā)生了明顯變化，從區(qū)域市場來看，分化加劇的態(tài)勢比較明顯。
在張波看來，各城市房地產市場的分化，亦是基本面的體現(xiàn)。一方面，不同城市的需求增長存在差異，一二線及熱點城市的人口流入，為需求增長的直接推動因素；另一方面，受土地供應節(jié)奏和庫存影響，不同城市的市場供求狀況亦會存在明顯差異，這也將導致市場對于調控的敏感度有所不同。因此，更加需要因城施策的調控政策，以保障房地產市場的整體平穩(wěn)健康發(fā)展。
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