21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 家俊輝 廣州報(bào)道又一城調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款政策。
9月14日，天津市住房公積金管理中心在其官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》指出，自9月22日起，職工家庭在天津市購買第二套住房，申請個(gè)人住房公積金貸款的，貸款利率為同期首套個(gè)人住房公積金貸款利率的1.1倍。貸款受理日期在9月22日之前的，仍按原政策文件執(zhí)行。
事實(shí)上，早在2010年11月，住建部、財(cái)政部、央行和原銀監(jiān)會四部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》提出，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。
而在此次政策調(diào)整之前，天津市首套及第二套住房個(gè)人住房公積金貸款執(zhí)行相同利率，5年期以下貸款年利率為2.75%，5年期以上貸款年利率為3.25%。
政策調(diào)整后，天津首套住房個(gè)人住房公積金貸款利率不變，購買第二套住房個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整為同期首套房貸款利率的1.1倍，5年期以下年利率為3.025%，5年期以上年利率為3.575%。
對于此次政策調(diào)整，天津市住房公積金管理中心表示，主要是為了規(guī)范本市住房公積金貸款管理，落實(shí)住建部等部門的要求。但顯而易見的是，經(jīng)此調(diào)整，天津市公積金個(gè)貸政策開始收緊。
多地收緊公積金貸款政策
事實(shí)上，自2021年以來，包括北上廣等一線城市在內(nèi)的20多地密集發(fā)布公積金新政，對公積金的提取額度、貸款申請條件和貸款額度作出調(diào)整，整體趨于收緊。
對此，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，近年來，在堅(jiān)持“房住不炒”大背景下，商業(yè)銀行的房貸利率持續(xù)走高，且嚴(yán)控額度，這直接提升了購房者對住房公積金的使用需求，迫使各地采取措施，以緩解住房公積金的流動(dòng)性壓力。
在天津之前，8月份內(nèi)蒙古和貴州已先后發(fā)布公告稱，購買家庭第二套住房的繳存職工在辦理住房公積金貸款時(shí)，貸款利率按照同期住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行。
值得一提的是，此前4月份，貴州省會貴陽發(fā)布《關(guān)于啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級響應(yīng)的通知》，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款額度和第二套住房公積金個(gè)人住房貸款政策，暫停異地個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，控制“商轉(zhuǎn)公”貸款規(guī)模等。
在上述通知中，貴陽市住房公積金管理中心表示，該市近年來住房公積金個(gè)人住房貸款率持續(xù)超過95%以上，住房公積金流動(dòng)性已嚴(yán)重不足。
7月份，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》，要求申請住房公積金貸款的申請人已連續(xù)、正常繳存住房公積金12個(gè)月以上。同時(shí)，審批住房公積金貸款時(shí)，按最長還款期限和所選還款方式計(jì)算的住房公積金貸款月還款額應(yīng)不超過家庭月收入50%，而此前為不超過家庭月收入60%。
6月份，海南省住房公積金管理局發(fā)布《關(guān)于落實(shí)住房公積金個(gè)人住房貸款“存貸掛鉤”管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》顯示，自6月10日海南省住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸掛鉤”管理機(jī)制，以抑制低繳存高貸款的“蹭貸”和突擊高繳存投機(jī)套貸行為。
再往前追溯，3月31日，佛山市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金抵押貸款政策的通知》明確表示，職工對住房公積金的使用需求一直處于高位，致使本市住房公積金資金流動(dòng)性不足，雖然已實(shí)行了貸款輪候發(fā)放，但仍未能解決貸款資金缺口逐漸增大的問題，為防范資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)調(diào)整最高貸款額。
根據(jù)上述《通知》，佛山市住房公積金抵押貸款個(gè)貸最高額度從50萬元降為30萬元，即夫妻最高只能貸60萬元。同時(shí)，停止向已有兩套住房的繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）發(fā)放貸款。繳存職工家庭公積金貸款沒有還清前，不得再次申請。
時(shí)隔20天，4月20日，佛山市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市繳存職工提取住房公積金支付房租辦法的通知(征求意見稿)》，擬收緊公積金租房提取額度，后于6月份落地執(zhí)行。
如何緩解公積金流動(dòng)性壓力？
住房公積金市場的穩(wěn)健運(yùn)行，本身也是落實(shí)房住不炒、穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場的重要保障。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前市場環(huán)境中，住房公積金市場的日常運(yùn)行需要更為密切的監(jiān)測，真正規(guī)范住房公積金繳存和貸款工作、保障住房公積金繳存職工的合法權(quán)益，進(jìn)而防范住房公積金資金的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。
那么，面對多地住房公積金貸款高位運(yùn)行的現(xiàn)狀，如何有效緩解公積金流動(dòng)性壓力？在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從公積金貸款可持續(xù)和平穩(wěn)性的角度出發(fā)，公積金貸款市場確實(shí)需要積極管控和引導(dǎo)，從部分城市收緊公積金貸款的政策來看，公積金調(diào)控手段主要包括五種模式，即收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關(guān)業(yè)務(wù)、收緊租房提取額度、嚴(yán)管騙貸行為等。
“應(yīng)對公積金流動(dòng)性不足的問題，關(guān)鍵是要開源節(jié)流，” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)指出，比如鼓勵(lì)自由職業(yè)者繳存等。
同時(shí)，李宇嘉建議，可以規(guī)定申請人只能使用一次公積金貸款，且公積金貸款只能支持首套購房，不能用于購買二套及以上房產(chǎn)，“如果這些措施能落實(shí)到位，那就能確保公積金資金池的水位，保障公積金對剛需族的支持。”
對此，中國人民大學(xué)副教授王鵬表示贊同，“要堅(jiān)持房住不炒的定位，把這部分帶有炒作性質(zhì)的、改善性需求的、非剛需，從住房公積金貸款市場擠出，支持真正的剛需用戶”。
此外，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向記者表示，可以在制度上做一些創(chuàng)新，比如異地的使用支取。對此，李宇嘉也表示，可以按照異地流轉(zhuǎn)的方式將一些購房體量較小的城市的公積金流轉(zhuǎn)到公積金短缺的地方。但他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，公積金異地流轉(zhuǎn)在現(xiàn)階段難以實(shí)現(xiàn)。
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