近期，房地產(chǎn)局部市場(chǎng)出現(xiàn)下行，地產(chǎn)股屢屢出現(xiàn)集體大跌，行業(yè)內(nèi)彌漫著一股悲觀的情緒。大家都在討論，由杠桿收縮疊加持續(xù)的調(diào)控緊縮導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商債務(wù)和資金鏈問(wèn)題，以及房?jī)r(jià)和行業(yè)下行等預(yù)期，會(huì)不會(huì)觸及政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，進(jìn)而基于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，再次出現(xiàn)“防漲又防跌”的調(diào)控松綁，同步緊縮的資金面也周期性地緩和？

從8月單月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)全鏈條收縮，從拿地到開(kāi)工、再到銷售，都出現(xiàn)了15%左右的兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。其中，單月新開(kāi)工面積已連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)、土地購(gòu)置面積已連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，且跌幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。同時(shí)，外源融資繼續(xù)緊縮，占資金來(lái)源57%的內(nèi)源融資（銷售回款）還將因需求端回落而繼續(xù)下行的情況下，目前單月已接近零增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)投資可能將轉(zhuǎn)負(fù)。

政策面和資金面持續(xù)的緊縮，在企業(yè)端產(chǎn)生了一些風(fēng)險(xiǎn)事件，部分房企債務(wù)償還遇到困難。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商大面積降價(jià)促銷，少數(shù)城市面臨房?jī)r(jià)下跌壓力而不得不祭出“限跌令”。另外，有的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍。那么，從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)困難和穩(wěn)字當(dāng)頭的長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)看，會(huì)否給予適當(dāng)扶持？

統(tǒng)計(jì)局回應(yīng)稱，大型開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)一些困難，對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察；8月底央行會(huì)議稱，“做好跨周期設(shè)計(jì)，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”；9月初，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)，督促銀行類機(jī)構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持。

市場(chǎng)也對(duì)此出現(xiàn)了一些解讀。那么，是不是會(huì)出現(xiàn)類似過(guò)去的政策周期輪回呢？

筆者認(rèn)為，至少?gòu)慕衲晁募径瓤?，樓市調(diào)控政策還將保持穩(wěn)定和連續(xù)，不太可能出現(xiàn)周期性松綁。首先，央行明確“增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”的表述，主要針對(duì)中小微融資的定向滴灌。比如，近期3000億的再貸款以及明年部分貸款提前到今年下半年投放，目的都是在給中小微紓困，緩解上游原材料價(jià)格上漲對(duì)中小企業(yè)的沖擊。對(duì)此，近期官方媒體還特意發(fā)文，“要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)”，不希望政策被解讀為對(duì)樓市放水。

對(duì)樓市來(lái)講，當(dāng)下不是要不要寬松的問(wèn)題，而是剛剛建立起來(lái)并正在實(shí)施的長(zhǎng)效機(jī)制下，并無(wú)多少寬松的空間。首先，二季度24家大中型商業(yè)銀行中有一半左右觸及貸款集中度的兩道紅線，未越過(guò)紅線的也在邊緣行走；其次，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈都繃得很緊，剛剛發(fā)布的上市房企2021年中報(bào)顯示，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.8%，意味著全行業(yè)未達(dá)標(biāo)。

近日，中央在部署下半年房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)明確表示，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資和貸款集中度管理，可見(jiàn)央行關(guān)于信貸增長(zhǎng)穩(wěn)定性和跨周期調(diào)節(jié)的新表述，完全針對(duì)的是中小微企業(yè)。當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款投放，或存量房貸收回，都能釋放出地產(chǎn)增量貸款。但即便如此，增量貸款空間也是有限的。因此，不存在對(duì)樓市周期性的放水。

關(guān)鍵是，樓市基本面并未發(fā)生根本改變。1-8月，開(kāi)發(fā)投資兩年平均增長(zhǎng)7.7%，商品房銷售面積兩年平均增長(zhǎng)5.9%，商品房銷售額兩年平均增長(zhǎng)11.7%。1-8月房地產(chǎn)施工和竣工面積同比分別增長(zhǎng)8.4%、26%，后者增幅創(chuàng)歷史最高水平。當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商普遍面臨資金鏈壓力，開(kāi)始加快施工以獲得銷售尾款和回籠資金，有望帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

在強(qiáng)力的政策調(diào)控和資金緊縮下，還有這樣的增幅，說(shuō)明整個(gè)行業(yè)的承壓能力非同小可，這也是因城施策的結(jié)果。近年來(lái)，有的區(qū)域購(gòu)銷兩旺、穩(wěn)定運(yùn)行，有的持續(xù)下行，市場(chǎng)慘淡；企業(yè)經(jīng)營(yíng)分化，有的比較冒進(jìn)，有的穩(wěn)扎穩(wěn)打。去年以來(lái)啟動(dòng)“三道紅線”“貸款集中度”管理，本身也是有保有壓的舉措。對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的銀行和開(kāi)發(fā)商，仍有增加房貸和融資的空間。

因此，無(wú)論從單月來(lái)看，還是從局部來(lái)看，市場(chǎng)確實(shí)存在下行和出清的現(xiàn)象。但從全局看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有望保持穩(wěn)定走勢(shì)。因此，目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)。目前，之所以局部出現(xiàn)下行和風(fēng)險(xiǎn)暴露，就引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂以及政策松綁的預(yù)期，甚至呼吁以“雙向調(diào)控”（要防漲，也要防跌）為名義進(jìn)行救市，就在于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已經(jīng)習(xí)慣了自覺(jué)不自覺(jué)地“拿過(guò)去的盛景來(lái)比較”。只要當(dāng)下的市場(chǎng)運(yùn)行低于過(guò)去盛景時(shí)的水平，就認(rèn)為是不正常的。

這背后反映出的問(wèn)題就在于，無(wú)論是地方政府，還是開(kāi)發(fā)商或金融機(jī)構(gòu)，都是以未來(lái)更高的地價(jià)和房?jī)r(jià)，更大規(guī)模的土地拍賣和商品房銷售，更高的利潤(rùn)水平，來(lái)做當(dāng)前的決策，包括土地供給和舊改，投融資，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，企業(yè)雇工和福利發(fā)放，支持基建投資等等。一環(huán)扣一環(huán)，寄生在房地產(chǎn)鏈條上的一些主體都以上面這種思維做決策，未考慮下行以及可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)也要高質(zhì)量發(fā)展，不要停留在過(guò)去的慣性思維里。當(dāng)下，不論是開(kāi)發(fā)商的債務(wù)問(wèn)題，還是部分城市的下行壓力，都是點(diǎn)狀的，都還停留在局部，主要是少數(shù)開(kāi)發(fā)商層面，全局市場(chǎng)運(yùn)行仍然比較健康，并不構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患，其影響更多是心理層面的。從近期少數(shù)開(kāi)發(fā)商暴露出的問(wèn)題來(lái)看，不僅杠桿率比較高，更關(guān)鍵的是負(fù)債情況不透明，負(fù)債結(jié)構(gòu)復(fù)雜，違規(guī)融資層出不窮。老實(shí)說(shuō)，此類問(wèn)題還并不是少數(shù)開(kāi)發(fā)商公司治理存在缺陷，而是在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大面積存在。2020年8月份啟動(dòng)“三道紅線”管控后，很多房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，近期“降杠桿”取得實(shí)效，但粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、隱匿負(fù)債情況比較突出。

此類問(wèn)題處置，盡管比較棘手，但這是避免更大問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)，而且越早處置對(duì)各方面的影響越小。在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)尚可控制的情況下，以局部損失和風(fēng)險(xiǎn)釋放，彰顯打破剛兌、破除地產(chǎn)依賴的信號(hào)，其宏觀意義無(wú)比重要。

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）