在經(jīng)歷了近年來行業(yè)深度洗牌和市場沉淀后，長租公寓市場進(jìn)入新的發(fā)展機(jī)遇期。

9月23日，仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《中國長租公寓市場白皮書》指出，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。

今年以來，在“畢業(yè)季”效應(yīng)疊加租賃利好政策的扶持作用下，7月租金均價(jià)達(dá)到年內(nèi)高峰。尤其是中央及多個(gè)地方政府發(fā)布對(duì)長租公寓行業(yè)的資金監(jiān)管政策，同時(shí)出臺(tái)金融、稅務(wù)等方面的支持政策，助力長租公寓行業(yè)步入健康發(fā)展軌道。

值得一提的是，今年10月1日起將正式執(zhí)行的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局和住建部聯(lián)合發(fā)布）明確，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

從野蠻生長到理性回歸

今年8月，中國青年報(bào)社發(fā)布的一份關(guān)于青年人租房的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，79.8%的受訪青年在租房上踩過坑，82.5%在租房上存在困擾，66%期待加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。

事實(shí)上，自2014以來7年時(shí)間里，長租市場已經(jīng)歷了從野蠻生長到理性回歸的發(fā)展過程。

“剛開始，大家還沒有脫離開發(fā)的魔咒，但很多企業(yè)為了擴(kuò)張，在一些不適合做長租的城市或區(qū)域，將一些賣不掉的物業(yè)拿來做長租公寓，彼時(shí)長租公寓就像回收站，地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)性不好的資產(chǎn)，一股腦的擠到了這里。”綠地香港菁舍長租業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人孫漠林告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場錯(cuò)位、定位錯(cuò)位、產(chǎn)品錯(cuò)位等一系列錯(cuò)位之下，不可能推出來好的長租公寓產(chǎn)品。

于是，長租公寓也迎來爆雷潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017-2019年共有69家長租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營，2020年傳出爆雷消息的長租公寓企業(yè)超20家。

“之所以爆雷，是因?yàn)檫@類企業(yè)加了很多金融的玩法，為了搶奪市場，以高價(jià)從房東手中收購房源，再以低價(jià)出租給租客。”孫漠林表示，這種通過虧損來搶占市場的方式，背后需要有實(shí)力強(qiáng)大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續(xù)，一旦現(xiàn)金流斷裂，公司就會(huì)迅速倒閉。

不過今年以來，長租公寓市場不斷迎來各項(xiàng)利好。

今年的政府工作報(bào)告中提出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等措施，緩解大城市住房問題。“十四五”規(guī)劃則從土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠、租賃企業(yè)保障等方面提出指導(dǎo)性要求，促進(jìn)租賃住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

與此同時(shí)，金融、稅務(wù)上的各項(xiàng)支持政策也不斷推出。

今年7月初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》指出，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。7月下旬，財(cái)政部、稅務(wù)總局和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》明確，自10月1日起，租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減按1.5%繳納增值稅。

此外，今年上半年以來，一線城市加強(qiáng)監(jiān)管力度，住房租賃資金被全面納入監(jiān)管。

如廣州住建局要求，廣州市行政區(qū)域內(nèi)的租賃住房企業(yè)在廣州市的商業(yè)銀行中開立全市唯一的住房租賃資金“政銀企”三方監(jiān)管賬戶，并通過該監(jiān)管賬戶收取租金及押金。同時(shí)鼓勵(lì)采取“押一付一”、“押二付一”等交易方式。深圳、上海均提出，租賃住房企業(yè)應(yīng)在當(dāng)?shù)刈?cè)的商業(yè)銀行中開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

針對(duì)“租金貸”業(yè)務(wù)，北上廣深更是明確租賃住房企業(yè)不得要求承租人使用“租金貸”。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：各城市資源規(guī)劃管理局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

此外，今年實(shí)施的22城“雙集中”供地新政明確要求，在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地的占比一般不低于10%?？傮w來看，22城披露的2021年住宅用地計(jì)劃總供應(yīng)19546.05公頃，租賃用地計(jì)劃總供應(yīng)2119.53公頃，占比達(dá)10.84%。

各項(xiàng)利好政策之下，長租公寓市場也將朝著更加規(guī)范、健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

仲量聯(lián)行調(diào)查顯示，2021年大部分投資者對(duì)國內(nèi)長租公寓穩(wěn)定回報(bào)率的預(yù)期集中在4.5%至5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢。對(duì)于未來5年的穩(wěn)定回報(bào)率走勢，45%的投資者認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)，39%的投資人認(rèn)為會(huì)下降。

從“離場”到“進(jìn)場”

在企業(yè)端，大型房企非但沒有退出，反而爭相加大了布局力度。如龍湖、萬科等頭部房企就在持續(xù)布局租賃住房航道。

年報(bào)顯示，2018-2021年上半年，萬科泊寓開業(yè)增速分別為100%、83.33%、29.45%以及16.26%，龍湖冠寓開業(yè)增速分別為253.33%、41.51%、20%以及18.99%。

今年上半年，泊寓營業(yè)收入13.19億元，同比增長25.6%，整體出租率達(dá)95%，客戶凈推薦值達(dá)85%，續(xù)租率達(dá)58%；冠寓營業(yè)收入達(dá)10.66億元，同比增長45.63%，整體出租率達(dá)94.1%。

“長租公寓是國家解決住房矛盾的重要手段之一，要堅(jiān)持長期主義，首先就是要把經(jīng)營做好，然后資產(chǎn)才能保值增值。”孫漠林認(rèn)為，長租公寓市場仍然是高速增長的潛力市場，預(yù)計(jì)到2025年將保持24%復(fù)合增長率。目前，頭部企業(yè)仍未形成能力代差，后發(fā)機(jī)會(huì)仍然存在；市場機(jī)構(gòu)化水平較低，長租公寓占租房市場的比例不足10%。從經(jīng)營效益上講，敬畏市場，真正沉下心把運(yùn)營做好的企業(yè)才能夠脫穎而出。

仲量聯(lián)行調(diào)查顯示，“資產(chǎn)價(jià)值過高”以及“土地和資產(chǎn)獲取困難” 一直以來都是長租公寓市場投資者面臨的兩項(xiàng)最大挑戰(zhàn)。對(duì)于大部分機(jī)構(gòu)型投資人而言，存量改造是進(jìn)入國內(nèi)長租公寓投資市場的主流模式。但國內(nèi)一線城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的價(jià)格普遍偏高，再加上項(xiàng)目改造成本、投資回報(bào)率往往低于機(jī)構(gòu)投資者的預(yù)期。投資者有必要深入市場租賃需求特征，在非核心商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找適合的投資機(jī)會(huì)。

來源：仲量聯(lián)行2021年長租公寓投資市場現(xiàn)場調(diào)查問卷

值得一提的是，長租市場經(jīng)過7年發(fā)展，經(jīng)營能力不足的企業(yè)已陸續(xù)離場，而在今年以來各項(xiàng)利好政策及強(qiáng)監(jiān)管之下，又有不少新的企業(yè)進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。

今年上半年，珠江租賃推出首個(gè)長租公寓品牌“珠實(shí)新寓”，首創(chuàng)置業(yè)推出首個(gè)集租式品牌“繁星”，恒隆地產(chǎn)則推出長租公寓品牌“恒隆府”，綠地香港推出長租公寓品牌“菁舍”。

如位于北京的首創(chuàng)繁星十八里店屬于集體土地入市建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，通過背靠鄉(xiāng)政府、國企操盤，首創(chuàng)繁星十八里店將帶來40年長租運(yùn)營時(shí)間。總建筑面積約40萬平米，估算總投資43.6億元，預(yù)計(jì)2022年3月首期入市，可為市場提供超過6500套租賃住房。

再以綠地香港為例，9月17日，菁舍上海富錦路店剛剛開業(yè)。目前綠地香港在上海已開業(yè)長租公寓1302間，平均出租率在97%；下半年待開業(yè)間數(shù)2342間。未來5年綠地香港計(jì)劃將在一線城市開業(yè)長租公寓6萬-8萬間。

值得注意的是，在保障性租賃住房受重視程度不斷加深的背景下，住房租賃市場的融資環(huán)境也不斷收緊，融資資源向頭部企業(yè)靠攏。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年參與住房租賃融資的市場主體主要有萬科、保利、華潤置地、金地、大華集團(tuán)等，融資資金多數(shù)用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)。

“當(dāng)下的長租市場，客戶認(rèn)可和資本市場認(rèn)可是兩個(gè)指標(biāo)：一個(gè)是規(guī)模，一個(gè)是效益。而中小型長租公寓企業(yè)要把自己的每一套做到極致，形成錯(cuò)位競爭，而不是去拼規(guī)模。”在孫漠林看來，長租如果要去提高坪效，要去做長短結(jié)合和增值服務(wù)，關(guān)鍵是把每個(gè)環(huán)節(jié)都做到極致。高效企業(yè)往往通過提高坪效的方式來降低空置率，比如市場上精品酒店坪效能夠脫穎而出，就是因?yàn)闇p去了SPA、餐飲，把有效空間都用到了房間上。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，未來隨著租賃需求升級(jí)，以及開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)及其他市場參與者的深度參與，長租公寓產(chǎn)品有望加速迭代更新，長租公寓市場將在質(zhì)量和數(shù)量上均更上一個(gè)新臺(tái)階。