此時(shí)是房地產(chǎn)最關(guān)鍵的時(shí)刻，因?yàn)槿魏蔚囊慌e一動(dòng)都能被解讀出截然相反的觀點(diǎn)。所以，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)此前提醒過，“在支持增長與防范問題之間尋求平衡，特別是要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。”
說的錯(cuò)誤信號(hào)是什么？其實(shí)很豐富，包括太多太多，但主要是對(duì)政策解讀出現(xiàn)極端的觀點(diǎn)，應(yīng)該予以重視起來，畢竟房地產(chǎn)市場是一個(gè)復(fù)雜的牽扯到太多的行業(yè)，一個(gè)錯(cuò)誤的信號(hào)可能影響大、波及范圍廣，造成的傷害性更大。要客觀理性判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢(shì)，避免誤入歧途。
我認(rèn)為最近最受爭議的話題之一就是關(guān)于房價(jià)下跌的問題。“限跌令”一旦開了閘，就收不住了，特別是被默許后，越來越多的城市加入到“限跌令”城市行列。
默許自有默許的道理，所以千萬不能因此而被帶節(jié)奏，誤讀政策，從而干擾購房者的判斷。
日前，張家口市住建局等四部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》，其中一條“新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售”的內(nèi)容備受關(guān)注，很明顯，“限跌令”城市再增加一個(gè)。
此前，已有包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山出臺(tái)了類似政策。張家口成為近段時(shí)間以來第9個(gè)出臺(tái)房價(jià)限跌令的城市。
無論是地方城市的初衷，還是對(duì)市場的實(shí)際影響，或者是官方媒體的評(píng)論，甚至我對(duì)這個(gè)行為的理解，我都有必要再說一句，不要傳遞錯(cuò)誤信號(hào)，需要客觀理性分析當(dāng)前樓市形勢(shì)。
1、錯(cuò)的不是“限跌令”，怕的是對(duì)“限跌令”的誤讀。
“限跌令”到底是否符合出臺(tái)這些政策的城市現(xiàn)狀？從目前來看，并沒有什么不對(duì)。特別是經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也有評(píng)論稱，出臺(tái)限跌措施是當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化明顯的體現(xiàn)。穩(wěn)是主基調(diào)，大漲不是穩(wěn)，大跌也不是穩(wěn)。人們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲將帶來的問題，還應(yīng)注意到，房價(jià)過快下跌的情況同樣會(huì)給樓市帶來很大問題。
從這個(gè)角度看，“限跌令”并沒有毛病，否則早就叫停了，不會(huì)等到這么多城市出臺(tái)該政策。
所以“限跌令”不可怕，而且還會(huì)對(duì)促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展有好處，只是一旦被誤讀，可能就容易被帶跑偏。比如，無論地方出于什么目的，是否有托市之嫌，但不讓房價(jià)大跌這一點(diǎn)是沒有問題的，與房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位以及房價(jià)穩(wěn)定大局不沖突。
可就怕有人會(huì)認(rèn)為“限跌令”就是不讓房價(jià)降，我跟你說，還真不是這么回事。還有一種可怕的想法，就是認(rèn)為市場太嚴(yán)，開發(fā)商都沒法混，一定會(huì)出大問題。其實(shí)，這兩種想法都太極端，并不是國家想表達(dá)的意思，穩(wěn)才是主基調(diào)。
2、房價(jià)不是不可以降，適度小幅下跌對(duì)樓市是良性的。
根據(jù)第一條也可以引申出一個(gè)意思，那就是房價(jià)并非只能漲而不能跌，漲跌都是正常的，只要不脫離穩(wěn)定的范圍。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)稱，為避免惡性競爭和房企大幅降價(jià)而出臺(tái)限跌措施，并不是說房價(jià)不可降。房價(jià)在一定范圍內(nèi)小幅漲跌都是正?，F(xiàn)象，關(guān)鍵是，要防范有些地方的市場出現(xiàn)過快大幅下降的情況發(fā)生。
其實(shí)，我說過多次，就連央行參事盛松成也說過多次，目前我國房價(jià)平穩(wěn)或小幅下降是好事?？梢?，房價(jià)并不是不能降，我認(rèn)為，反而會(huì)促進(jìn)樓市良性發(fā)展，適度下跌，讓購房者看到誠意，讓剛需明白，讓利于民才是最好的出路。
3、樓市嚴(yán)重分化，某些城市成交低迷，去庫存壓力較大。
剛剛說了，房價(jià)漲跌并不稀奇，所以可以看出，全國各地采取不同的政策，這也是科學(xué)的。房住不炒、因城施策才是最辯證的調(diào)控方法。
就拿剛剛出臺(tái)限跌令的張家口來說，官方是這樣回應(yīng)的，張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長杜繼鑫介紹，目前，張家口主城區(qū)已經(jīng)從房價(jià)最頂峰的13000元/平左右，降到了均價(jià)8000多元/平。尤其是今年，開發(fā)商迫于壓力，有些甚至低于成本價(jià)賣房。
開發(fā)商為什么這么做呢？毋庸置疑，壓力大。除了張家口，其他出臺(tái)限跌令的城市也都是大同小異，多數(shù)都在三四線城市，這也表明，某些非熱點(diǎn)的三四線城市在強(qiáng)調(diào)控之下成交持續(xù)低迷，開發(fā)商在面臨“三道紅線”等政策的約束下日子不好過，“以價(jià)換量”也是沒有辦法的辦法。
但是“限跌令”還不至于成為普遍現(xiàn)象，還是主要生在一些庫存較高、去化較難的城市。
我們不能只停留在表面，更應(yīng)該將問題的實(shí)質(zhì)抓住。某些城市因住房供應(yīng)量過大，房價(jià)出現(xiàn)較強(qiáng)下行沖動(dòng)。雖然房價(jià)并不是特別高，但上漲較快，而且與地方經(jīng)濟(jì)和居民收入并不匹配，這是過度依賴土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)果。不顧需求的供給造成的市場失衡。
所以出臺(tái)“限跌令”可以，但更應(yīng)該吸取教訓(xùn)，而不是把“限跌令”當(dāng)成托市的借口，否則，問題會(huì)越積越大。
我們回頭再看看張家口住建局的話，杜繼鑫表示，用大幅低于成本的價(jià)格買到房子，購房者肯定認(rèn)為是白撿了大便宜，但事情哪有那么簡單，后期保障，房屋配套設(shè)施等投入一定會(huì)攤上高開銷。所以“限跌令”在一定程度上也在保護(hù)購房者利益。
這話我認(rèn)為有道理，但經(jīng)不起推敲，老百姓為何會(huì)覺得撿了個(gè)大便宜？所以我想問，成本價(jià)是怎么漲上去的？如果沒有過去猛漲，大家還會(huì)這么想嗎？
而且，房屋質(zhì)量跟市場無關(guān)，跟房價(jià)漲跌無關(guān)，因?yàn)榉课葙|(zhì)量是最低標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)可以差，但質(zhì)量要有底線思維，如果開發(fā)商因?yàn)榻祪r(jià)而質(zhì)量不過關(guān)，那不能讓房價(jià)背鍋，誰的責(zé)任誰清楚。
聽起來，的確是在保護(hù)購房者利益，這個(gè)我不否認(rèn)，但根本上不在于此。房屋質(zhì)量本來就應(yīng)該是購房者應(yīng)得的最基本保障，這個(gè)不能當(dāng)成目標(biāo)，更不能成為不降價(jià)的借口。最重要的是，既要去庫存，又不能大幅降價(jià)，那么又該如何吸引購房者買房呢？如何促進(jìn)市場成交活躍呢？
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